美國貸款購房如何獲得最低的貸款利率？
聽說最近美國房貸利率很吸引人？打住，能拿到美國房貸廣告上的低利率的幸運兒永遠只是少數(shù)。只有一部分借款人能真正符合最低借款利率的條件，多數(shù)人只能拿到較高的貸款利率。
想要貸款，先要了解影響貸款利率的因素有哪些？在美國貸款買房時如何獲取更低的貸款利率？這些考慮在購房前都在所難免。本文，將為大家排憂解難，細講這些問題。
美國房屋貸款利率有哪些種類？
美國房屋貸款通常有30年、20年、15年、10年的固定利率，或者7/1 ARM、5/1 ARM等可調節(jié)利率。
1. 固定利率貸款
固定利率貸款因為利率不變讓人覺得非常安心，很多人會選擇30年固定利率貸款，雖然時間長，但是每月貸款額度分攤下來的貸款月供低，在同樣首付和收入的前提下，這種貸款方式可以獲得銀行更高的貸款審批額度，一般房產(chǎn)經(jīng)紀人也會經(jīng)常推薦這種貸款模式。
2. ARM模式貸款
所謂ARM，就是Adjustable-Rate Mortgage。如7/1ARM，就是說如果還款時間為30年，則前7年利率不變，以后每年利率都在限制最大變動幅度的前提下，根據(jù)市場情況進行調整。
ARM前幾年的利率通常比較低，在固定利率期結束后，ARM的利率會隨著市場變化而變化，這就存在著一定的風險性，如果市場行情在走高，那么后期房貸利率就有可能會增加。
美國買房貸款時，影響貸款利率因素有哪些呢？
1. 信用分數(shù)
信用分數(shù)這一點就不老生常談了，在美國無論貸款還是Lease車輛，好的應用分數(shù)是拿到地利率的關鍵，所以大家在美國一定要時刻關注自己的信用分數(shù)的情況！
市面上的免費信用分數(shù)查詢網(wǎng)站，或者各大信用卡和銀行提供的免費FICO分數(shù)，都不是房貸公司真正使用的版本，所以不要看到自己FICO分數(shù)是750就放松警惕，因為實際貸款中采用的分數(shù)可能會低不少。
2. 重新貸款還是新房貸款
舉個例子，甲用戶的信用分數(shù)為650分，貸款和房價的比率是80%，是出租房屋申請重新貸款，乙是新買房自住，信用分數(shù)730分，那么甲的貸款利率一定會比乙高。因為乙的信用分數(shù)更高，且房子自住，房主本人就一定會極力保住房屋，從而銀行的風險就會小一些。所以，美國貸款利率歸根到底就是取決于銀行對貸款者的風險評估。
3. 十年債券利率
經(jīng)濟環(huán)境也是影響利率的主要因素。大多數(shù)買房者的初始貸款年限是30年限的，但多數(shù)購房者會選擇在10年后重新貸款，因此財政部十年債券利率會成為影響利率變化的主要方面，這它往往會決定貸款利率是升是降。并且由于財政部十年債券利率是美國政府官方出品，所以它往往也是其他債券利率的一種參考標準。
因此，預測美國貸款利率比較好的方法就是看十年債券利率的走勢，人們可以在報紙上或者金融網(wǎng)站上看到這個債券利率。美國房貸利率往往是跟著債券利率走，通常30年的固定房貸利率是要在十年房貸利率上加上1.70%，當然，這個幅度也會隨時改變，但這仍然不失為觀察貸款利率的主要方法之一。
4. 股票行情
房屋貸款利率也會跟著股票市場行情走。一般來說，壞的經(jīng)濟消息會讓房屋貸款利率下降，好的經(jīng)濟消息會推高房屋貸款利率。因此，可以簡單粗暴的認為股票價格的上升趨勢與美國房屋貸款的利率成正比。
5. 華爾街日報主要利率
華爾街日報的主要利率是美國利率的指標，被七成以上的美國銀行當作基準利率，一般被認為是主要利率的官方來源。許多美國貸款人把這個利率作為他們的指數(shù)和主要利率，消費者利率通常建筑在這個主要利率基礎之上，當主要利率改變時，許多消費者也會看到信用卡利率、汽車貸款和其他消費貸款利率的改變。
還有其他指標，如聯(lián)邦住房貸款銀行利率也被一些商業(yè)銀行當做利率的指標。
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在美國貸款買房時，如何獲取更低的房貸利率呢？
1. 提高信用分數(shù)：信用分數(shù)在750分以上是最好的
√ 條件允許的情況下，盡早地申請信用卡，這樣可以獲得更好的成長歷史記錄。如果屬于剛來到美國，沒有信用記錄和歷史的情況下，可以先申請押金信用卡，或者對信用及要求很低的卡。
√ 盡快申請到更多的信用卡。雖然每次申請信用卡時，信用卡公司會查詢信用記錄，從而增加信用查詢次數(shù)，導致信用分數(shù)降低。但隨著時間的變化，購房者賬戶總數(shù)越多，信用分時得分就會越高（一定上限內(nèi)）。而一般，申請信用卡的記錄查詢只追溯兩年，對信用得分的影響會減少，所以盡快申請到更多的信用卡會對后續(xù)的貸款購房有不小助力。
√ 最早申請的信用卡不要注銷。信用記錄逐步建立后，可以申請到額度高，條件好的卡。但取消最初申請的信用卡，會對信用記錄產(chǎn)生影響，使可查詢的信用歷史記錄時限變短。
√ 信用卡透支額度不要太高，盡量控制在1%-20%之間。如果不小心透支，可以提前還款，不要等到還款日期才自動還款，因為信用分數(shù)更新的周期和你的信用卡可能不一致。
√ 購買大宗商品時，分期付款、準時還款會使信用漲得很快。
2. 貸款年數(shù)
√ 常見的有30年、15年及5年的貸款年限。通常年數(shù)越短，利率越好，因為貸款年數(shù)越長，貸款銀行風險越高。
3. 利率是固定利率還是浮動利率
√ 通常浮動利率好過固定利率，固定利率貸款的風險在銀行。
4. 是否屬于大額貸款
√ 通常情況下，$424100以下的房貸是標準的貸款項目，通?？梢阅玫阶詈玫睦?，$625000以上的房貸稱為巨額貸款。
√ 大額貸款利息更高。很多房貸公司，尤其規(guī)模較小的公司，并不愿意自己掏錢給所有的客人，而是轉手打包賣給其他財團，F(xiàn)annie
Mae 和Freddie Mac就是最大的兩個買家，如果這兩家公司不購買，則可選擇的貸款項目就會少很多，利率也會更高。FHFA每年發(fā)布Conforming Loan的上限，超過這一額度的房貸，F(xiàn)annie
Mae 和Freddie Mac不能購買。
5. 自住、投資還是商用房
自住利率比商用房利率低。對于銀行來講，自住的房屋貸款會比其他用途的房屋貸款風險更低，所以利率也會好很多。
6. 新房貸款還是重新貸款買房
新買房利率比重新貸款利率低。
7. 獨立房屋還是公寓式住宅
獨立房屋房貸利率通常比Apartment或Condo這類公寓式住宅的利率低，而且在審批程序上獨立屋也相對便捷一些。
8. 頭期款比例不能太低
首付比例不能太低。20%或以上的比例通常能拿到最好的利率，有些房貸公司要求公寓首付不低于20%。Single
House和Two House通常可以首付較低，通常為10%-20%，但意味著利率會高。對于Fannie Mac房貸來講，首付最低為5%，巨額貸款首付不低于10%。3.5%的利率是FHA房貸要求的最低首付，再低就會很難申請到房貸。
9. 買點數(shù)
舉個例子，假設要貸款40萬的投資房，根據(jù)規(guī)定，想要拿到自住房的利息，在貸款時就要先付兩個點數(shù)，也就是400000*2%=8000元。
