美國(guó)買房貸款條件與金額?
近年來(lái)大批海外購(gòu)房者涌入投資美國(guó)房產(chǎn)的熱潮，在美國(guó)低利率的情形下，大部分置業(yè)者選擇了貸款，希望在人民幣動(dòng)蕩的時(shí)期配置海外房產(chǎn)最大化的為資產(chǎn)保值。
貸款人的身份有要求嗎？
沒(méi)有限制，任何人都可以申請(qǐng)。借款人可以是美國(guó)綠卡，也可以是旅游商務(wù) B1/B2 簽證，也可以什么簽證都沒(méi)有的中國(guó)公民，但借款人一定要有足夠的收入和首付款。
美國(guó)房屋貸款申請(qǐng)流程是怎樣的？
第一步：確定預(yù)算
外國(guó)人貸款需要提供35%-40%的首付。根據(jù)您的財(cái)務(wù)能力，確定購(gòu)房預(yù)算。我們根據(jù)客戶的資產(chǎn)以及收入情況，一般能夠獲得60-65%的貸款申請(qǐng)， H1B、L1簽證和綠卡可以拿到更多的比例，可以接受海外收入證明以及資產(chǎn)證明。
第二步：申請(qǐng)貸款預(yù)批準(zhǔn)書
美國(guó)購(gòu)房，您在報(bào)價(jià)時(shí)需要提供資金證明，包括首付的銀行存款證明以及銀行的貸款預(yù)批準(zhǔn)書 (Pre-Approval Letter)。申請(qǐng)銀行的貸款預(yù)批準(zhǔn)書，需要提供國(guó)內(nèi)的收入證明，雇主證明信，以及國(guó)內(nèi)的信用征信證明。
第三步：貸款正式申請(qǐng)與批準(zhǔn)
您與賣家簽署房屋買賣協(xié)議后，進(jìn)入貸款正式申請(qǐng)階段。銀行對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，并正式審核貸款申請(qǐng)。這個(gè)階段，銀行有可能要求提交補(bǔ)充文件。貸款批準(zhǔn)后，銀行委托第三方過(guò)戶托管公司完成購(gòu)房交易。整個(gè)貸款流程，通常需要45-60天。
房屋貸款所需哪些文件？
一、國(guó)內(nèi)收入證明文件：
國(guó)內(nèi)工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入、及本年迄今為止的收入；
雇主提供的收入證明信：信上需注明借款人的職務(wù)、月/年收入、及在公司的服務(wù)起始時(shí)間。此證明信需由雇主人事部門蓋章。
注：貸款銀行有可能要求借款人提供過(guò)去三個(gè)月工資存入銀行帳戶的記錄。
二、國(guó)內(nèi)信用/征信記錄：
如果借款人有美國(guó)的社會(huì)安全號(hào) (SSN)，則調(diào)取借款人在美國(guó)的信用記錄；
如果借款人沒(méi)有美國(guó)的社會(huì)安全號(hào)，則需借款人提供四條下列信息，由國(guó)際征信公司向國(guó)內(nèi)銀行及電話公司查詢是否按時(shí)付費(fèi)： *電話號(hào)碼 *銀行借記卡（即 Debit Card） *銀行信用卡（即 Credit Card） *銀行賬號(hào)
三、海外銀行存款證明：
兩個(gè)月的銀行存款證明（銀行賬戶可在美國(guó)、香港、臺(tái)灣、澳門、日本、新加坡等，但不能是在國(guó)內(nèi)的銀行賬戶），而且存款證明上的每一筆存款都要說(shuō)明來(lái)源。兩個(gè)月以上的存款證明，不需要解釋存款來(lái)源。
貸款需要支付哪些費(fèi)用？
一、房貸批準(zhǔn)之前所需費(fèi)用：
國(guó)際征信調(diào)查費(fèi)：$250（不可退還，申請(qǐng)貸款預(yù)批準(zhǔn)書時(shí)支付）；
房屋估價(jià)費(fèi)：該項(xiàng)費(fèi)用為$800-$1100左右（不可退還，買家與賣家簽署房屋買賣協(xié)議之后，正式申請(qǐng)貸款時(shí)支付）。
二、房貸批準(zhǔn)之后所需費(fèi)用：
銀行審核費(fèi)：$1,145；
第三方服務(wù)方收費(fèi)：包括監(jiān)管服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、政府登記費(fèi)等。大約在$2,000-$4,000，根據(jù)房屋售價(jià)及貸款金額大小而變化，是第三方收費(fèi)并與房屋交易相關(guān)，與是否貸款無(wú)關(guān)。
外國(guó)人有哪些貸款計(jì)劃選擇？
目前美國(guó)的平均貸款利率在4%-5%左右，而提供給外國(guó)人的國(guó)際貸款主要有兩種類型，浮動(dòng)利率貸款和固定利率貸款。
浮動(dòng)利率貸款 (ARM)
通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指標(biāo)進(jìn)行浮動(dòng)。例如，2016年1月1日，在西雅圖購(gòu)買50萬(wàn)美元的房屋，首付40%，申請(qǐng)5/1ARM貸款，前五年貸款利率為4.5%，從第六年起浮動(dòng)。
固定利率貸款 (FRM)
常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。
短期（3-5年內(nèi)）來(lái)看，浮動(dòng)利率貸款的利率較固定利率低0.5-1%左右，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看浮動(dòng)利率貸款存在利率大幅提高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于中短期投資者來(lái)說(shuō)，浮動(dòng)利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對(duì)于追求穩(wěn)妥，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低的買家來(lái)說(shuō)，固定利率更加合適。
值得一提的是，由于中國(guó)人大多沒(méi)有美國(guó)信用記錄，收入主要來(lái)自海外，貸款機(jī)構(gòu)通常有30-40%的首付要求，而且會(huì)要求貸款人支付高于市場(chǎng)水平的1-2%的利息。
外國(guó)人可否以公司名義獲取貸款？
許多外國(guó)人希望保護(hù)自己的隱私以及獲取稅率上的優(yōu)惠，會(huì)以公司名義進(jìn)行房產(chǎn)購(gòu)買。
公司名義獲取貸款是沒(méi)有問(wèn)題的，只需要出示相關(guān)的公司注冊(cè)文件。
貸款購(gòu)房有哪些優(yōu)點(diǎn)？
第一，減免報(bào)稅額
根據(jù)美國(guó)國(guó)稅局 (IRS) 最新的公告936及相關(guān)信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當(dāng)個(gè)財(cái)政年的納稅基數(shù)中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購(gòu)房貸款”、“房屋凈值貸款” 和“信用貸款” 。只要滿足貸款項(xiàng)目是擔(dān)保性貸款和所貸房屋自身?xiàng)l件這兩個(gè)條件，納稅人就可通過(guò)“法定扣減項(xiàng)目” 享受相應(yīng)的減免。其中，購(gòu)房貸款總額不得超過(guò)100萬(wàn)美元，其他兩種借貸方式總額不得超過(guò)10萬(wàn)美元。除此之外，國(guó)稅局還針對(duì)首次貸款購(gòu)房者提供相應(yīng)的“抵稅額” ?？梢钥闯?，美國(guó)政府的稅收政策從多面上鼓勵(lì)和刺激著銀行業(yè)的貸款項(xiàng)目。
第二，具有靈活性
時(shí)間的靈活性。在賣方市場(chǎng)的大形勢(shì)下，有條件的購(gòu)房者完全可以先進(jìn)行現(xiàn)金交割，之后，再向銀行申請(qǐng)借貸項(xiàng)目。項(xiàng)目種類的靈活性。除了傳統(tǒng)的“購(gòu)房貸款”，上述提到的“房屋凈值貸款”和“信用貸款”的使用目的并不局限于購(gòu)房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費(fèi)等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。
