依舊不容樂(lè)觀！專家預(yù)測(cè)2022年美國(guó)房市走勢(shì)
隨著美國(guó)年輕人組建家庭數(shù)量的不斷增加，房市不振凸顯了2021年美國(guó)各地的住房短缺問(wèn)題——尤其是入門和中等價(jià)格范圍的房屋。由于供應(yīng)鏈問(wèn)題、勞動(dòng)力短缺和監(jiān)管措施進(jìn)一步減緩了新房建設(shè)，房屋建造速度不足以滿足需求，房?jī)r(jià)在快速上漲。
雅虎新聞報(bào)導(dǎo)，展望明年，當(dāng)需求持續(xù)旺盛時(shí)，購(gòu)房者、賣家、租房者和投資者可以期待更多類似的情況，而季節(jié)性回歸和利率上升，對(duì)房地產(chǎn)交易可能只會(huì)帶來(lái)輕微影響。
以下是2022年的一些房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)：
上市房屋庫(kù)存仍將緊張，房?jī)r(jià)上漲將給購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力帶來(lái)壓力。
抵押貸款利率將上升，但工資增長(zhǎng)可能有助于為買家提供平衡。
租房市場(chǎng)將繼續(xù)增長(zhǎng)，但與過(guò)去兩年相比可能會(huì)有所穩(wěn)定。
人們對(duì)新房建設(shè)有很多期待，但勞動(dòng)力和供應(yīng)問(wèn)題何時(shí)緩解到足以完成房屋建設(shè)的程度，尚不清楚。
買房
近年來(lái)，抵押貸款利率一直處于或接近歷史低點(diǎn)，盡管有時(shí)會(huì)有一些波動(dòng)。抵押貸款解決方案公司Service Link的違約服務(wù)部門總裁米里亞姆?摩爾（Miriam Moore）說(shuō)：“它們已經(jīng)上升了一點(diǎn)，然后又回落到3%以下”。據(jù)房地美（Freddie Mac）稱，截至12月9日，30年期固定利率抵押貸款的平均抵押貸款利率為3.1%。
到2022年，預(yù)計(jì)利率會(huì)有所上升——但這并不意味著它們會(huì)飆升。美聯(lián)儲(chǔ)已表示有意在年內(nèi)加息以對(duì)抗通脹。
雖然抵押貸款利率的提高可能會(huì)擠掉那些即將買得起房的購(gòu)房者，但與以往抵押貸款利率相比，利率可能仍會(huì)保持在較低水平。
“重要的是要注意，同樣的因素導(dǎo)致抵押貸款利率上升……導(dǎo)致工資增加?！钡谝幻绹?guó)金融公司副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家?jiàn)W德塔?庫(kù)什（OdetaKushi）說(shuō)，該公司為房地產(chǎn)交易提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)解決方案服務(wù)。
其它經(jīng)濟(jì)因素也可能會(huì)發(fā)揮作用，有助于緩解許多購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題。
然而，這并不是說(shuō)負(fù)擔(dān)能力不會(huì)成為許多人的擔(dān)憂。房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升，不過(guò)，增速恐低于2021年。
房地產(chǎn)信息公司Zillow預(yù)計(jì)，2021年底房?jī)r(jià)將比2020年底高出19.5%。Zillow還預(yù)測(cè)2022年價(jià)格將繼續(xù)快速增長(zhǎng)，但比上一年放緩，為13.6%。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Century 21總裁兼首席執(zhí)行官邁克?米德勒（Mike Miedler）表示：“從上到下，這實(shí)際上是一次完整的沖刺。”“我確實(shí)認(rèn)為，從整體住房的角度來(lái)看，在美國(guó)，我們正在進(jìn)行一場(chǎng)相當(dāng)長(zhǎng)的馬拉松?！?/p>
不斷推高房?jī)r(jià)的一個(gè)因素是市場(chǎng)上缺乏房屋庫(kù)存——尤其是在首次購(gòu)房者可以負(fù)擔(dān)得起的入門和中等價(jià)位。“我們?cè)谑状钨?gòu)房者市場(chǎng)上確實(shí)沒(méi)有足夠的供應(yīng)?！泵椎吕照f(shuō)。許多賣家缺乏動(dòng)力，住房建設(shè)進(jìn)展緩慢，這意味著買家在市場(chǎng)上爭(zhēng)奪較少的房源。
雖然2022年市場(chǎng)會(huì)有更多的空間，但很難說(shuō)它何時(shí)或是否會(huì)減輕買家的負(fù)擔(dān)。
售房
許多賣家沒(méi)有抓住機(jī)會(huì)出售房屋的一個(gè)原因，與低利率有關(guān)。這使得再融資在過(guò)去兩年內(nèi)成為明智之舉。“許多現(xiàn)有房主都鎖定了最低利率——低于3%的利率。”庫(kù)什說(shuō)。
這也是為什么在2022年也不太可能有多大改善的原因。
雖然低庫(kù)存導(dǎo)致價(jià)格上漲，但活躍賣家的減少和房屋銷售的減少，給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了壓力?！拔覀?cè)谌蚴迦f(wàn)多名房地產(chǎn)專業(yè)人士面臨的最大問(wèn)題是，潛在買家找不到庫(kù)存?！泵椎吕赵谡劦紺entury 21在過(guò)去幾年中的經(jīng)歷時(shí)說(shuō)。
缺乏庫(kù)存對(duì)許多選擇出售房屋的房主來(lái)說(shuō)是一個(gè)福音，因?yàn)樗麄儠?huì)受益于熱切的買家的競(jìng)價(jià)和不斷上漲的房屋價(jià)格。不過(guò)，現(xiàn)在不是貪婪的時(shí)候。需要適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)和合理的預(yù)期，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)季節(jié)性回歸的情況下。
賣家在將其房屋投放市場(chǎng)之前也應(yīng)該有一個(gè)計(jì)劃。通過(guò)出售您當(dāng)前的房屋，您可能希望購(gòu)買另一個(gè)，這也讓您置身于競(jìng)爭(zhēng)激烈的買家氛圍中?！八麄円獑?wèn)自己的問(wèn)題是，‘我從這里去哪里？’”米德勒說(shuō)。
一個(gè)可能將更多現(xiàn)有房屋投放市場(chǎng)的因素是法拍房活動(dòng)的回歸。摩爾說(shuō)，她預(yù)計(jì)2022年法拍房數(shù)量和拍賣活動(dòng)會(huì)激增，這主要是因?yàn)?020和2021年的聯(lián)邦政策，導(dǎo)致拍賣活動(dòng)很少。
摩爾說(shuō)，雖然法拍房會(huì)增加，但不會(huì)像2008年的房市危機(jī)那樣。她說(shuō)：“當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)并不像今天這樣強(qiáng)勁，房產(chǎn)也沒(méi)有股權(quán)?！弊钣锌赡苁艿接绊懙姆恐鳎悄切┥踔猎诖罅餍虚_(kāi)始之前就難以支付抵押貸款的人。
由于房屋庫(kù)存較低，摩爾預(yù)測(cè)法拍房銷售和拍賣活動(dòng)將會(huì)引起個(gè)人買家的廣泛興趣。
房屋租賃
2021年，租賃市場(chǎng)受到疫情影響，許多人離開(kāi)公寓并通過(guò)買房尋求更多空間。租賃需求已基本回到主要城市，并且在整個(gè)郊區(qū)地區(qū)也繼續(xù)存在。租賃信息公司Zumper報(bào)告稱，截至2021年，全國(guó)一居室公寓的租金中位數(shù)上漲了12.1%，兩居室租金上漲了13.2%。
與房?jī)r(jià)類似，租金的快速上漲表明租賃需求旺盛，但在2022年不太可能維持相同的租金上漲率。“我認(rèn)為明年我們不會(huì)再看到12%至15%的租金增長(zhǎng)，”Zumper的聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官喬治亞德斯（AnthemosGeorgiades）說(shuō)。
同樣影響租賃住房市場(chǎng)的是，美國(guó)疾病控制和預(yù)防中心（CDC）為應(yīng)對(duì)疫情而于2020年制定的暫停驅(qū)逐令的結(jié)束，今年8月最高法院裁定CDC延長(zhǎng)的暫停令違憲。
迄今為止，暫停令的結(jié)束并未導(dǎo)致許多人擔(dān)心的大規(guī)模驅(qū)逐租客現(xiàn)象，但驅(qū)逐人數(shù)“逐月攀升”，喬治亞德斯說(shuō)。但他指出，它們?nèi)缘陀谝咔榍暗尿?qū)逐率。
驅(qū)逐率很可能會(huì)在2022年恢復(fù)到大流行前的水平，尤其是在該國(guó)許多地區(qū)對(duì)出租房屋的需求持續(xù)上升的情況下。然而，喬治亞德斯說(shuō)，州和地方政策可能會(huì)在未來(lái)如何解決驅(qū)逐問(wèn)題方面發(fā)揮最大的作用。
新屋建設(shè)與開(kāi)發(fā)
多年來(lái)，新住房建設(shè)的速度一直落后于新家庭增加的速度，受到大蕭條時(shí)期開(kāi)始的地方分區(qū)問(wèn)題和勞動(dòng)力短缺的困擾。疫情大流行進(jìn)一步加大了材料短缺、價(jià)格上漲和與供應(yīng)鏈相關(guān)的延誤問(wèn)題。
然而，根據(jù)全國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)（National Association of Home Builder）11月的建筑商信心調(diào)查，盡管存在問(wèn)題，但建筑商感到更有信心。低住房庫(kù)存和強(qiáng)勁需求，似乎是新年信心的最大推動(dòng)力。
預(yù)計(jì)供應(yīng)問(wèn)題最終會(huì)得到改善，一旦材料可用，建筑商和開(kāi)發(fā)商就準(zhǔn)備好獲得批準(zhǔn)的許可證。
“很難說(shuō)這些瓶頸何時(shí)會(huì)開(kāi)始緩解，但我會(huì)說(shuō)，隨著這些瓶頸問(wèn)題開(kāi)始緩解，明年可能會(huì)有大量（新建筑）房屋進(jìn)入市場(chǎng)。”庫(kù)什說(shuō)。
