美房市火熱 2021年購屋貸款規(guī)模達1.61兆
根據(jù)華爾街日報報導，2021年美國房市火熱，根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）的數(shù)據(jù)，2021年美國房貸業(yè)者發(fā)放的購屋貸款規(guī)模高達1.61兆美元房貸，不僅略高于2020年的1.48兆美元，更超越2005年的1.51兆美元。
美國民眾申請房貸金額破紀錄，凸顯房市火熱和過去１年來民眾對通膨飆升的反應(yīng)。推動美國民眾投入房市的眾多因素，包括2021年頭幾個月疫情爆發(fā)后，美國利率降至歷史最低，以及渴望擁有更大的房子；此外，美國民眾在疫情期間薪資獲得調(diào)升，加上有錢沒地方花，存款變多，讓他們有錢可以買房。
房地產(chǎn)仲介商Redfin首席經(jīng)濟學家馬爾（Taylor Marr）表示：「這些額外的收入都去了一些地方，而有很大部分投入房市?！?/p>
美國就業(yè)市場強勁，各行各業(yè)全面加薪，促使很多潛在買家投入房市。根據(jù)美國勞工統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年第3季所有民營部門員工的薪資平均調(diào)漲4.6%。
MBA首席經(jīng)濟學家法蘭塔托尼（Mike Frantantoni）表示：「買房其實是反應(yīng)對就業(yè)、財務(wù)和家庭狀況的信心?！?/p>
年輕買家是近年來拉抬美國房市的主力。根據(jù)CoreLogic的數(shù)據(jù)，在2021年的前8個月首次申請房貸的買家中，1980年代初期至1990年代中期出生的千禧年世代佔67%。
截至2021年10月為止的1年，標普CoreLogic Case-Shiller美國房價指數(shù)上漲19.1%，創(chuàng)下45年來的最大增幅，2021年成屋銷售預(yù)料將達到2006年以來最高水準。最近幾個月美國房價漲幅已經(jīng)趨緩，但仍逼近歷史最高紀錄。
根據(jù)Realtor.com網(wǎng)站統(tǒng)計，自2020年初以來，美國房價中位數(shù)累計上漲27％，僅在2021年，美國房市的總市值就暴增9.1兆美元。
在房價漲幅排名方面，西部各州房價漲幅名列前茅。其中，自2020年初以來，蒙大拿州房價飆升57％，漲幅第1，愛達荷州（46%）、猶他州（37%）、內(nèi)華達州（37%）等州漲幅也突破了30%。
高房價也推高了美國家庭債務(wù)，也增加了民眾的房貸壓力。紐約聯(lián)邦準備銀行2021年11月發(fā)布報告稱，因價格上漲推高了與住房和汽車相關(guān)的債務(wù)，美國2021年第3季度家庭債務(wù)首次超過15兆美元，年增6.2%。
外國投資人買賣不動產(chǎn)獲利將課稅30％
中國今年調(diào)控房市高達586次，把房市打得奄奄一息，法拍屋4年激增190倍，有些屋主繳不出貸款，房子被法拍，賠了頭期款、房貸后，還是欠銀行貸款。
即使中國央行最近調(diào)降存款準備金率，銀行業(yè)小降主要貸款基準利率和放鬆房貸申請等，仍然沒能阻止房地產(chǎn)價格的繼續(xù)下跌。
反觀美國房價今年8月年增漲幅19.8％破歷史新高，今年來漲幅約2成，大陸富豪可能想轉(zhuǎn)往美國炒房，但這不是好的盤算，因為他們同樣會遇到美國打的大刀砍向商業(yè)不動產(chǎn)市場。
首先，拜登政府12月初宣布將打擊用現(xiàn)金買商業(yè)和住宅地產(chǎn)的洗錢行為。根據(jù)全美房地產(chǎn)仲介協(xié)會（NAR）的數(shù)據(jù)，全現(xiàn)金的房地產(chǎn)交易目前約占美國所有房屋銷售的三分之一。而據(jù)非營利組織全球金融誠信組織估計，在過去五年，通過美國房地產(chǎn)市場進行洗錢的金額達到23億美元。
再者，拜登力推的「重建美好未來」（Build Back Better）法案當中，有一條款規(guī)定，將對某些國家投資人買賣美國商業(yè)房地產(chǎn)賺取的獲利課稅30％，這一條規(guī)定可能會結(jié)束海外買家用來節(jié)稅的復雜操作手法。
《華爾街日報》日前報導，為了為2兆美元的社會支出法案（「重建美好未來」法案）籌集資金，民主黨正在瞄準外國房地產(chǎn)投資客。
海外買家利用復雜交易手法避稅
美國政府對某些國家的投資人買賣美國商業(yè)房地產(chǎn)從中賺取的獲利將課稅30％。但是，原本許多海外買家通過一項涉及離岸公司貸款的復雜操作，能夠避免繳納不針對美國公司徵收的資本利得稅。
現(xiàn)在，「重建美好未來」法案當中一項條款可能會結(jié)束這種做法。上個月，該法案獲得眾議院通過，目前正在參議院進行審議，參議院民主黨出現(xiàn)分裂，該法案面臨不確定的命運。在民主黨重量級參議員曼欽（Joe Manchin)12月24日表示反對該法案后，國會議員可能會對該法案進行重大修改。
但是，如果該條款保留下來，而且該法案成為法律，支持者表示該條款可以籌集數(shù)十億美元的稅收。屋主擔心這也可能導致外國購買美國商業(yè)房地產(chǎn)的數(shù)量會減少。
政府若開徵資本利得稅，可能會對辦公大樓、飯店和購物中心的價格造成壓力，主要是近年來歐洲、亞洲和波斯灣的投資客蜂擁買進美國大城市的商業(yè)不動產(chǎn)，尤其是在 2008年全球金融海嘯之后。這些投資客被美國辦公大樓、飯店、商場相對較高的收益率、穩(wěn)定的美元、穩(wěn)定報酬所吸引。
辦公大樓、飯店和購物中心收益率穩(wěn)定
根據(jù)Real Capital Analytics數(shù)據(jù)，在過去10年，外國富豪、公司和基金總計直接買進2.26兆美元的美國商業(yè)房地產(chǎn)，約占同期總銷售額的14％。
Crowe LLP的不動產(chǎn)稅務(wù)專家Tim Trifilo 說，根據(jù)1980年的法律，來自數(shù)十個國家的基金和富豪必須在美國所得稅和本國稅法的基礎(chǔ)上，對其持有的美國房地產(chǎn)獲利繳稅30％。
Trifilo表示，稅法和法律修改，將主要影響與美國沒有稅法協(xié)定的國家投資客，例如新加坡、阿拉伯聯(lián)合酋長國、及亞洲和中東國家。大多數(shù)歐洲國家與美國有稅法協(xié)定。
許多外國投資客已經(jīng)有辦法通過復雜但合法的操作來避稅。外國投資客不是直接購買美國大樓，而是在開曼群島等離岸地點開設(shè)空殼公司。
該空殼公司隨后將現(xiàn)金借給一家美國公司（blocker corporation，稱為繞道公司），這家美國公司購買美國大樓。然后該美商將貸款利息派送給海外的空殼公司，然后空殼公司將利息轉(zhuǎn)給外國投資客，而美商沒有直接將大樓的獲利支付給外國投資人。
過去10年外國買家占美國商業(yè)不動產(chǎn)的14％
專業(yè)服務(wù)公司CliftonLarsonAllen LLP負責人Mike Smith 表示，通過繞道而行，外國投資客避掉外國持有美國房產(chǎn)的資本利得稅，雖然他們必須繳納其他稅款，但其他稅率通常較低。
「重建美好未來」法案增加了一項新規(guī)則，該規(guī)則將使外國買方不可能使用這種手段來避稅，這可能會降低外資購買美國房地產(chǎn)的吸引力。
PRP LLC總裁 Paul Dougherty表示，他的公司今年在房地產(chǎn)上投資約12億美元，其中8成資金來自外國金主。他說，許多海外投資客利用「繞道公司」，來減少稅金的繳納。
《美國之音》報導稱，紐約天驕資產(chǎn)管理公司負責人郭亞夫認為，該規(guī)定可能對中國投資者的影響不大，因為要來的人「早就來了」
