在美國(guó)買房為什么不擔(dān)心欺詐？ 核心角色：第三方托管公司
核心角色：第三方托管公司
Escrow中文的意思是“第三方托管”。在美國(guó)的房地產(chǎn)交易中，在交易過(guò)程中，買賣雙方將資金及房產(chǎn)證明交由第三方公正（escrow）暫時(shí)保管，以保證條件滿足后雙方履行合約。
大多數(shù)房地產(chǎn)交易中往往面臨一個(gè)共同的問(wèn)題：互不信任。作為買家，你會(huì)在房屋狀況還沒(méi)有達(dá)標(biāo)前，就把辛苦賺來(lái)的錢交給賣方嗎？不會(huì)。同樣，如果你是賣方，你在買家沒(méi)有結(jié)清余款前就把房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他嗎？也是不可能的。
互不信任的情況下，如果沒(méi)有能夠消除雙方不信任的第三方存在，交易必將暫停。房產(chǎn)買賣過(guò)程中，即使最簡(jiǎn)單的交易也涉及無(wú)數(shù)細(xì)節(jié)。像體育比賽一樣，房地產(chǎn)交易也需要一個(gè)裁判，幫助買賣雙方把過(guò)程中出現(xiàn)的每一個(gè)細(xì)微的問(wèn)題，在交易完成前全部解決。
Escrow便是那個(gè)使比賽保持公正的裁判。嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，Escrow不屬于買賣方任何一邊——他們是中立的。他們對(duì)買賣雙方都是無(wú)私公正的第三方存在，不會(huì)有任何偏袒。
這么看來(lái)Escrow在美國(guó)房產(chǎn)交易中是不可缺少的，那么由誰(shuí)來(lái)做Escrow呢？買賣雙方如何選擇Escrow？
一般由賣家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的推薦來(lái)選擇Escrow公司。
Escrow收取的費(fèi)用根據(jù)房產(chǎn)的交易價(jià)格來(lái)定，一般是房?jī)r(jià)的１－２％。通常由買賣雙方平均分?jǐn)偂?/p>
在買家和賣家簽訂了合同之后，房產(chǎn)就進(jìn)入了“Escrow”（第三方托管）的階段。這個(gè)階段可以持續(xù)２０－30天或更久?！八信c交易相關(guān)的文件、購(gòu)房資金、具有法律效益的合同或協(xié)議、以及指導(dǎo)交易如何進(jìn)行的說(shuō)明，都交給Escrow，由Escrow在交易協(xié)議中注明。
這一過(guò)程，稱為開(kāi)始代管流程 （Opening an Escrow）。代管所有材料的機(jī)構(gòu)被稱為“Escrow Agent”（第三方托管代理），他們將確保交易按照約定的步驟進(jìn)行。
當(dāng)Escrow Agent第三方托管代理人確定買賣雙方簽署了所有需要簽的文件，房產(chǎn)證件檢查完畢，則結(jié)束托管（Closing of Escrow）。Escrow代理人需要將文件、資金、保險(xiǎn)、合同等分別交與適當(dāng)?shù)囊环?。至此房產(chǎn)交易過(guò)程結(jié)束。
房產(chǎn)進(jìn)入Escrow后，可以隨時(shí)取消交易嗎？當(dāng)然可以。那么取消后可以取回托管的保證金嗎？
答案是：不一定；看情況。
這一切還得看合同里的“contingencies“（履行合同的先決條件）條款。 這個(gè)條款可能包括資金籌備，房屋檢查，業(yè)主保險(xiǎn)和評(píng)估。在緊急情況下，賣方接受買方的報(bào)價(jià)，買房需要寫(xiě)下“履行合同的先決條件”清單。
若買家在后續(xù)檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題或房屋評(píng)估的價(jià)格低于銷售價(jià)格，而買家因此無(wú)法貸款，就可以退出交易，通過(guò)提交第三方托管撤銷指令來(lái)拿回托管的保證金。
當(dāng)買家成為新的房主。買家的貸款方需要建立的一個(gè)賬戶，用來(lái)支付房產(chǎn)稅和各種各樣的保險(xiǎn)賬單，如:房主保險(xiǎn)、抵押貸款保險(xiǎn)和洪水保險(xiǎn)等，這個(gè)賬戶也就是“Escrow Account”（第三方托管賬戶）。對(duì)于公寓業(yè)主來(lái)說(shuō)，一個(gè)“Escrow Account”（第三方托管賬戶）也可以用來(lái)支付HOA業(yè)主協(xié)會(huì)的費(fèi)用。房產(chǎn)交易結(jié)束后，買家可以提前支付幾個(gè)月的稅金和保險(xiǎn)費(fèi)。
在這之后，買家的一部分抵押貸款會(huì)被放入賬戶用來(lái)支付費(fèi)用。隨著稅率和保險(xiǎn)費(fèi)的波動(dòng)，這個(gè)賬戶里的錢也會(huì)減少。貸款人將每年進(jìn)行一次審核，以確保有足夠的資金用于支付費(fèi)用。如果你碰巧多付了錢，你的貸方會(huì)給你退款。
如果買家用FHA貸款買了房子，或者只付了不到20%的首付，就需要一個(gè)“Escrow Account”(第三方托管賬戶)。
那當(dāng)買家支付20%或更多的首付時(shí)，是否還需要Escrow Account第三方托管賬戶？這取決于買家的預(yù)算能力。如果買家可以每個(gè)月存下錢并把錢存到一個(gè)有利息的賬戶里，那么就可以跳過(guò)Escrow Account第三方托管賬戶。
還有一些買家選擇建立Escrow Account第三方托管賬戶，因?yàn)槊總€(gè)月可以拿到利息。（在少數(shù)幾個(gè)州，貸款人需要支付他們?yōu)槟闼钟械腻X的利息。）決定是否開(kāi)設(shè)Escrow Account第三方托管賬戶，就看你是否可以在面對(duì)巨大開(kāi)銷時(shí)有所準(zhǔn)備。
