最近加拿大像溫哥華和多倫多的房市已經(jīng)跌至冰點，很多撿漏的朋友打算出手了。但是比“撿漏房源”更具吸引力的可能是法拍屋。這些房子很可能是房市里的“骨折款”！但先別激動，法拍房沒那么簡單。今天這篇，就聊聊加拿大的法拍房是怎么回事，有哪些坑和雷，買之前你要知道些什么。
你首先應(yīng)該了解的幾點：
法拍屋通常通過拍賣出售，只有在拍賣未成功的情況下才會在 MLS（多重上市服務(wù)系統(tǒng)）上掛牌銷售。
法拍房的售價往往低于市場價，可能存在一定的價格優(yōu)勢。
這類房產(chǎn)以“現(xiàn)狀”出售，賣方通常不承擔(dān)日后與房屋相關(guān)的任何責(zé)任。
購買法拍屋存在風(fēng)險，但如果你在前期調(diào)研和房屋檢查方面做得充分，仍有可能獲得不錯的回報。
法拍屋Foreclosed Homes
法拍屋通常是指借款人違約后，由貸款機構(gòu)接管并出售的房產(chǎn)。這類房屋的出現(xiàn)較為罕見，一般只有當(dāng)房主無力繼續(xù)償還按揭貸款，且未能及時出售房產(chǎn)時才會進入止贖程序。
盡管不常見，但一旦進入法拍程序，貸款機構(gòu)通常希望盡快出售房產(chǎn)以回收損失，有時甚至?xí)缘陀谑袌鰞r的價格出售，對買家而言可能是一個“撿漏機會”！
值得注意的是，在未來1-2年內(nèi)，大量在疫情期間拿到超低利率的房主將要面臨續(xù)約，隨著月供金額驟漲，部分業(yè)主可能因此無法繼續(xù)償還貸款，從而導(dǎo)致違約和止贖事件上升，法拍數(shù)量可能會增加。
加拿大的法拍制度概覽
當(dāng)借款人未按時償還房貸時，貸款機構(gòu)有權(quán)通過法律手段出售房產(chǎn)，以收回其損失。不過，在正式啟動法拍程序前，貸款方通常會給予房主一定的寬限時間，并提供相關(guān)選項以協(xié)助其恢復(fù)還款。法拍屬于貸款機構(gòu)的“最后手段”，因為這不僅程序繁瑣，還涉及較高的時間與金錢成本。
除了司法程序外，法拍往往還伴隨著如房屋拍賣、上市出售等一系列麻煩。為了加快處置流程，貸款機構(gòu)常常以低于市場價格出售這類房屋。
在加拿大，法拍一般通過兩種方式進行，具體取決于房產(chǎn)所在省份：
Power of Sale（銷售權(quán)處置）
適用地區(qū)：安大略省、愛德華王子島、新不倫瑞克省，以及紐芬蘭與拉布拉多省。
在這些地區(qū)，貸款方擁有“銷售權(quán)”，即當(dāng)借款人違約時，可以無需通過法院，直接出售房屋，其他規(guī)定包括：
賣房所得首先用于清償債務(wù)與相關(guān)費用；
如果有剩余資金，將歸還給原房主；
如果仍有未償還款項或費用，房主需要繼續(xù)承擔(dān)。
Judicial Foreclosure（司法法拍）
適用地區(qū)：卑詩省、魁北克省、阿爾伯塔省、馬尼托巴省、薩斯喀徹溫省、諾瓦斯科舍省及加拿大三大地區(qū)（育空、西北地區(qū)、努納武特）。
在這些地區(qū)，貸款方必須通過法院申請法拍令。這一程序通常比銷售權(quán)處置耗時更長、費用更高。
一旦法院批準(zhǔn)，房屋所有權(quán)將正式轉(zhuǎn)移至貸款機構(gòu)；
原房主不再對剩余貸款金額負(fù)責(zé)；
房主不會從房屋出售中獲得任何利潤，也無需承擔(dān)任何剩余損失。
法拍屋的優(yōu)勢
價格可能更便宜：法拍房往往由貸款方急于出售，因此價格常常低于市場價，這可能為買家節(jié)省一筆不小的開支。
可能有討價還價的空間：如果沒有激烈競爭，買家有可能與賣方協(xié)商價格或條件，爭取到更優(yōu)惠的交易。
沒有歷史產(chǎn)權(quán)糾紛：為了加快出售流程，貸款機構(gòu)通常會清除所有舊有的產(chǎn)權(quán)留置權(quán)并繳清相關(guān)稅費，降低法律風(fēng)險。
有翻新潛力：法拍房一般是原樣出售（as-is），原房主在出售前通常不會進行翻新。這為買家提供了按照自己喜好裝修，或翻新后轉(zhuǎn)售獲利的機會。**房屋翻修投資者（house flippers）**尤其偏好此類房產(chǎn)。
有助于增加房屋凈值（Home Equity）：如果購房價格低于市場價，節(jié)省下來的資金可用于提升房屋品質(zhì)，未來有望提升物業(yè)價值與房屋凈值。
法拍屋的缺點
競爭激烈：由于價格低廉，法拍房市場吸引大量買家關(guān)注，可能導(dǎo)致競爭激烈、出價戰(zhàn)頻繁。
可能需全額付款：法拍房通常先通過拍賣出售，而拍賣不一定接受貸款。若需貸款購房，可能無法參與，或必須提前確認(rèn)能否融資。否則，需要一次性支付全款。即使能找到資金方，其貸款利率可能也非常高。
房屋原樣出售，風(fēng)險較高：法拍房通常不包含任何維修承諾，而且買家往往無法提前全面了解房屋狀況。如果房屋存在嚴(yán)重問題，維修費用可能非常高。同時，賣方通常也不承擔(dān)任何未來責(zé)任。
看房時間有限或無法看房：有些法拍房可能無法安排參觀，或者只能在特定時間段短暫查看，加上如電力被切斷等問題，更難評估房屋狀況。
手續(xù)復(fù)雜、流程漫長：法拍房涉及的法律程序與文件往往比一般房地產(chǎn)交易更復(fù)雜，處理周期也可能更長，專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的耐心與經(jīng)驗在此則十分重要。
法拍屋的幾種類型
法拍房其實不都是一個模樣。根據(jù)處于哪個階段、由誰出售，法拍房可以分成好幾種情況。
下面是你可能會遇到的幾種類型：
預(yù)法拍房（Pre-Foreclosure Homes）
這種房子還沒真正進入法拍流程，但屋主已經(jīng)還不出貸款，收到了銀行的催繳通知。這時候他們通常急著脫手，價格也會給得比較有彈性。但要注意，如果賣得太便宜，銀行可能會拒絕批準(zhǔn)交易。
法拍拍賣（Foreclosure Auctions）
最常見的法拍房出售方式就是拍賣。拍賣通常由第三方拍賣公司來操作，起拍價一般從房貸欠款加雜費開始，銀行不會從中獲利。為了吸引買家，起拍價也可能比欠款還低。但要注意：出價最高的不一定贏，得看銀行的具體要求。
拍賣未售出的法拍房（Post-Foreclosure）
如果拍賣沒賣出去，房子就會交給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人放到市場上賣，通常能在MLS系統(tǒng)里找到。
這類房子主要分兩種：
REO（銀行持有）房產(chǎn)：銀行接管后自己賣，可能由內(nèi)部的REO部門或第三方管理出售。
政府持有房產(chǎn)：如果原來的貸款是政府擔(dān)保的，房子歸政府管理，通常會通過合作經(jīng)紀(jì)人出售。
如何找到法拍屋
在加拿大，法拍屋不像二手房一樣普遍，你可以找一個熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們知道哪里可能有法拍房，也能幫你規(guī)避風(fēng)險。
市面上也有一些網(wǎng)站提供法拍房清單，可能需要你填寫表格申請。但請記得：一定要找靠譜的經(jīng)紀(jì)人或顧問一起核查這些信息，以防上當(dāng)。
購買法拍屋的步驟
買法拍房沒那么簡單，風(fēng)險也不少。以下是一些建議步驟，能幫你盡量減少踩雷機會：
第一步：找個靠譜且有法拍經(jīng)驗的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
法拍房不像普通買賣那么簡單，手續(xù)多、坑也多。一個有經(jīng)驗的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能幫你判斷這類房子值不值得買，并且?guī)阋徊讲阶咄暾麄€流程。他們還能幫你找到符合預(yù)算的房子，通常傭金也是由賣方承擔(dān)。
第二步：制定預(yù)算
買房第一步當(dāng)然是想清楚你能花多少錢。法拍房常常需要快速出手，所以資金要提前準(zhǔn)備好。
記得考慮的不只是房價，還包括：
房屋檢查費用
房屋評估費用
維修或裝修成本
恢復(fù)水電等基本設(shè)施
土地轉(zhuǎn)讓稅和物業(yè)稅
清潔費用
換家電的成本
家具采購開支
一些額外的手續(xù)費（如買家服務(wù)費等）
有些額外支出，房屋檢查員或經(jīng)紀(jì)人可以幫你提前評估。
第三步：準(zhǔn)備貸款或申請資料
想提高買到房的幾率，以下幾點可以提前準(zhǔn)備：
改善信用分?jǐn)?shù)，保持良好信用記錄
穩(wěn)定收入，多存點現(xiàn)金
如果需要貸款，提前做貸款預(yù)批，知道你能借多少錢
準(zhǔn)備好一些不能通過貸款支付的開支
存好足夠的首付
第四步：找合適的房源
財務(wù)準(zhǔn)備好了之后，就可以在經(jīng)紀(jì)人幫助下尋找符合你預(yù)算和預(yù)期的法拍房了。
第五步：檢查房子 + 估價
法拍房是“原樣出售”（as-is）的，所以房屋檢查非常重要。通過檢查你能了解房子的真實狀況，提前準(zhǔn)備好維修預(yù)算，避免后期出現(xiàn)“驚喜”。
房屋估價也很重要，可以讓你知道這房子值不值這個價。
第六步：出價
如果房子在拍賣，你就要參加拍賣出價；如果已經(jīng)上MLS，就可以通過經(jīng)紀(jì)人直接提出購買報價。
第七步：完成手續(xù) & 交屋
一旦成交，你就要支付定金并完成所有手續(xù)。法拍房的文件處理可能更復(fù)雜，建議請一位專業(yè)律師幫忙審核，確保沒有疏漏。
完成所有文件、房子交接后，你就可以正式拿到房子了。不過可能還需要把水電重新開通、做一些基本的維修和清潔。
買法拍房聽起來確實有點嚇人，但只要找對專業(yè)人士、做好功課，你其實有機會撿到“漏”。當(dāng)然，法拍房也不是人人都適合——如果你對流程不熟，最好別輕易嘗試，以免掉進坑里。有經(jīng)驗的經(jīng)紀(jì)人和法律顧問，會是你前進路上的“護身符”。