在澳洲，如果你是一個(gè)有房產(chǎn)投資意識(shí)的人，應(yīng)該多少都聽(tīng)說(shuō)過(guò)“六年法則”。清楚地掌握“六年法則”，或許可以在出售房產(chǎn)時(shí)為你省下數(shù)千澳元的稅。
今天，我們就來(lái)聊一聊澳洲自住房的6年法則。
在這之前，我們需要先了解Capital Gains Tax（CGT）——資本增值稅。
什么是資本增值稅？
Capital Gain = 屋主賣(mài)出房產(chǎn)時(shí)的售價(jià) （Selling Price）— 屋主買(mǎi)入房產(chǎn)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（Cost Base）。
這一部分差價(jià)需要進(jìn)行征稅，也就是Capital Gains Tax。如果售價(jià)減去購(gòu)買(mǎi)價(jià)格得到的是正數(shù)就是Capital Gains （資本收益），負(fù)數(shù)就是Capital Loss （資本虧損）。
PS：房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格會(huì)算上一切附帶的相關(guān)費(fèi)用，像印花稅、租房廣告費(fèi)、除蟲(chóng)費(fèi)等等。所以業(yè)主們一定要保存好消費(fèi)收據(jù)以及原始的購(gòu)房合同。
賣(mài)出房產(chǎn)的收入是計(jì)入該財(cái)政年的個(gè)人收入中的，而CGT并不是一個(gè)獨(dú)立的稅種，它是收入所得稅Income Tax的一個(gè)分支。因此，CGT的稅率是根據(jù)業(yè)主的年度應(yīng)納稅總額來(lái)核算的。
需要特別提到的是：如果你擁有房產(chǎn)超過(guò)一年，那么你可以獲得50%的資本增值稅減免。比如你在2020年買(mǎi)了一套投資房，在2021年賣(mài)掉的時(shí)候賺了12萬(wàn)澳幣。由于你已經(jīng)持有房產(chǎn)超過(guò)一年，計(jì)算的時(shí)候，則只會(huì)算作你賺到了6萬(wàn)澳幣，也就是說(shuō)，你獲得了50%的資本增值稅減免。但該減免政策只針對(duì)本地人，海外人士仍需全額納稅。
01、什么是六年法則?
澳洲的稅法規(guī)定，每個(gè)家庭在同一時(shí)間里只能擁有一套房產(chǎn)作為他們的自住房，自住房可以享受稅務(wù)上的優(yōu)惠：在出售時(shí)，不必繳納資本增值稅。
而如果自住房轉(zhuǎn)作了出租用途，就有了租金的收入，如果還想繼續(xù)享受免繳CGT的優(yōu)惠，必須符合兩個(gè)條件：
1. 房子買(mǎi)回來(lái)以后最先的用途是自住，并且至少自住了6個(gè)月以上；
2. 用于出租的時(shí)間最多不能超過(guò)6年。
從第一天開(kāi)始出租起計(jì)算，6年到期之前賣(mài)出，可以申請(qǐng)免繳CGT；或者收回房產(chǎn)繼續(xù)自己住，直到賣(mài)出，也可以申請(qǐng)免繳CGT。
如果在這6年當(dāng)中你搬回來(lái)自己住了2年，然后繼續(xù)出租，原則上來(lái)講是不能從第二次出租起重新計(jì)算6年期限的；這個(gè)兩年的自住期仍然視作出租期處理，你還是只能從第一次出租那天開(kāi)始計(jì)算6年。
需要注意的是：
· 六年法則只適用于稅務(wù)公民，公司名下的房產(chǎn)無(wú)法享受。
· 在自住房出租期間，業(yè)主不能購(gòu)買(mǎi)其他房產(chǎn)作為自住房使用。
· 自住房用于出租的時(shí)間不能超過(guò)6年。
02、六年法則是否可以循環(huán)使用？
在實(shí)際生活中我們會(huì)聽(tīng)到這樣的說(shuō)法：把自住房出租，在不到第6年底時(shí)再搬回去住半年，然后再次出租，重新開(kāi)始計(jì)算一個(gè)6年，再搬回住半年......如此循環(huán)往復(fù)，就可以反復(fù)使用6年法則了。
但這實(shí)際上是一個(gè)有些危險(xiǎn)的想法。
首先，第一個(gè)6年的審核通常相對(duì)寬松，只要你保存好了水電煤等賬單即可。但之后想要如法炮制第二次第三次，就很難說(shuō)了，甚至可能引起稅務(wù)局對(duì)你的關(guān)注。
其次，你從自住房搬出需要有合理的原因，如工作原因、學(xué)習(xí)原因、身體原因等等，而不是以收取租金、享受稅務(wù)優(yōu)惠為目的。
當(dāng)然，如果你有足夠強(qiáng)大的理由，比如重病、不得不去別的城市工作，還是可以申請(qǐng)的，不過(guò)ATO對(duì)于此類(lèi)申請(qǐng)的處理原則一向是從緊從嚴(yán)，業(yè)主需要保留好真實(shí)有效的憑據(jù)。
舉例說(shuō)明：
Alice在2016年在悉尼購(gòu)入一套房產(chǎn)作為自己的自住房。
2019年，她因工作調(diào)動(dòng)搬家到墨爾本。因此，她決定出租這套悉尼自住房。在這期間，她沒(méi)有再購(gòu)買(mǎi)其他房產(chǎn)作為自己的主要住所。
2020年，Alice回到悉尼，并再次將此套房產(chǎn)作為自己的主要住所。
2021年，她再次因工作調(diào)動(dòng)前往墨爾本，并再次出租這套房產(chǎn)。
2022年，Alice決定出售悉尼的自住房，定居墨爾本。
該情況下，她是符合六年法則的，通?？梢悦饫U資本增值稅。
03、第二套自住房是否適用六年法則？
在一些投資者的操作中，還有一種情況，即第一套自住房出租即將滿(mǎn)6年之際，賣(mài)出這套房，同時(shí)再買(mǎi)另外一套自住房，自己搬進(jìn)去住上半年以后，再次出租，并啟動(dòng)了6年法則。
這里有兩個(gè)需要注意的點(diǎn)：
1. 需要先賣(mài)出第一套自住房，那么第二套房就可以作為新的自住房，從而可享6年法則；
2. 如果是先買(mǎi)的第二套房，那么必須在6個(gè)月內(nèi)賣(mài)掉第一套房，第二套房才能夠作為自住房享受6年法則，否則，第二套房只能算成投資房。