在澳洲的大部分州和地區(qū)，賣家和中介都需要在購房談判期間告知潛在購房者關(guān)于這套房子的“重要事實”（Mateiral Facts），一般指會影響買家決定是否購買某樣?xùn)|西的決定性因素。
Attwood Marshall Lawyer的商業(yè)訴訟顧問Georgia Taylor表示，組成“重要事實”或“欺瞞消費者行為”的因素在不同地區(qū)也有所不同。
“你所在的州決定了你在買房時可能會遇到的‘重要事實’，而且這些事實并不是非黑即白，”Taylor說，“我經(jīng)常告訴買家，無論是有監(jiān)管機構(gòu)管理的房屋銷售，還是持牌中介銷售的房屋，一定了解其中的‘重要事實’?！?/span>
不過，有一些“重要事實”是法規(guī)強制賣家和中介告知的，不然將會面臨巨額罰款。
如果想要讓一場交易對自己有利，那么這些還遠遠不夠。
“做好自己的該做的，并且讓自己的交易更有利，這才是投資房產(chǎn)的正確方式。就算你發(fā)現(xiàn)了賣家或中介在這類方面有不合理甚至違法行為，那你最終也是失敗的，因為你不僅浪費了時間，同時也損失了資金?！?/span>
查看澳洲房子是否有“黑歷史”
如果一棟房產(chǎn)有著一段不為人知的“黑歷史”，那么按道理來說賣家和中介是有義務(wù)向買家說明的——
比如這里曾發(fā)生過兇殺案或有過犯罪活動，像因故而亡、自殺或自然原因致人死亡都是所謂的“重要事實”。
同時，一些州或地方對于某些“重要事實”有著時間限制。
比如某棟房子在很早之前發(fā)生過刑事案件，買房時是無法查證的。
“謀殺或過失殺人都是比較典型的‘重要事實’，因此，就暴力犯罪致人死亡這一點而言，通常都會被有意掩蓋。但如果是老人在睡眠中死亡，那就不包含在內(nèi)了，”Taylor說。
不僅如此，如果某棟房子曾是制毒場地，那么這一事實通常也會被掩蓋。
“如果一棟房屋曾用作制毒或是販毒的窩點，那么在很長一段時間過后，也會無法查證，使得這段歷史無人知曉。”
“但這對于買家的利益損害極大，因為甲基苯丙胺會滲入墻壁以及任何有孔的東西，有幾率給后來的住客帶來健康隱患?！?/span>
保險程序要查清
如果一棟房屋極易受到自然災(zāi)害的影響，那么這也屬于“重大事實”的范疇。
“另一個重要因素便是這棟房屋是否易受自然災(zāi)害的影響，比如洪水或森林大火，”Taylor指出，“這時候你需要去查證該房屋是否完成了各項檢修工作，以及相關(guān)保險程序是否到位，還要查證房屋是否與中介宣傳的一致?！?/span>
“但不幸的是，許多人在買房后才發(fā)現(xiàn)保險并不涵蓋水災(zāi)或火災(zāi)，就算他們能得到保險，保費也無法負擔(dān)?！?/span>
買家代理Michelle May表示，不僅僅是偏遠地區(qū)容易受自然災(zāi)害，城市居民同樣如此。
“在許多情況下，人們并不了解自己是否處在洪水泛濫的地區(qū)，或者發(fā)生洪水會對自己的房產(chǎn)造成什么影響，”May說。
“如果你身負抵押貸款，但卻因為這些自然災(zāi)害而無法在房子里居住，那你不僅要為找另一處住所露宿街頭，同時還要支付大額的還款。”
“如果你在這方面有顧慮，要向保險公司咨詢，告訴他們所購房產(chǎn)的所在地區(qū)，他們會告訴你這棟房屋是否存在類似風(fēng)險?！?/span>
建房質(zhì)量很重要
不論是老房子還是新公寓樓，建筑所用材料的安全性同樣也是很重要的一環(huán)。
雖然石棉長期以來一直都是人們所擔(dān)心的問題，但可燃覆層（combustible cladding）是人們的新?lián)鷳n。
Taylor指出，盡管這類安全問題應(yīng)該由建筑方或檢查員來解決，但對于一些更重大的問題，中介有責(zé)任一一列舉出來。
“這取決于你在哪個州，房屋是否為獨立住宅，是社區(qū)產(chǎn)權(quán)還是由物業(yè)管理，”Taylor說，“如果議會曾以某種形式對該住宅或建筑發(fā)出停工令或整改令，那么你就要特別注意?！?/span>
同樣，這也適用于鄰里之間有糾紛的房屋。
“如果賣家與鄰居之間存在糾紛，或者法院已經(jīng)下達了某種形式的命令，要求對房產(chǎn)進行某種改變，那這通常會影響到房產(chǎn)本身。”
澳洲買家需自知
但類似這種“重大事實”的問題是列舉不完的，最重要的還是買家自己要有發(fā)現(xiàn)問題的意識。
“我總是告訴買家，雖然中介和買家有義務(wù)告知房產(chǎn)的‘黑歷史’或是一些重大缺陷，但買家自己需要盡職盡責(zé)做好調(diào)查，并時刻問自己，‘在買房上，哪些東西是我愿意或不愿意接受的？’”
“我總是要求所有的客戶列出對于他們來說最重要、最會影響到他們買房的因素，不僅是宗教，還有文化、精神選擇甚至是生活偏好?！?/span>
除了“重大事實”之外，房產(chǎn)銷售也屬于Australian Consumer Law和Property and Stock Agents Act（僅限新州范圍內(nèi)）的范疇。
“不過一定要記住的是，這些法律下的一些描述可能會非常模糊，這也側(cè)面證明類似的欺騙行為是非常復(fù)雜的?！?/span>