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家住美國編輯

所在位置:首頁常見問題美國買房貸款、報稅、出租等有什么問題?

美國買房貸款、報稅、出租等有什么問題?

一、美國買房和貸款常見問題

1、沒有綠卡可以買房嗎?

美國大部分房產(chǎn)項(xiàng)目都向非美國居民開放,所以有沒有綠卡不影響。

2、沒有綠卡可以貸款嗎?

沒有綠卡也是能夠貸款的,并且由于貸款增加了杠桿,用好了還能提高收益。

3、申請貸款需要什么條件?

貸款,銀行主要看你的還款能力。對于美國當(dāng)?shù)鼐用駚碇v,銀行會根據(jù)其過去兩年的工資證明和稅表來判斷是否發(fā)放貸款。

4、移民前或移民后買房有區(qū)別嗎?

首先,我們要確定的一點(diǎn)是買房是一個投資行為,對于投資來講,要根據(jù)其他因素,即你的投資目的、投資時間點(diǎn)和個人需要去判斷,而不是看移民前后來決定。

5、綠卡居民與非綠卡居民交稅是否有區(qū)別?

沒有區(qū)別,稅率是相同的。只不過在報稅的抵扣上會略有不同,基本沒太大的區(qū)別。

6、什么時候買房合適,移民前還是移民后?

之前已經(jīng)提到,移民前或移民后買房是沒有區(qū)別的。但如果要貸款,就建議在報稅之前、甚至在登陸之前就買房會比較好。

對于新移民來說,我們需要將人民幣兌換成美元,這個過程會導(dǎo)致收入會有一個大比例的降低。如兌換后顯示收入過少,銀行就可能不愿意貸款給我們。而在報稅或登錄之前,我們可以用中國的收入證明,有許多銀行是可以貸款的。

7、哪些銀行可以用中國收入證明來貸款?

匯豐銀行,工行,華美銀行,國泰銀行都是可以的。

8、已經(jīng)報過稅了,但收入不高,還能貸款嗎?

對于已經(jīng)報過稅但收入不高的朋友,也不用擔(dān)心,還是能夠貸款的。有一些銀行不查收入,比如我們常見的sterling,不過它的利率會高一點(diǎn),同樣的條件下,可能高出1%到2%。

9、目前銀行貸款利息是多少?

目前美國整體利率比較低,利率大多數(shù)在百分之三點(diǎn)幾。但具體貸款的利息取決于貸款的金額和貸款年限。比如貸款5年,其利率就會低一些,7年稍微高一點(diǎn),15年就更高了。

10、用公司還是個人名義買房?

用公司或個人名義買房,主要是看對責(zé)任的限定。如用公司來買房,可能需要報公司的稅表,同時公司需要給股東開K1的稅表。如果是個人,報稅就會簡單一些。

11、一般新移民最多可以貸多少?

有綠卡,可以貸款70%的金額。如沒有移民,沒有綠卡,那么每個銀行能貸到的數(shù)目不同,但大多數(shù)都在50%到60%。

美國買房到賣房,涉及到的美國稅費(fèi)較多,想要達(dá)到省稅增加 的目的,就要仔細(xì)了解這些法律法規(guī)。提前咨詢,仔細(xì)規(guī)劃,是投資美國房產(chǎn)的必修課。

買房的時候有很多費(fèi)用是一次性的費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有交易稅、交接費(fèi)、產(chǎn)權(quán)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險等。

二、美國房地產(chǎn)有哪些稅費(fèi)

房屋持有期間產(chǎn)生的費(fèi)用

房產(chǎn)稅,大概是買價的1%到3%不等。

保險費(fèi),主要是火災(zāi)保險,一年大概在1000~3000美元(若小區(qū)在洪水區(qū),還有洪水險)。

物業(yè)費(fèi)(如果小區(qū)有物業(yè)管理),費(fèi)用從100到2000不等,看小區(qū)環(huán)境。

持有期間,有哪些費(fèi)用可以抵稅?

這里從兩個角度來講:自住房和出租房。

1、自住房

在發(fā)生的費(fèi)用里面,房地產(chǎn)稅和貸款利息可以用作抵稅。貸款利息限兩套房。

2、出租房

所有與該房產(chǎn)的一些必要的和合理的費(fèi)用都可以抵稅,如之前提到的地產(chǎn)稅、保險費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息等,這些都可以抵租金收入。

另一個最大的抵稅費(fèi)用就是折舊費(fèi),折舊費(fèi)按照年限換算。住宅折舊27.5年,商業(yè)地產(chǎn)是39年。假如一套房子是275萬美元,那么每年的折舊費(fèi)就是10萬美元。

這里需要注意的還有預(yù)扣稅,預(yù)扣稅是針對出租收入而言,由于中美之間有條約,稅率是10%。當(dāng)我們在第二年報稅時,如果第一年沒有凈利潤,那么可以申請將第一年的預(yù)扣稅退回來。

賣房的費(fèi)用

在美國還有一個重要的免稅額概念。

如果在賣房的5年內(nèi),業(yè)主擁有房屋產(chǎn)權(quán)2年,并且將房屋作為主要的住宅2年,那么每個業(yè)主可以享有25萬美元增值的免稅額。超過部分的增值,會被征稅。

外國人出售美國房產(chǎn)時,如果有增值,要交增值稅。持有時間在一年或一年以上為長期,稅率則為三檔,0、15%,20%。如果時間少于12個月,為短期,適有于美國的正常稅率,聯(lián)邦是10%到39.6%。

正常美國人都是在第二年的4月15號之前報上一年的稅。外國人賣了房子如果不報稅,美國政府是很難追回所欠的稅款。所以在1980年,國稅局專門出臺了針對外國人投資美國房地產(chǎn)的法案,這也就是著名的FIRPTA。法案規(guī)定,外國人出售美國的房地產(chǎn)時,買方有義務(wù)在120天之內(nèi)預(yù)交賣價的15%給稅局,這也就是預(yù)扣稅。

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