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所在位置:首頁常見問題在美國買房現(xiàn)金和貸款的優(yōu)劣對比

在美國買房現(xiàn)金和貸款的優(yōu)劣對比

財務(wù)杠桿是一把雙刃劍,在市場向上的時候,它對你有利,當市場向下的時候會給你帶來更大的風險。所以,你必須是在判斷市場是向上的情況下,才考慮買房的。如果判斷市場還要大幅度下行,是考慮要不要買的問題,而不是用現(xiàn)金買還是貸款買的問題。

 

用現(xiàn)金買房的好處:

 

( 1 )可以快速成交過戶,有利于談判時壓低房價;

( 2 )如果所購房產(chǎn)用于出租可以容易獲得正現(xiàn)金流(并不代表有盈利)。

用現(xiàn)金買房的壞處是:

 

( 1 )沒有利用杠桿作用,是一種低效率的操作;

 

( 2 )機會成本太 高,把大量現(xiàn)金捆綁進不動產(chǎn),失去投入另外高回報的項目的機會;

 

( 3 )所有風險自擔,沒有拍屁股走人的可能;

 

( 4 )沒有享受利息免稅的好處;

 

( 5 )捆綁進不動產(chǎn)的現(xiàn)金要與通脹賽跑,通脹是你的敵人。如果通脹率為 3% ,你進不動產(chǎn)的現(xiàn)金損失是每年 3% ,需要房價每年增長 3% 來讓你的進不動產(chǎn)的現(xiàn)金與通脹持平。

 

貸款買房的好處:

 

( 1 )利用了杠桿作用,是一種高效率的操作;

 

( 2 )機會成本低,可把剩余現(xiàn)金投入另外高回報的項目;

 

( 3 )銀行和個人共同承擔風險,只損失頭款;

 

( 4 )享受利息免稅的好處;

 

( 5 )通脹是你的朋友。

你的實際貸款利率 = 賬面貸款利率 * ( 1 - 免稅率) - 通脹率。假如貸款利率 6% ,通脹率為 3% ,利息免稅回報為 30% ,你的實際貸款利率只有 1.2% 。這是一條千金難買的秘密公式,切記。注意,要減去通脹率而不是加上通脹率。如果貸款利率=通脹率的話,你就等于白借錢了,這個道理很多人不明白。

 

貸款買房的壞處:

 

( 1 )不利于談判時壓低房價;

 

( 2 )如果所購房產(chǎn)用于出租有時不容易獲得正現(xiàn)金流(并不代表沒有盈利,這個不在這里討論);

 

(3)高杠桿帶來的高風險。

現(xiàn)在量化一下:假設(shè)平均年通脹率為 3% ,平均貸款利率為 6% ,平均年房價增長率為 6% ,利息免稅回報率為 30% 。現(xiàn)比較如果用 20 萬現(xiàn)金購買一房產(chǎn),和付 2 萬頭款,貸款 18 萬買同一房產(chǎn)在投資回報在做通脹校正后的差別。計算表明: 15 年后,現(xiàn)金購買的實際總回報率只有 54% ,而用貸款購買的總回報率為 747% 。 請?zhí)貏e注意,表中的年份表明貸款的年限,5年表示還款期為5年,15年表示還款期為15年,表中的負債成本是考慮到30%利息免稅,和3%通脹調(diào)整后的數(shù)字,真實利率為1.2%。不是mortgage賬面負債支出。按3%通脹計算,你現(xiàn)在的1000元只等于15年前的640元。既表中現(xiàn)金購房成本的20萬,相當于在15年后付了31萬,而貸款成本中的18萬,雖然按6%(免稅后4.2%)不做通脹校正來算在15年后為33萬3(180,000*1.042^15)但考慮通脹后所付款只相當于15年前的21萬5(180,000*1.012^15,即表中數(shù)據(jù)),貸款者得了通脹的好處,因為真實貸款利率只有1.2%, 既以較小的代價獲得了1:10的杠桿。

有些壇友對我把通脹率進行校正的做法感到迷惑,另外,對非常規(guī)的數(shù)據(jù)表達方式不適應(yīng),所以,我下面假設(shè)沒有通脹作用,由于房屋保險,房產(chǎn)稅兩邊相同所以不計,貸款方面換成20%(4萬)頭款省去貸款保險麻煩,而且是用常規(guī)的Mortgage表達方式來簡化一下:現(xiàn)金購買成本20萬,15年盈利為(47.9萬-20萬)/20萬=140%;貸款16萬15年固定6%(免稅后4.2%),本金加利息每月付1199.60,15年共付21.6萬,盈利為(47.9萬-21.6萬-4萬)/4萬=557.5%。 如果購買的是出租房,那么盈利就要加上房租收入。如果每年房租收入1萬,那么現(xiàn)金購房15年贏利為(47.9萬-20萬+15萬)/20萬=210%;而貸款買房贏利為  (47.9萬-21.6萬-4萬+15萬)/4萬=932%。請注意:這個利率是15年的總回報,每年大概在16%。

如果用同樣的20萬為頭款,購買5座同樣的出租房,那么收益就要再乘以5倍了。而現(xiàn)金買則只能買一座。雖然實際操作不這么簡單,但理論上就是這個道理。由于有租金收入,信用度提高,你借貸越多,導致房子越多,反而越容易貸到款。

貸款買房之所以優(yōu)于全現(xiàn)金購房(在房屋市場向上的條件下),主要是兩個原因,一是貸款購房的高杠桿(這是主要的),二是,在貸款利率固定的情況下(加了這個前提就容易理解了),隨后發(fā)生的通脹是貸款購房者的朋友,卻是現(xiàn)金購房者的敵人(這一點弄不明白就算了)。

當然,特別需要指出的是,高杠桿是雙刃劍,以上的盈利模式只在房產(chǎn)價格上升的趨勢中才有效。另外,房產(chǎn)增值率不能低于貸款利率等等。

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