美國房地產(chǎn)投資人講述三大指標：火爆的美國房市為何還不是泡沫？
要如何判斷異常火爆的美國房地產(chǎn)市場是不是場泡沫？
根據(jù)9月末發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，加速上漲的美國房市沒有降溫跡象：標普凱斯-席勒指數(shù)顯示，美國平均房價同比上漲19.7%，再次刷新紀錄，創(chuàng)下逾30年來美國房市最大漲幅。
究竟這是一場疫情推動下的反周期購買，還是剛需？
在美國房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武看來，此輪疫情是房地產(chǎn)市場火爆的催化劑，但十幾年來美國房地產(chǎn)開工不足造成的供需不平衡才是最主要原因，加之一度推遲購房的美國“千禧一代”在近兩三年中大幅入場，更進一步引爆了市場。
陳躍武對第一財經(jīng)記者解釋道，美國的房地產(chǎn)周期較長，如果從1970年開始看的話，基本上18年-20年一個周期，通常牛市14年，熊市4年，此輪周期從2007年開始，低點出現(xiàn)在2012年，從彼時至今，已經(jīng)經(jīng)歷了9年房產(chǎn)牛市，且尚未終結(jié)，預(yù)測房價將于2026年之后達到下一個高峰。
他指出三個判斷房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)充滿泡沫的重要指標：第一，美國房地產(chǎn)庫存供給量；第二，美國銀行放貸情況；第三，市場情緒與散戶進場。而目前這三方面，都沒有出現(xiàn)讓投資人清場退出的跡象。
他并指出，短期美國房產(chǎn)的供給將有所上升，短缺將有部分緩解，房價增長速度將從目前的近20%放緩至約15%。在未來幾年內(nèi)，美國房產(chǎn)的短缺將持續(xù)，房價年增長率將保持在10%至15%之間。
究竟是誰在買房？
一個時常靜默的大學校友群中，唯有談起房價時，才能激起散落在全美各處校友的積極響應(yīng)。
他們競相爆出居住地近期的漲幅，疫情前買了的人越來越開心，仍在觀望的人則試圖在海量數(shù)據(jù)中，嗅到一絲房地產(chǎn)價格降溫的跡象。
譬如加利福尼亞州灣區(qū)邊上，160萬美元以上的房子，很多都是加價20萬美元，才能買到。在美國一家知名機構(gòu)做數(shù)據(jù)分析師的祖然對第一財經(jīng)記者表示，不加價想買房子是妄想。她是80后，一直在琢磨換套更大的房子，不過疫情以來，房價瘋漲。
陳躍武對第一財經(jīng)記者表示，現(xiàn)在美國買房的主力軍正是千禧一代，而次貸危機令他們大幅延遲了買房時間，推遲了10年之久，有些人20多、甚至30多歲之后，還跟父母擠在一起，就是不買房。
根據(jù)美方媒體此前調(diào)查，從 1970 年到 2017 年，越來越多20到30歲的美國年輕人（千禧一代）選擇與父母同住。在 2017 年，有超過40%的25歲年輕男性選擇與父母同住，超33%的25歲年輕女性也做出了同樣選擇。
“但從最近這兩三年開始，他們已經(jīng)大幅進入了這個房產(chǎn)市場，因為實在延遲不下去了：結(jié)婚生了小孩，必須得要有一個自己居住的獨棟房，疫情加速了（分出來居住的）進程。”陳躍武解釋道，由于近十幾年來美國房地產(chǎn)供給量偏低，供需并不平衡，疫情之前這一趨勢已經(jīng)發(fā)生，譬如在2018年，美國著名的一家財經(jīng)媒體就發(fā)表了一篇文章叫做《美國房市的下一個危機：史無前例的新房短缺》的文章，彼時就已經(jīng)注意到了美國新房極度短缺的現(xiàn)象，而疫情只是加劇了這一短缺，使其到達了歷史上最低點。
美國有多缺房？
美國房產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2020年美國的銷售量約600萬套，但2020年12月，其庫存只有107萬套，僅為1.9個月的供給量，創(chuàng)歷史最低記錄。
第一財經(jīng)記者查閱最新數(shù)據(jù)顯示，雖然庫存有所上升，按照目前銷售速度，截至9月底，美國目前的房屋供應(yīng)量只能滿足2.6個月的銷售。通常來說，在一個供需能達到平衡的市場中，這個數(shù)字應(yīng)該為6（個月）。
美國房市為何庫存如此之低？陳躍武解釋道，這主要還是同次貸危機后房地產(chǎn)市場泡沫一度破滅有關(guān)。
“從上個世紀80年代開始，美國新房建成量每年平均是100萬套獨棟房，并在2006年高峰時達到160萬套/年，2007年次貸危機之后美國房地產(chǎn)市場崩盤，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬套，一年跌了70%，隨后就在40萬-60萬套之間徘徊?！标愜S武說，“近三四年，美國新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬套/年，但同時，從上個世紀80年代至今，美國人口增加了近60%，達到3.3億人左右，原本房產(chǎn)需求量相應(yīng)也應(yīng)增加60%，才能達到供需平衡，但在過去十幾年中，美國新房建成量較低，對房地產(chǎn)市場的供給端造成一個非常大的一個缺口。這個缺口不是一年能補上?！?/p>
同時，如果要超過這個供給平衡點之上，大概還需要三五年時間，換而言之，如果那要形成一個泡沫，就需超額供給。他補充道，但現(xiàn)在這種局面沒有出現(xiàn)，實際上根據(jù)美方數(shù)據(jù)顯示，2011年到2018年（疫情前），房產(chǎn)供給量已經(jīng)下跌將近50%，疫情后，從2019年到2020年，房產(chǎn)供給量又同比下跌34%，所以庫存已經(jīng)低到無可附加的程度，供給量只能滿足2.5-2.6個月的銷售，出現(xiàn)了嚴重的供給不足。
如果做一個對比的話，陳躍武指出，2007年美國房地產(chǎn)市場崩盤時，供給量達到了10個月，“這導致了真正泡沫，隨后就崩盤了?！彼f。
供給量低為何無法緩解？
9月末美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，由于美國建筑商繼續(xù)因材料和勞動力短缺問題苦苦掙扎，美國8月單戶住宅開工數(shù)連續(xù)第二個月下降，折合年率為108萬套。
而需求旺盛而建筑商無法增加單戶住宅產(chǎn)量的情況又推高了價格，使一些首次購房者望而卻步。
美國嘉盛集團資深分析師佩里（ Joe Perry）則對第一財經(jīng)記者表示，綜合數(shù)據(jù)可以看出，建筑商腳步正在放慢。“交易者將觀察，購房者是否和建筑商的想法一致，不熱衷于購買新房。但請注意，成屋銷售和新屋銷售的回落起點很高，即使顯示購房速度放慢，可能也只是回歸正常而非代表崩潰?！迸謇镎f。
陳躍武則對第一財經(jīng)記者表示，雖然需求很大，但目前供給端面臨三大問題：第一，建筑商手中的土地供給量需要長年積累，且開發(fā)周期很長；第二，美國勞動力嚴重短缺，現(xiàn)在建筑工人出現(xiàn)大缺口；第三，原材料供給出現(xiàn)問題，木材、銅和鋼材等建筑用料價格暴漲。
盡管木材期貨價格已從5月的每千板英尺1711美元的歷史高位下跌至2目前的約600美元，但建筑成本仍然是一個問題。根據(jù)全美住宅建筑商協(xié)會（NAHB）對勞工部數(shù)據(jù)的分析，窗戶、屋瓦、門和鋼材在內(nèi)的一類住宅建筑組件的批發(fā)價格在過去12個月內(nèi)上漲了22%。在2020年之前，此類總價格通常每年上漲幅度略高于1%。
美國商務(wù)部的最新數(shù)據(jù)還顯示，8月積壓訂單繼續(xù)增加至25.1萬套，在建但尚未完工的單戶住宅數(shù)量升至2007年以來最高水平。同時，獲批但尚未開工的房屋數(shù)量增至1979年以來最高水平，這表明美國建筑商不愿承接新項目。
何時見泡沫要看誰在討論買房
如前所述，作為機構(gòu)投資人，陳躍武在判斷房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫時看重三個指標。
首先，在美國房地產(chǎn)庫存供給量方面，如果美國市場上已經(jīng)出現(xiàn)了達到9-10個月的庫存供給量，那可能美國房地產(chǎn)價格已接近頂峰；其次，在每個泡沫都伴隨著銀行放貸時，在信用方面開始變得寬松，在任何想買房人都可以拿到房貸時，那就是出現(xiàn)泡沫的跡象，就像2005-2007年期間一樣。
陳躍武對第一財經(jīng)記者說，據(jù)他觀察，目前美國各大銀行仍在嚴格控制放貸條件，能拿到房貸的人的信用分數(shù)（credit score）都在700分以上，是非常高的，所以目前房貸的質(zhì)量很好。
第三個指標就是市場情緒和散戶投資人進場程度。
“可以看到，房地產(chǎn)市場通常有四個階段：潛伏期，覺醒期，狂熱期和崩盤期，目前美國房地產(chǎn)市場處于覺醒期和狂熱期過渡階段，市場對于房地產(chǎn)市場還是持懷疑態(tài)度?！标愜S武認為，美國房地產(chǎn)市場，還是在懷疑中成長的過程之中。
同時，“可以看到美國大的機構(gòu)投資者已經(jīng)開始進場，但是以投資為目的買房的散戶，還沒有大規(guī)模到來。”他補充說。
怎么樣來判斷狂熱的到來呢？多年經(jīng)驗告訴陳躍武，如果在媒體間質(zhì)疑的觀點越來越少，散戶開始激情迸發(fā)，進入市場，而市場上的情緒非常正向，那么房價就有可能到了巔峰，譬如他最崇拜的投資人之一---富達公司副主席林奇 (PeterLynch）就曾經(jīng)說過一個“飲水機現(xiàn)象”。
“林奇曾說，當公司同事在飲水機旁邊聊天時，全在聊談股市，那時股市都要崩盤了?！标愜S武說道。
陳躍武對第一財經(jīng)記者講述了他自己的親身體驗。“2005年，我在紐約碰到一個出租車司機，他當時在跟我談怎么投資房產(chǎn)：他買了兩套投資房。那時候我看這個房市就要到頂了?！标愜S武說，“所以我的理論是，當出租司機或者你的理發(fā)師在教你怎么投資房產(chǎn)的時候，這也就是房市可能要崩盤的時候了?！?/p>
