想撿便宜 - 買拍賣房的特殊交易過(guò)程
投資房產(chǎn)除了長(zhǎng)期持有收租之外，也有買低賣高賺差價(jià)的炒房方式；要買低撿便宜那就不免要了解各種拍賣房了。投資者們常在說(shuō)的拍賣房其實(shí)還分成三種，分別是「急售屋」（Short Sale），「法拍屋」（Foreclosure）和「銀行屋REO」（Real Estate Owned）。這些拍賣房都屬于特殊的房屋買賣形式，也因此交易過(guò)程會(huì)跟一般的房屋買賣不一樣。
1.
急售屋：
這種房子指的是屋主欠銀行錢太多，即使把房子賣掉，賣價(jià)扣掉各種過(guò)戶費(fèi)用之后也可能不足以償還所有的債務(wù)。正因?yàn)橘u掉房屋后仍不足償還所有的債務(wù)，所以賣房一定要經(jīng)過(guò)所有的債權(quán)人批準(zhǔn)。債權(quán)人在通常情況下就是銀行，也就是持有房屋貸款的銀行。由于已經(jīng)欠款太多，銀行隨時(shí)可能法拍，因此屋主都希望能夠盡快賣掉因而叫做Short Sale。
Short Sale的另一個(gè)特點(diǎn)，就是通常會(huì)委托專門的談判人（Negotiator），負(fù)責(zé)跟債權(quán)人銀行（貸款銀行）進(jìn)行談判。Negotiator的角色可以由地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師代理，只要談判人接受了賣主的委托就可以跟銀行談。
通常的買賣流程為：
（1）買賣雙方先簽合同，
（2）拿到債權(quán)銀行批準(zhǔn) （急售屋特殊之處） ，
（3）準(zhǔn)備其他過(guò)戶手續(xù)。
2.
法拍屋：
通常的情況下，屋主未如期繳付貸款，在銀行給的一定寬限期限以后如果還是付不出貸款，銀行覺(jué)得沒(méi)有希望從貸款繼續(xù)賺利息，那就只能把債務(wù)人屋主告上法庭并拍賣房產(chǎn)，也就是把房子在法院拍賣的過(guò)程當(dāng)中賣掉，并用賣房的收入償還掉債權(quán)人欠銀行的債務(wù)。
由于賣家是銀行，簽地契的是法院指定的仲裁人（referee），因此一般買賣當(dāng)中賣家會(huì)負(fù)責(zé)處理的事情，通常在法拍中都是由買家自己負(fù)責(zé)，包括房屋違規(guī)、租客等等。
3.
銀行屋REO：
如果在法院拍賣的過(guò)程當(dāng)中，沒(méi)有人出價(jià)競(jìng)標(biāo)或者出價(jià)狀況不理想時(shí)，這個(gè)法拍屋就變成流拍。流拍了以后，房子就會(huì)被第一債權(quán)人（也就是貸款銀行）收走。當(dāng)房子收到銀行手上后，銀行通常會(huì)委托地產(chǎn)仲介去賣這個(gè)房產(chǎn)，然后就叫Real Estate Owned （REO）；相對(duì)的，如果是在法院拍賣時(shí)賣出的房子，就是法拍屋（Foreclosure）。
由于這三種地產(chǎn)交易跟一般的房產(chǎn)交易確實(shí)有些不同，也因此會(huì)遇到比一般交易更復(fù)雜的問(wèn)題。如果想撿便宜買這些拍賣房，也該熟悉這些拍賣類型并把相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去，以免撿不到便宜反而虧錢。
一、簽合同之前的準(zhǔn)備階段
Q
Foreclosure的屋主是誰(shuí)？誰(shuí)在賣這個(gè)房子？
A:
Foreclosure是介于「原屋主還擁有被拍賣的房子」和「買主將擁有這個(gè)被拍賣的房子」之間的狀態(tài)。所以本質(zhì)上是誰(shuí)在賣這個(gè)房子呢？賣這個(gè)房子的人叫仲裁人，通常仲裁人是由法院指定一名律師擔(dān)任。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，當(dāng)債權(quán)人銀行去告?zhèn)鶆?wù)人屋主，當(dāng)法拍程序結(jié)束后，法院就會(huì)指定一名仲裁人去主持這個(gè)房子的買賣，而這角色通常由資深律師擔(dān)任。當(dāng)被指定的仲裁人律師完成這個(gè)買賣手續(xù)后，需要向法院進(jìn)行報(bào)告，說(shuō)明此法拍已結(jié)束，拍賣所得的價(jià)金如何分配，以及需要扣掉什么費(fèi)用；如果還有剩余，則償還銀行的債務(wù)，如果還有剩余，那就把剩下的錢還給屋主。
這房子買賣的過(guò)程─從拍賣到最后過(guò)戶完成，就叫Foreclosure。
Foreclosure的買家成功買得以后，和正常買賣一樣，一般需支付10%的合約訂金給Referee—就是代表法院來(lái)處理房屋買賣的律師。
Q
哪里可以看到Foreclosure拍賣的信息呢？
A:
可以向法院查找，法院每個(gè)星期都會(huì)公布拍賣信息。
Q
購(gòu)買法拍屋，可不可以貸款？
A:
這也許跟大多數(shù)人的認(rèn)知相反，這三種拍賣房當(dāng)中，除了Short Sale要貸款比較困難之外，其他兩種─Foreclosure以及REO通常都是可以貸款的。順帶一提，F(xiàn)oreclosure和REO的房子跟Short Sale有一點(diǎn)不一樣，雖然這兩種轉(zhuǎn)讓都有規(guī)定的過(guò)戶時(shí)間，但是通常情況下可以協(xié)商延后過(guò)戶期限。雖然合同的規(guī)定都是一樣的，都是屬于逾期不過(guò)戶，但是法律上可能存有未按期過(guò)戶就被沒(méi)收定金的風(fēng)險(xiǎn)，然而實(shí)際上來(lái)說(shuō)延期過(guò)戶都是很常見(jiàn)的。
Q
買Foreclosure的房屋需要先做產(chǎn)權(quán)調(diào)查嗎？
A:
需要。在購(gòu)買法拍屋前，筆者建議應(yīng)該要先進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查（title search）。有些人說(shuō)，拍賣的房子所有權(quán)通常很干凈，但是經(jīng)常在拍賣的過(guò)程當(dāng)中可能有產(chǎn)權(quán)以外的問(wèn)題，例如房屋違規(guī)、到底是幾家庭的房子（例如期待的是兩家庭但實(shí)際上只是合法一家庭）等。
二、合約的階段
Q
什么是Foreclosure的按原樣出售（AS IS）？
A:
在通常的買賣中，AS IS就是購(gòu)買房屋的現(xiàn)狀：買家在簽合同前做房屋檢查，檢查后到過(guò)戶前，如果這個(gè)房子的狀況沒(méi)有大的變化，房子沒(méi)有遭到破壞損壞，買家就要買這個(gè)房子。如果驗(yàn)屋時(shí)發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題，卻沒(méi)有記載在合同里，一但簽約后，過(guò)戶時(shí)就不可以聲明賣家需要修繕或減價(jià)，因?yàn)楹贤镎f(shuō)好是Sale AS IS，除非是基本的水電暖氣設(shè)備出問(wèn)題或者嚴(yán)重漏水等。
但是在法拍的買賣過(guò)程當(dāng)中，由于不是由屋主來(lái)賣而是法院來(lái)拍賣，因此對(duì)于屋況賣家（銀行）是不承擔(dān)任何責(zé)任的，例如期待是兩家庭實(shí)際上是一家庭，買家還是必須購(gòu)買。
Q
在Foreclosure買賣完成以后，錢不夠還債怎么辦？如果錢有剩余怎么辦？
A:
在通常買賣完成后錢不夠還債的狀況，債務(wù)還是會(huì)跟著原屋主（也就是債務(wù)人）。但是在Short Sale的情況下，銀行接受債務(wù)人進(jìn)行拍賣這個(gè)房子后，銀行就不會(huì)再追討剩余的債務(wù)。因此，屋主如果以Short Sale完成出售之后，他的信用就會(huì)慢慢恢復(fù)；而在這個(gè)房子上，所有的剩余債務(wù)都免除。但如果是Foreclosure，賣方（也就是債務(wù)人）的信用仍然無(wú)法回復(fù)；因?yàn)閭鶆?wù)人的債務(wù)還存在于他的信用報(bào)告之上，信用依然受到很大的影響。
Q
買家是否應(yīng)該接受賣家提供的產(chǎn)權(quán)報(bào)告？
A:
在Foreclosure的過(guò)程當(dāng)中，原告?zhèn)鶛?quán)人（銀行）在告屋主的時(shí)候，必須要提供一個(gè)產(chǎn)權(quán)報(bào)告。因此當(dāng)Referee在賣房子的時(shí)候，通常已經(jīng)有產(chǎn)權(quán)報(bào)告可以提供給買家。然而買家應(yīng)該避免使用賣家提供的產(chǎn)權(quán)報(bào)告，而應(yīng)該使用自己律師熟悉的產(chǎn)權(quán)公司去做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，對(duì)于交易比較有保障。
Q
什么是轉(zhuǎn)拍？
A:
有些人拍賣后再轉(zhuǎn)賣給另外的買家，這就是轉(zhuǎn)拍，出價(jià)人（賣家）可以從中賺取差價(jià)。例如，以50萬(wàn)元拍得一戶房子，如果這房子市場(chǎng)價(jià)值65萬(wàn)元，最后以65萬(wàn)元賣給另外一個(gè)人，同時(shí)另外一個(gè)人也覺(jué)得劃算，這樣轉(zhuǎn)拍人就能賺到15萬(wàn)元價(jià)差。
三、過(guò)戶階段
Q
Foreclosure轉(zhuǎn)讓稅由誰(shuí)來(lái)支付？
A:
在正常的買賣過(guò)程中，需要繳交房產(chǎn)交易稅。房產(chǎn)交易稅的計(jì)算，以紐約市來(lái)說(shuō)，50萬(wàn)元以下是1.4%，50萬(wàn)元以上是1.825%；如果是商業(yè)買賣，就是3.025%起。在正常的房屋買賣中，交易稅通常是賣家負(fù)責(zé)；但是在某些特殊情況下，通常是由買家來(lái)繳付房產(chǎn)交易稅，例如買新成屋（sponsor deal）。律師在協(xié)助客戶進(jìn)行Foreclosure拍賣的過(guò)程中，通常都會(huì)和Referee、甚至是銀行的律師協(xié)商由賣方負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)讓稅。雖然實(shí)際上未必百分百能成功，但有經(jīng)驗(yàn)的買家律師懂得提出適當(dāng)?shù)囊螅蚨鴮?shí)際上能夠成功協(xié)商由賣家（銀行）付交易稅的可能性可達(dá)到將近八成。
Q
交易的雜項(xiàng)費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)擔(dān)？從什么時(shí)候開(kāi)始起算？如果沒(méi)有按時(shí)過(guò)戶會(huì)不會(huì)有罰款？
A:
通常來(lái)說(shuō)，從拍賣那一天開(kāi)始，也就是你把這個(gè)房子拍賣下來(lái)但還沒(méi)過(guò)戶時(shí)，就要開(kāi)始負(fù)責(zé)地稅、水費(fèi)、電費(fèi)及煤氣等費(fèi)用，這點(diǎn)跟一般買賣過(guò)戶之后才開(kāi)始負(fù)責(zé)是很不相同的。但筆者在處理這些法拍交易的過(guò)程中，時(shí)常會(huì)遇到客戶超過(guò)約定的期限沒(méi)辦法過(guò)戶，而同時(shí)水電等費(fèi)用仍不斷增加、地稅飛漲的情況。在這種狀況下，有時(shí)候在完成過(guò)戶時(shí)，Referee會(huì)要求買家支付利息，但這也是可以協(xié)商的范圍，適當(dāng)?shù)膮f(xié)商有可能讓Referee支付，而能夠避免由筆者代表的買家去負(fù)擔(dān)。
Q
房客的問(wèn)題？
A:
法拍買家應(yīng)該盡量不要承接房客。由于驅(qū)趕租客影響因素眾多，因此如果不是價(jià)錢非常非常好，應(yīng)盡量不要去承接房客，因?yàn)楝F(xiàn)在房客是許多州的屋主們最頭疼的一個(gè)問(wèn)題。
