美國(guó)貸款買房：選“浮動(dòng)利率” 還是“固定利率”
提到房屋貸款方式，簡(jiǎn)而言之，就只有浮動(dòng)和固定兩種。一直以來(lái)，總是能聽(tīng)到人們對(duì)浮動(dòng)利率，固定利率隨意地評(píng)頭論足。有人說(shuō)浮動(dòng)好，有人說(shuō)固定好，有人說(shuō)，兩個(gè)都不錯(cuò)。而片面強(qiáng)調(diào)浮動(dòng)利息好的人似乎占多數(shù)。那么，作為實(shí)際用戶的您，到底選擇哪個(gè)更有優(yōu)勢(shì)呢?
下面，我們比較簡(jiǎn)單比較一下"浮動(dòng)利率"與"固定利率"。
浮動(dòng)利率Variable Rate Mortgage
浮動(dòng)利率(Variable)：簡(jiǎn)單講，就是您的房屋貸款利息跟隨中央銀行利息例會(huì)公布的，各金融機(jī)構(gòu)參照?qǐng)?zhí)行的一個(gè)統(tǒng)一基本利率(英文叫做 Prime)，上下浮動(dòng)。當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)會(huì)在這個(gè)基礎(chǔ)上減讓一定比例。例如當(dāng)前Prime是5.75%，銀行給您的利息一般會(huì)是5%左右。
浮動(dòng)利率并不意味著每個(gè)月的還款額是浮動(dòng)的，相反，浮動(dòng)的僅僅是利率。這也就意味著，如果利率下調(diào)，那么每月的還款額中償還本金的比率增加，而支付利率的比率降低；反之，償還本金的比率減少，支付利息的比例增加。
浮動(dòng)利率的三大優(yōu)點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)一：省錢
選擇浮動(dòng)利率對(duì)消費(fèi)者而言更省錢！約克大學(xué)一項(xiàng)研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在15年的時(shí)間中，一直選擇浮動(dòng)利率的消費(fèi)者比選擇固定利率的消費(fèi)者節(jié)省了2萬(wàn)元。研究中稱，在89%的情況下，選擇浮動(dòng)利率比選擇5年期的固定利率更經(jīng)濟(jì)。
優(yōu)點(diǎn)二：提前解約罰金較低
一般屋主都可以接受; 基本上銀行都是三個(gè)月利息而已, 兩到三千, (這與固定利率用利差計(jì)算, 動(dòng)輒幾千上萬(wàn)相比相差很大)。
優(yōu)點(diǎn)三：可轉(zhuǎn)性靈活
浮動(dòng)利率可以隨時(shí)轉(zhuǎn)成固定利率，沒(méi)有任何費(fèi)用，而固定利率不可以免費(fèi)轉(zhuǎn)成浮動(dòng)利率。
固定利率Fixed Rate Mortgage
固定利率(Fix)：就是說(shuō)您的貸款利息可以在一定年限內(nèi)固定不動(dòng)。市場(chǎng)上通常會(huì)有從6個(gè)月到10年不同期限的品種。例如今天的4年期固定利息是5.39%?？蛻粼诓蹲降降拖r(shí)固定下來(lái) ，就不用再擔(dān)心利息上升。
固定利率的四大優(yōu)點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)一：房貸額度最大化
對(duì)于首付比例20%的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，選擇5年期的固定利率有機(jī)會(huì)增加貸款金額。按照房屋貸款保險(xiǎn)公司的要求，如果借款人選擇5年固定利率，可以使用商業(yè)銀行實(shí)際折扣利率來(lái)計(jì)算貸款金額，而不是掛牌利率。因此，選擇5年固定利率很有機(jī)會(huì)取得較高的貸款金額。
優(yōu)點(diǎn)二：鎖定最低利率
固定利率始終在歷史最低點(diǎn)徘徊，如果能夠鎖定一個(gè)相對(duì)較低的利率，并在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里不必?fù)?dān)心利率的波動(dòng)，高枕無(wú)憂。
優(yōu)點(diǎn)三：省心
通常，首次買房者選擇固定利率會(huì)更加安心，更省心；不過(guò)對(duì)按揭利率有一定了解的人，則更愿意嘗試浮動(dòng)利率，以節(jié)省一定的資金。
優(yōu)點(diǎn)四：穩(wěn)定性
固定利率的最大優(yōu)勢(shì)是為買房人提供了穩(wěn)定性, 當(dāng)你選擇了固定利率，那么你會(huì)清楚的知道在這一段時(shí)間內(nèi)每個(gè)月的按揭還款是多少，其中有多少是支付利息，多大比例是支付本金。
賣房利息罰金
選擇利率，還有一點(diǎn)需要考慮的就是，賣房時(shí)的利息罰金。
罰金有兩種計(jì)算方式，一種是三個(gè)月的利息，另一種是利差罰金。
固定利率：在銀行貸款合約的3-5年期內(nèi)，想換房、賣房、或者重新貸款refinance，固定利率就將面臨巨額罰款， 動(dòng)輒數(shù)千，甚至2、3萬(wàn)元。因?yàn)楣潭ɡ适欠忾]式按揭，罰金采用兩種計(jì)算方式（一種是三個(gè)月的利息，另一種是所謂的利差差罰金）取高的一個(gè)。
采用利差法（IRD Interest rate differential）利差罰金代表的是借款人原有的利率與銀行重新放貸所給出的利率之前的差額。利差罰金是以合同的剩余期限為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。如果某個(gè)借款人持有五年期固定利率按揭，并在按揭到期前兩年解除合同，那么貸款人就應(yīng)該用兩年期固定利率來(lái)計(jì)算利差罰金。
浮動(dòng)利率：基本上銀行是收取三個(gè)月的利息作為罰金， 幾百或幾千，這與固定利率相比相差很大。
應(yīng)該如何選擇？
如果消費(fèi)者的按揭貸款額較大，財(cái)務(wù)彈性比較小的購(gòu)房者，那么最好選擇固定利率，這樣至少可以避免央行大幅調(diào)高利率，而浮動(dòng)利率也隨之大漲、并導(dǎo)致自己出現(xiàn)財(cái)務(wù)緊張的狀況。
如果家庭收入較高，而按揭貸款額較小，那么可以選擇浮動(dòng)利率，但是不會(huì)與固定利率有太大差別。
如果是非常保守的購(gòu)房者，希望更多的穩(wěn)定性，那么還是固定利率較好。
不管是選擇浮動(dòng)利率（variable rate mortgage）還是固定利率（ fixed rate mortgage），長(zhǎng)期而言，選擇這兩種貸款利率的差別并不大。選擇浮動(dòng)還是固定利率需要因人而異?！斑m合我的（利率）可能并不適合你，也不適合其他的人，因?yàn)槲覀儌€(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況不同，生活方式也不同。”
最后，給大家介紹一種新型貸款：
混合利率按揭貸款Hybrid Mortgages
并不是只有純粹的固定利率貸款和純粹的可調(diào)利率貸款是可用的。這種混合貸款介于固定和浮動(dòng)之間，一開(kāi)始就像固定利率貸款——最初利率可以固定三、五、七、甚至十年（通常被稱為3 / 1、5 / 1、7 / 1或10 / 1）。過(guò)了這個(gè)期限，這筆貸款將成為可調(diào)利率貸款，通常每12個(gè)月調(diào)整一次利率。一些混合貸款的利率調(diào)整更為頻繁，但也有一些混合貸款只會(huì)有一次利率調(diào)整。
混合利率按揭貸款優(yōu)點(diǎn)是可取得固定利率按揭貸款的較高貸款額，但仍享受最大幅度的低利率優(yōu)惠，同時(shí)能降低浮動(dòng)利率按揭貸款面臨的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
