高房?jī)r(jià)推高通脹 美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫初顯
盡管遭遇疫情肆虐，但美國(guó)樓市卻是一片繁榮之景，成為少數(shù)表現(xiàn)較好的行業(yè)之一。在美國(guó)當(dāng)前低利率環(huán)境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面下，美國(guó)房?jī)r(jià)將持續(xù)攀升。
快速上漲的房?jī)r(jià)也推升了美國(guó)通脹水平。部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初顯泡沫，美聯(lián)儲(chǔ)和監(jiān)管層需要采取行動(dòng)遏制房?jī)r(jià)。
美國(guó)樓市一片繁榮
今年以來(lái)，美國(guó)住房?jī)r(jià)格正以前所未有的水平上漲。
標(biāo)準(zhǔn)普爾公司當(dāng)?shù)貢r(shí)間5月25日公布的數(shù)據(jù)顯示，美3月標(biāo)普CoreLogic凱斯-席勒全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲13.2%，為2005年12月以來(lái)最大升幅，2月份漲幅為12%。
此外，標(biāo)普Case-Shiller20座大城市季調(diào)后房?jī)r(jià)指數(shù)3月環(huán)比增長(zhǎng)1.6%，高于預(yù)期的1.3%。同比增幅為13.27%，預(yù)期為上漲12.5%，這是自2013年12月以來(lái)的最大升幅。
另?yè)?jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）統(tǒng)計(jì)，今年4月，美國(guó)現(xiàn)有房屋銷售價(jià)格中位數(shù)較上年同期增長(zhǎng)16.2%，達(dá)到31.92萬(wàn)美元，為1989年以來(lái)的最高水平。二手房售價(jià)中值同比增長(zhǎng)了19.1%，至34.16萬(wàn)美元，年度漲幅和價(jià)格中值均創(chuàng)歷史新高。
標(biāo)普道瓊斯指數(shù)公司董事總經(jīng)理兼指數(shù)投資策略全球主管克雷格·拉扎拉（Craig J. Lazzara）解讀美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)認(rèn)為，新冠肺炎疫情使得多數(shù)美國(guó)居民從中心城市遷往郊區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在客戶的住宅偏好發(fā)生了變化，家庭第二套房屋需求量上升，這種需求變化或許暗含了未來(lái)幾年美國(guó)房產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。
住房偏好轉(zhuǎn)變、房屋供給短缺，加上抵押貸款利率處于歷史低位等，共同推火美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
根據(jù)NAR的統(tǒng)計(jì)，截至今年4月，全美只有116萬(wàn)套房源，較去年同期下降20%。但與去年4月相比，全美待批房屋簽約量同比增長(zhǎng)了51.7%。
美國(guó)房地產(chǎn)公司一致預(yù)期，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持強(qiáng)勁。由于今年有更多千禧一代購(gòu)房，房地美預(yù)測(cè)2021年美國(guó)房?jī)r(jià)將上漲6.6%，2022年放緩至4.4%。預(yù)計(jì)2021年房屋銷售量將達(dá)到710 萬(wàn)套，2022年下降至670 萬(wàn)套。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin預(yù)計(jì)，2021年美國(guó)的房屋銷售額將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.53萬(wàn)億美元，同比增長(zhǎng)17%，這將是自2013年以來(lái)最大的年度百分比增長(zhǎng)。
機(jī)構(gòu)：美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫初顯
監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)密切關(guān)注
通常情況下，住宅市場(chǎng)會(huì)在經(jīng)濟(jì)衰退中遭受重創(chuàng)。但與往年不同，美國(guó)樓市在此次經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期卻異常繁榮。
“美國(guó)房?jī)r(jià)確實(shí)存在泡沫，但現(xiàn)在不至于像2008年金融危機(jī)那樣導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退，因?yàn)楝F(xiàn)在整體杠桿率不高，抵押貸款承保狀況也較那時(shí)好?！蹦Ω笸ㄊ紫瘓?zhí)行官杰米·戴蒙表示。
美聯(lián)儲(chǔ)打造的低利率環(huán)境也是美國(guó)樓市大火的關(guān)鍵。美國(guó)抵押貸款利率一直徘徊在3%左右，美國(guó)研究機(jī)構(gòu)Bankrate截至6月7日的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)30年期固定抵押貸款的利率平均利率為3.10%，比此前一周上升了2個(gè)基點(diǎn)。5 年期固定抵押貸款支付的平均利率為 2.37%，與上周持平。而美聯(lián)儲(chǔ)還表示，計(jì)劃至少在2022 年之前將利率保持在低位。
高盛首席執(zhí)行官大衛(wèi) 邁克爾 所羅門認(rèn)為，雖然他在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有看到泡沫，但美聯(lián)儲(chǔ)需要在政策上取得平衡，以遏制不斷飆升的房?jī)r(jià)?；ㄆ旒瘓F(tuán)首席執(zhí)行官簡(jiǎn)弗雷澤也認(rèn)為，美國(guó)樓市必須受到非常密切的監(jiān)控。
從本質(zhì)上看，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的火爆還是由需求驅(qū)動(dòng)。美國(guó)待售房屋短缺、勞動(dòng)力市場(chǎng)沒有完全復(fù)蘇以及昂貴的房屋建筑材料（例如木材）等推高了新房成本，使購(gòu)房者難以找到可購(gòu)買的房屋，從而加劇了住房供應(yīng)不足的情況。
快速上漲的住房成本也將通脹推至13年來(lái)的最高水平。美國(guó)勞工部發(fā)布的最新一期月度消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)顯示，4月至5月，美國(guó)住房成本上升了0.4%。與去年相比，租房者和房主的房?jī)r(jià)都上漲了2.2%。總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲幅占5月通脹總漲幅的四分之一以上。
房?jī)r(jià)上漲引起白宮密切關(guān)注
美聯(lián)儲(chǔ)較為淡定
面對(duì)房?jī)r(jià)上漲局面，白宮也不得不安撫市場(chǎng)情緒。
“房?jī)r(jià)上漲確實(shí)引起了我們對(duì)住房負(fù)擔(dān)能力和入市購(gòu)房的擔(dān)憂，我們認(rèn)識(shí)到需要有新的住房供應(yīng)，特別是可負(fù)擔(dān)住房?！卑讓m發(fā)言人普薩基對(duì)媒體稱。
普薩基沒有暗示政府會(huì)采取任何新的政策措施來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲，但她重申了拜登的建議，即為民眾翻修獨(dú)棟住宅提供新的貸款。
相較白宮，美聯(lián)儲(chǔ)方面較為淡定。美聯(lián)儲(chǔ)官員認(rèn)為，房?jī)r(jià)飆升主要是由供需不匹配推動(dòng)的，而不是由不良貸款行為引發(fā)的。里奇蒙聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行總裁巴爾金(Thomas Barkin)此前表示，美國(guó)住房市場(chǎng)的杠桿率 “還沒有達(dá)到過度水平”。
