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艾冬 Lindy

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在美國(guó)買(mǎi)房,該如何選擇適合自己的貸款種類(lèi)

在美國(guó)買(mǎi)房,該如何選擇適合自己的貸款種類(lèi)

面對(duì)美國(guó)購(gòu)房貸款的種類(lèi),如何選擇適合自己的貸款呢?可從三個(gè)方面加以考慮。

01

貸款利率:固定利率vs?浮動(dòng)利率

固定利率貸款在整個(gè)還款周期中利率保持不變,故而每個(gè)月的還款額固定。

固定利率貸款(conventional?fixed-rate?loans)的利率和規(guī)定的房屋保險(xiǎn)一般較低,一般貸款周期為30年,貸款整個(gè)周期內(nèi)的可預(yù)測(cè)性強(qiáng)。申請(qǐng)者需要有穩(wěn)定良好的信用記錄。固定利率貸款一般適用于準(zhǔn)備長(zhǎng)期居住或持有該房產(chǎn)的人。

浮動(dòng)利率貸款(adjustable?rate?mortgage,?ARM)在整個(gè)還款周期中的各個(gè)預(yù)定時(shí)間段利率會(huì)改變,故而每個(gè)時(shí)間段內(nèi)每個(gè)月的還款額會(huì)浮動(dòng),貸款整個(gè)周期內(nèi)的可預(yù)測(cè)性差。

浮動(dòng)利率貸款在開(kāi)始幾年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低,而后利率浮動(dòng),但兩個(gè)相鄰時(shí)間段的利率浮動(dòng)有一定上限。如果只打算短期居住或持有房產(chǎn),可以考慮短期利率低的浮動(dòng)利率貸款,并可以在利率開(kāi)始浮動(dòng)后出售房產(chǎn)。但要有房產(chǎn)貶值或無(wú)法出售的思想準(zhǔn)備。

02

放款機(jī)構(gòu):政府貸款?vs?一般貸款

政府貸款是由政府放款的貸款,如聯(lián)邦住房管理局貸款(FHA?home?loan)就是由聯(lián)邦政府住房管理局發(fā)放的購(gòu)房貸款。

相比于一般貸款,F(xiàn)HA住房貸款對(duì)申請(qǐng)者的信用積分、負(fù)債收入比要求更低,貸款申請(qǐng)更容易獲批并且申請(qǐng)過(guò)程更簡(jiǎn)單,但需要支付較高的貸款保險(xiǎn)。

一般貸款是指放款機(jī)構(gòu)不是政府的貸款,需要交的貸款保險(xiǎn)(PMI)較低。盡管一般貸款的PMI相比于FHA貸款繳納的保險(xiǎn)要低,但一般貸款需要的首付比FHA貸款要高。

03

貸款金額:中小額貸款?vs?大額貸款

中小額貸款(conforming?loan)是指符合Fannie?Mae或Freddie?Mac這兩家政府管控的企業(yè)要求的貸款。兩家公司進(jìn)行住房抵押貸款證券化(mortgage-backedsecuritization,MBS),要求貸款額不能過(guò)大,一般在$41.7萬(wàn)以下。

大額貸款(jumbo?loan)是貸款額較大的貸款,一般在$41.7萬(wàn)或$62.55萬(wàn)以上,相比于普通貸款,放款機(jī)構(gòu)將承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)申請(qǐng)者的信用歷史、負(fù)債收入比例等有更高的要求。

值得注意的是,不同州及不同銀行的要求有所不同,還需咨詢(xún)當(dāng)?shù)刭J款機(jī)構(gòu)。

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