在美國,只要有房子,就必須得按規(guī)定交房產(chǎn)稅。那么,這個房產(chǎn)稅金額,到底是怎么算出來的呢?
房產(chǎn)稅計算公式
美國的地方政府會根據(jù)未來的預(yù)算,來倒推房產(chǎn)稅的征收比例。所以在美國每年到底要交多少房產(chǎn)稅,不是固定不變的,也不是根據(jù)房子的價值來確定一個固定金額,而是由地方政府的財政預(yù)算,來進行不斷的調(diào)整。
當(dāng)然,這種調(diào)整也不是隨心所欲的,而是要根據(jù)上級政府的法規(guī),在一個限定范圍內(nèi)進行調(diào)整。而美國各個州有著非常大的自主權(quán),所以就導(dǎo)致不同的州,地方政府收的房產(chǎn)稅差距比較大。
整體來說,美國房產(chǎn)稅的稅率在0.2%到3%之間,看起來只是兩三個百分點的浮動,但是乘上金額較大的房價,那差距也是不小了。
一個簡單的公式:房產(chǎn)稅金額=(房產(chǎn)估值×法定比率)×稅率-優(yōu)惠
例如一個房子估值100萬,稅率2%,那一年要交的房產(chǎn)稅就要2萬嗎?顯然不會那么多,首先會在房價估值的基礎(chǔ)上,乘以一個法定比例,最后得出來的值就是稅基。用稅基乘以稅率,就是應(yīng)繳納稅額。
所以房產(chǎn)稅計算公式又是:房產(chǎn)稅金額=稅基×稅率
例如一套估值100萬的房子,法定比例60%,稅基就是60萬,乘以2%的稅率,應(yīng)繳納房產(chǎn)稅就是1.2萬每年。
這種計算房產(chǎn)稅的方式,又叫從價計稅,也就是根據(jù)房屋的價格來進行征稅。但是一般不會用房屋價格直接乘以稅率,而是在房價的基礎(chǔ)上進行調(diào)整,調(diào)整過后的價值,就是稅基。
學(xué)術(shù)上的公式是:稅基=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)
確定完稅基和稅率后,就能計算出應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅金額了,然后美國還會有些關(guān)于房產(chǎn)稅的稅收減免政策,最終實際交的房產(chǎn)稅,會比1.2萬更少一些。例如,如果減免2000的話,最終要交的就是1萬每年。
所以房產(chǎn)稅的最終計算公式是:房產(chǎn)稅凈金額=稅基×稅率-稅收優(yōu)惠
我們有時候會看到網(wǎng)上一些文章,直接用房價來乘以稅率計算房產(chǎn)稅,這個數(shù)字可能是調(diào)整過的,可能是房價直接用了處理過后的稅基數(shù)據(jù)。
其實征收房產(chǎn)稅,最難的不是制定稅率,而是給房產(chǎn)進行估值。因為房產(chǎn)估值就要涉及到個人財產(chǎn)披露,還涉及到評估標(biāo)準(zhǔn)。是按照買入價評估?還是按照當(dāng)前市場交易價評估?
評估標(biāo)準(zhǔn)不一樣,最終算出來的房產(chǎn)稅金額就會差很多,以中國的房價來說,可能一年得差上萬甚至幾萬塊,如果擁有多套房產(chǎn)的話,那就差的更多了。所以,如何合理的進行評估,就是房產(chǎn)稅征收要解決的難點。