美國房產(chǎn)投資一直以來都比較熱門,不過在進(jìn)行投資前,也應(yīng)該對(duì)投資后的持有成本和相關(guān)決策事宜有清晰的認(rèn)識(shí)。
持有房產(chǎn)時(shí),離不開的便是“養(yǎng)房”。它包括一些固定費(fèi)用的支出以及修繕事務(wù)。養(yǎng)房基本費(fèi)用有:地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、物業(yè)費(fèi)和房屋的維護(hù)費(fèi),請(qǐng)看下文詳解。?
1.地產(chǎn)稅(Property Tax)
美國大多數(shù)地方政府都會(huì)征收房產(chǎn)稅(millage rate)。房產(chǎn)稅是一筆微不足道的開支。美國通常稅率在 1%~3%,佛羅里達(dá)州為1%。
一般情況下,房產(chǎn)稅是按給定房屋或土地價(jià)值征收的,稅款一般用于消防、警察部門、學(xué)校和道路維護(hù),包括除雪、清潔和維修。?
2.房屋保險(xiǎn)(Homeowners’Insurance)
想要保護(hù)好房產(chǎn)這筆財(cái)富,房屋保險(xiǎn)必不可少。除了業(yè)主外,對(duì)于租客來說,有租房保險(xiǎn)(Renter's Insurance)可以保障其家庭財(cái)產(chǎn)。
美國的法律并沒有要求業(yè)主一定要購買房屋保險(xiǎn),但如果你通過貸款買房,銀行通常都會(huì)強(qiáng)制借款人購買房屋保險(xiǎn),以保障房子不會(huì)因失火或者其他意外損毀而導(dǎo)致貶值。
一般 SingleFamilyHouse(獨(dú)立房屋)的房屋保險(xiǎn)都會(huì)包含六個(gè)基礎(chǔ)理賠項(xiàng)目:
1). Dwellingprotection:保房屋主建筑以及相連的附屬建筑(例如連著的車房)的損毀賠付,通常保險(xiǎn)里還會(huì)有更詳細(xì)的關(guān)于什么情況導(dǎo)致的損毀能賠、什么情況下不賠的條款;
2). Otherstructuresprotection:同上,擔(dān)保的是其他與主體建筑分離的獨(dú)立建筑物,比如獨(dú)立的車房、工具屋、圍欄等;
3). Personal property coverage:保保險(xiǎn)條款規(guī)定內(nèi)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)被盜和損毀需要修復(fù)或重置的損失,一般會(huì)包括家具、電器、衣物、首飾等等,但如果家里有一些貴重的物品如珠寶、收藏品之類,則需要購買額外的保險(xiǎn);
4). Additional living expenses coverage:
也叫“l(fā)ossofusecoverage”,類似災(zāi)后重建這種期間,屋主及家人臨時(shí)的食宿費(fèi)等額外支出;
5). Liability coverage:責(zé)任保險(xiǎn),保萬一因?yàn)橛腥嗽谀愕牡厣弦馔馐軅?,又或者你、你的家人或你的寵物損毀了其他人的財(cái)產(chǎn)被告要打官司或者賠償?shù)那闆r;
6). Medical payments coverage:保萬一有客人在自己地方受傷的醫(yī)療費(fèi)用,又或者屋主及家人在其他地方意外受傷導(dǎo)致的醫(yī)療費(fèi)用;這部分醫(yī)療保險(xiǎn)是不論責(zé)任在哪一方都有保障的,保額通常不大,但可以有效防止一些小受傷問題變成大的責(zé)任官司問題。?
3.物業(yè)費(fèi)(HOA)
HomeOwnerAssociation(HOA) fee即業(yè)主協(xié)會(huì)費(fèi)俗稱的物業(yè)費(fèi),HOA費(fèi)用幾乎都是對(duì)公寓業(yè)主征收的,少數(shù)獨(dú)棟住宅社區(qū)也有物業(yè)費(fèi)。
HOA 的費(fèi)用差別很大,從每個(gè)月 100 美元到 700 美元不等,甚至更高,具體要根據(jù) HOA 提供的物業(yè)內(nèi)容判斷。?
4.個(gè)人所得稅(Individual Income Tax)
如果投資房產(chǎn)產(chǎn)生了租金收入,每年需要向國稅局進(jìn)行個(gè)人所得稅收入申報(bào)。個(gè)人所得稅包括聯(lián)邦、州和地方稅,聯(lián)邦稅率全國一致,但州和地方稅率各地不同。大部分州有州個(gè)人所得稅,如佛羅里達(dá)州。
5.日常維護(hù)費(fèi)
平常的家居清潔、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外墻和屋頂、暖通空調(diào)維護(hù)、噴淋系統(tǒng)防寒處理等等,也都是一筆省不了的費(fèi)用。這些維護(hù)工作一般都可以請(qǐng)專業(yè)人士來負(fù)責(zé),也可自己做。
部分投資房除了要負(fù)擔(dān)上述費(fèi)用外,可能還需要聘請(qǐng)專業(yè)的房屋管理公司。
管理服務(wù)的基本內(nèi)容包括:
?招租期間的市場(chǎng)分析和推廣,租客的背景調(diào)查,制定租賃方案和擬定租約
?租金征收
?業(yè)主租金信托賬戶管理
?水、電、煤氣等賬單的過戶
?設(shè)立 HOA 賬戶,替業(yè)主進(jìn)行繳費(fèi)等
?租賃合同到期后的續(xù)約等
?租客驅(qū)逐(如有)
?房屋保養(yǎng)、修理的申報(bào)
?溝通協(xié)調(diào)租客的需求等
? 替房東繳納地產(chǎn)稅及房屋保險(xiǎn)(如有)?
以上服務(wù)內(nèi)容雖全面,業(yè)主也不能理所當(dāng)然的認(rèn)為交給管理公司后就一勞永逸,投資型房產(chǎn)的本質(zhì)是一項(xiàng)投資,房屋管理需要業(yè)主隨行就市,進(jìn)行不定期的監(jiān)控和管理公司的溝通。管理公司的費(fèi)用通常在月租金的 4%-10%區(qū)間,市場(chǎng)推廣費(fèi)用約為月租金的50%-100%。