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艾冬 Lindy

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美國房市新趨勢:降溫不降價,庫存不敷所需!

根據(jù)美國消費者新聞與商業(yè)頻道(CNBC)報道,10月份美國現(xiàn)房銷售大幅激增,環(huán)比增長4.3%,經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的年化增長率為685萬套,同比增長26.6%,達到2006年2月份以來最高水平。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2020年9月至2021年9月,全球房價平均上漲7.3%,美國以13.2%的漲幅排名全球第五,在今年上半年,美國房價加速上漲,競價搶房屢見不鮮。根據(jù)Realtor.com近日發(fā)布的2022年住房預(yù)測,首次購屋者需求,將超過全國房地產(chǎn)市場庫存,房屋銷售將達到16年來最高水平,人們將有更好的機會找到房子,但將面臨一個競爭激烈的賣方市場。

Realtor.com首席經(jīng)濟學(xué)家Danielle Hale在聲明中說,"無論疫情推遲計劃,還是創(chuàng)造新的搬家機會,美國人都隨時準(zhǔn)備好迎接2022年購房旋風(fēng)年,預(yù)計更多賣家進入市場,房屋銷售強勁增長,將比2021年增加"。Realtor.com同時稱,購房將可能比租屋成為更實惠的選擇,預(yù)計2022年租金將同比增長7.1%,預(yù)計房屋自有率將小幅增長至65.8%。

此外,美國居民杠桿率仍在低位,而且儲蓄率快速攀升,財富的積累會激發(fā)房地產(chǎn)購買熱情。次貸危機前,美國居民杠桿率達到歷史最高的98.5%,危機爆發(fā)后杠桿率水平不斷下降至2019年的74.6%,2020年底升至79.5%,仍有較大上升空間。與瑞士、澳大利亞、加拿大、英國等部分發(fā)達經(jīng)濟體相比,美國的居民杠桿率亦非常低。同時,美國個人儲蓄率在疫情期間大幅上升,隨著限制令的解除,個人儲蓄率有所回落,但仍高于疫情前的平均水平。未來一段時間,經(jīng)濟修復(fù)將抵消救濟政策逐步退出的影響,美國居民個人收入增長仍有保證,財富效應(yīng)刺激購房者入市會在未來1-2年得以延續(xù)。

作為美國的科技(硅谷),經(jīng)濟和文化中心,加州備受買房投資者的關(guān)注,那么在疫情依然嚴峻的今天,加州的房產(chǎn)市場表現(xiàn)如何,讓我們來一探究竟:目前加州的房產(chǎn)中位數(shù)為$312,790,同比上漲21.3%,加州的房屋出售流動性很好,根據(jù)redfin最新的數(shù)據(jù)顯示,加州房屋代售天數(shù)的中位數(shù)(Median Days on Market)為28天,正處于一個比較好的水平,也就是說,從掛牌出售到最終售出,需要的時間不超過一個月,房屋銷售量大增,新房和現(xiàn)房庫存水平大幅下降,房屋供不應(yīng)求。

總體來看,本輪美國房價上漲是“意料之外、情理之中”,最大的問題來自于供應(yīng)短缺,但這在疫情發(fā)生前已然發(fā)生,疫情爆發(fā)后催生新的購房需求,意外的低利率環(huán)境刺激購房者加速入市,供不應(yīng)求導(dǎo)致價格暴漲。但美國適齡置業(yè)人口持續(xù)攀升、貸款機構(gòu)審核標(biāo)準(zhǔn)嚴格、個人收入增加等因素仍將支撐美國房產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。伴隨價格上漲短期內(nèi)達到買家支付上限,以及未來30年期抵押貸款固定利率的預(yù)期上行,房價增速將會放緩。

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