到美投資，是否應(yīng)選擇貸款購(gòu)房
現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi) VS 貸款購(gòu)買(mǎi)
房地產(chǎn)投資者在初期考慮購(gòu)房投資的資金來(lái)源及準(zhǔn)備時(shí)，全部用現(xiàn)金交易還是向銀行申請(qǐng)部分抵押貸款無(wú)疑是不可避免的問(wèn)題。
若購(gòu)房者本身是喜歡進(jìn)行多種投資的成熟投資者，那么選擇抵押貸款購(gòu)房將會(huì)給予其充裕的現(xiàn)金流來(lái)計(jì)劃其它投資回報(bào)率高于銀行貸款利息的投資，從而實(shí)現(xiàn)資本的最優(yōu)化利用。
若購(gòu)房者的資金不用來(lái)買(mǎi)房就只是單一地存在銀行賬戶收取利息，那么考慮到貸款產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，在資金充裕的前提下，或許全現(xiàn)金購(gòu)房會(huì)是較經(jīng)濟(jì)的選擇。
自2001年后對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)金交易/貸款購(gòu)房的跟蹤數(shù)據(jù)可以看出，在2009年次貸危機(jī)之后，越來(lái)越多的房地產(chǎn)交易屬于“全現(xiàn)金交易” (All-Cash Deals)。
這種現(xiàn)象的存在還歸因于：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇、美國(guó)迎來(lái)了“賣(mài)家市場(chǎng)” (Seller’s Market)，即供小于求的情況下，“全現(xiàn)金”買(mǎi)家競(jìng)爭(zhēng)力要遠(yuǎn)高于含貸款計(jì)劃的買(mǎi)家；越來(lái)越多的外國(guó)投資者鎖定美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往這些投資者擁有足夠的現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)力；
受投資者追捧的“開(kāi)發(fā)商新房交易” (Sponsor Deals) 往往由于其完工期的不穩(wěn)定性、較低的入住比例與大多貸款銀行政策的沖突性，導(dǎo)致大量全現(xiàn)金交易的高占比。
全現(xiàn)金交易 (All-CashDeals)-“全現(xiàn)金交易”從合同條款上應(yīng)理解為不受到“抵押貸款保護(hù)”的交易 (No Mortgage Contingency)，并非購(gòu)房只能全部用現(xiàn)金。
抵押貸款保護(hù) (Mortgage Contingency)-一般要求買(mǎi)賣(mài)雙方合同簽署之后，買(mǎi)方在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行貸款申請(qǐng)，若在規(guī)定時(shí)間內(nèi)無(wú)法得到貸款批準(zhǔn)，根據(jù)“抵押貸款保護(hù)”條例，則有權(quán)取消合同。
如果無(wú)“抵押貸款保護(hù)”，則意味著若在規(guī)定時(shí)間內(nèi)買(mǎi)方?jīng)]有獲得貸款審批，仍需要進(jìn)行合同義務(wù)、交割房屋，視其等同為“全現(xiàn)金”交易。因此，上述45%的比例并非完全排除“抵押貸款”購(gòu)房的形式。
貸款購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì)第一，減免報(bào)稅額
根據(jù)美國(guó)國(guó)稅局 (IRS) 最新的公告936及相關(guān)信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當(dāng)個(gè)財(cái)政年的納稅基數(shù)中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購(gòu)房貸款” (Mortgage)、“房屋凈值貸款” (Home Equity Loan) 和“信用貸款” (Line of Credit)。
只要滿足貸款項(xiàng)目是擔(dān)保性貸款 (Secured Debts) 和所貸房屋自身?xiàng)l件 (Qualified Home) 這兩個(gè)條件，納稅人就可通過(guò)“法定扣減項(xiàng)目” (Itemized Deduction) 享受相應(yīng)的減免。其中，購(gòu)房貸款總額不得超過(guò)100萬(wàn)美元，其他兩種借貸方式總額不得超過(guò)10萬(wàn)美元。除此之外，國(guó)稅局還針對(duì)首次貸款購(gòu)房者提供相應(yīng)的“抵稅額” (Tax Credit)?？梢钥闯觯绹?guó)政府的稅收政策從多面上鼓勵(lì)和刺激著銀行業(yè)的貸款項(xiàng)目。
貸款購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì)第二，具有靈活性
時(shí)間的靈活性-在賣(mài)方市場(chǎng)的大形勢(shì)下，有條件的購(gòu)房者完全可以先進(jìn)行現(xiàn)金交割，之后再向銀行申請(qǐng)借貸項(xiàng)目。項(xiàng)目種類的靈活性-除了傳統(tǒng)的“購(gòu)房貸款”，上述提到的“房屋凈值貸款”和“信用貸款”的使用目的并不局限于購(gòu)房，還可以是用作其他投資，如孩子的教育基金、付清信用卡欠費(fèi)等。這兩者的貸款資金使用和還款方式也同樣寬松，算是值得考慮的選擇。
貸款購(gòu)房需要注意的事項(xiàng)
即使投資人確定了通過(guò)貸款方式購(gòu)房，在后續(xù)的整個(gè)交易的過(guò)程中，仍應(yīng)注意以下問(wèn)題才能保證順利交割：
第一，買(mǎi)方所聘律師的前期盡職調(diào)查工作
從實(shí)際操作上來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署合同正式生效之后，銀行才會(huì)開(kāi)始進(jìn)行對(duì)貸款人的信用背景調(diào)查和所抵押房產(chǎn)的盡職調(diào)查。有時(shí)候銀行貸款審批人員會(huì)做出“不予貸款”的決定，往往這些原因可能是因?yàn)榉慨a(chǎn)本身不符合銀行貸款審批政策。
例如，在銀行貸款審批必須符合房利美(Federal National Mortgage Association,簡(jiǎn)稱：Fannie Mae,即聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì))政策的前提下，所抵押房產(chǎn)涉及重大建筑瑕疵或訴訟糾紛、不符合房利美政策對(duì)于入住比例的要求等。如果買(mǎi)方律師的前期盡職調(diào)查能夠完善且準(zhǔn)確地披露這些問(wèn)題，購(gòu)房者得以事先退出，那么就能盡量避免之后的被動(dòng)局面。
第二，購(gòu)房合同中關(guān)于“貸款保護(hù)”的條款細(xì)節(jié)
如前文定義，合同是否擁有“貸款保護(hù)”條例關(guān)系到買(mǎi)方者在未得到貸款審批情況下是否享有自由的合同退出機(jī)制。另外，條款針對(duì)貸款保護(hù)期限也是非常重要的。
現(xiàn)在面向中國(guó)購(gòu)房者的借貸市場(chǎng)，從之前的嚴(yán)格制度、到如今的“中國(guó)式”貸款審批模式。不僅許多大銀行（如匯豐銀行、富國(guó)銀行和花旗銀行）爭(zhēng)相開(kāi)創(chuàng)中國(guó)人貸款項(xiàng)目，許多亞洲背景的中小型銀行（如華美銀行等）也都進(jìn)行針對(duì)中國(guó)人的特殊審核流程。
雖然大多中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)的信用記錄和資料甚少，相關(guān)銀行采用“國(guó)內(nèi)信用調(diào)查”和建立“國(guó)內(nèi)卓越金融賬戶”方式降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，相應(yīng)的操作下，會(huì)使得銀行的貸款審批時(shí)間較長(zhǎng)；因此合同中所需的“貸款保護(hù)期”及相關(guān)條款應(yīng)將這些因素事先考慮在其中。
第三，選擇“貸款購(gòu)房”帶來(lái)的額外費(fèi)用
有些州例如紐約各州財(cái)稅局對(duì)于購(gòu)房貸款征收“貸款抵押稅” (Mortgage Tax)，其稅率根據(jù)州內(nèi)房地產(chǎn)所在地郡的管轄不同以及貸款額大小來(lái)定。此外，銀行處理申請(qǐng)人的貸款也會(huì)收取相關(guān)的費(fèi)用，包括貸款申請(qǐng)費(fèi)、房產(chǎn)估價(jià)費(fèi)、信用調(diào)查費(fèi)、及銀行律師費(fèi)等，根據(jù)貸款金額不同費(fèi)用在2-3千美金甚至更高。
同時(shí)，作為銀行放款的要求之一，銀行硬性要求購(gòu)房者在交割時(shí)購(gòu)買(mǎi)并在整個(gè)貸款期間維持房屋保險(xiǎn)，且受保額不能低于貸款金額，這筆開(kāi)銷通常會(huì)與地稅一起匯總在每月月供中一并交付，從而增加了實(shí)際的月供金額，成為投資人不得不考慮的因素。
盡管一部分貸款開(kāi)支在投資人將來(lái)出售房產(chǎn)時(shí)可以由會(huì)計(jì)師處理為買(mǎi)房費(fèi)用而降低計(jì)算“資本收益稅” (Capital Gain Tax) 所需的納稅基數(shù)，但在最初購(gòu)房時(shí)卻增加了投資人必須準(zhǔn)備的購(gòu)房資金數(shù)。
