海外買家如何在美國(guó)拿到好的貸款
很多中國(guó)買家對(duì)于美國(guó)買房的關(guān)注點(diǎn)之一就是美國(guó)當(dāng)?shù)氐馁J款條件和流程是怎樣的。絕大部分貸款置業(yè)者并不是因?yàn)槟貌怀鲞@筆資金，而是對(duì)美國(guó)超低的貸款利率所吸引，希望能借助資本優(yōu)勢(shì)，最大化發(fā)揮投資優(yōu)勢(shì)。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，美國(guó)目前30年期的房貸基準(zhǔn)利率為3%，而國(guó)內(nèi)目前30年期房貸基準(zhǔn)利率為6.55%。一般來講，美國(guó)房貸利率會(huì)根據(jù)申請(qǐng)人的綜合情況進(jìn)行浮動(dòng)，外國(guó)人在美國(guó)申請(qǐng)房貸利率會(huì)有所上浮，但比較國(guó)內(nèi)的利率仍然低出不少。
那么，中國(guó)人如果要在美國(guó)貸款購(gòu)房，流程是怎樣的？需要做什么準(zhǔn)備工作，如何才能順利獲得貸款呢？看完本文，您應(yīng)該就能比較了解了。
首先讓了解一下在美國(guó)申請(qǐng)房貸的流程，大致分為選擇貸款機(jī)構(gòu)——獲取貸款機(jī)構(gòu)開具的貸款預(yù)批資格——貸款機(jī)構(gòu)審核申請(qǐng)人資質(zhì)——房產(chǎn)評(píng)估——貸款機(jī)構(gòu)放貸。具體分為以下7步：
（1）選擇能為您提供貸款的放貸機(jī)構(gòu)
（2）比較利率和期限后確定能為您提供最適于您承受力的放貸機(jī)構(gòu)
（3）獲得接受您的財(cái)務(wù)和身份證明資料的放貸機(jī)構(gòu)的預(yù)先資格
（4）按放貸機(jī)構(gòu)指示提供所有有關(guān)收入，身份和其它要求的信息進(jìn)行審核
（5）抵押貸款公司進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估以確定價(jià)值
（6）與抵押貸款職員成交貸款
（7）結(jié)算貸款成交所產(chǎn)生的后續(xù)服務(wù)費(fèi)用
按照貸款申請(qǐng)的流程，我們來詳細(xì)說明一下各個(gè)流程的具體操作方式：
一、外國(guó)人在美申請(qǐng)房貸的注意事項(xiàng)
在美國(guó)，按揭貸款發(fā)放的核心原則是抵押品價(jià)值足夠，申請(qǐng)人有良好的信譽(yù)和持續(xù)的收入來源，與申請(qǐng)人的身份國(guó)籍本身沒有直接關(guān)聯(lián)性。目前，在美國(guó)絕大對(duì)數(shù)州，外國(guó)人（無美國(guó)綠卡）可以通過貸款購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)，首付通常要在40-50%，并且因?yàn)楸旧頉]有美國(guó)信用記錄和收入來源證明，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)額外要求貸款人支付高于市場(chǎng)水平的1-2%的利息。
二、美國(guó)房貸種類
如果符合貸款購(gòu)房條件，那么您就可以考慮貸款類型了。美國(guó)常見的貸款期限是30年，您也可以根據(jù)您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美國(guó)的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動(dòng)利率貸款和固定利率貸款。
（1）浮動(dòng)利率貸款（ARM）通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指標(biāo)進(jìn)行浮動(dòng)。例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購(gòu)買30萬美元的房屋，首付40%，申請(qǐng)5/1ARM貸款，前五年貸款利率為4。132%，從第六年起浮動(dòng)。
（2）固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。
短期（3-5年內(nèi)）來看，浮動(dòng)利率貸款來看貸款利率較固定利率低0.5-1%左右，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看浮動(dòng)利率貸款存在利率大幅提高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于中短期投資者來說，浮動(dòng)利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對(duì)于追求穩(wěn)妥，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，買家可根據(jù)自己的資金狀況進(jìn)行。
三、外國(guó)人在美國(guó)申請(qǐng)房貸的條件
銀行放貸條件：作為海外人士，在美國(guó)銀行取得房貸的要求比較高，除非在該銀行有相關(guān)的存款、投資或其它的活躍帳戶往來，比如持有工作簽證的人士有較長(zhǎng)期的穩(wěn)定金額的收支記錄。作為永久居民，也就是綠卡持有人，也是需要在該銀行建立相關(guān)的個(gè)人信用記錄之后才能夠申請(qǐng)得到買房貸款。不同銀行的放貸政策與條件不一樣。但只要符合要求，銀行照樣愿意放貸給綜合資質(zhì)較高的海外申請(qǐng)者包括中國(guó)人。
四、外國(guó)人如何接洽美國(guó)貸款機(jī)構(gòu)
（1）貸款經(jīng)紀(jì)人
美國(guó)的房屋貸款是通過貸款經(jīng)紀(jì)人來完成的，貸款經(jīng)紀(jì)人是撮合借方和貸方的中間人。貸款經(jīng)紀(jì)人可以直接與買家協(xié)商費(fèi)用，可以為您實(shí)現(xiàn)最低貸款利率和最少費(fèi)用花費(fèi)。所以對(duì)于不熟悉美國(guó)貸款購(gòu)房事務(wù)的人，找個(gè)“靠譜”的貸款經(jīng)紀(jì)人是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
（2）商業(yè)銀行
商業(yè)銀行如花旗銀行、美國(guó)銀行等提供的貸款利率非常具有競(jìng)爭(zhēng)性，如果您在這些商業(yè)擁有支票賬戶或存款賬戶，還可以享受到貸款優(yōu)惠。但是這些銀行審核非常嚴(yán)格，并且速度很慢，難以達(dá)到買賣房屋的規(guī)定的貸款獲批時(shí)間。
從接洽放貸機(jī)構(gòu)到銀行預(yù)審，再到資格審核直至最后放貸，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要非常仔細(xì)認(rèn)真，但真正操作起來其實(shí)未必十分復(fù)雜，只要按照銀行的要求提供充分、有效、真實(shí)的資料，在美國(guó)貸款買房也并不是一件非常難的事情。
