怎樣節(jié)省美國住房貸款利息稅？
銀行收取點(diǎn)數(shù)
美國聯(lián)邦政府鼓勵(lì)你通過扣除抵押貸款利息來購房，在美貸款購房的時(shí)候貸款銀行通常會(huì)收取一定的費(fèi)用，叫“點(diǎn)數(shù)” (points)。每一個(gè)點(diǎn)數(shù)相當(dāng)于貸款金額的1%。點(diǎn)數(shù)可作用于貸方賺取利益，借款人獲得更低利息與稅費(fèi)抵免。
扣除條件：
只有你在本年度實(shí)際支付利息才有資格獲得扣除下一個(gè)納稅年度中的利息。如果你在下一個(gè)納稅年度中拖欠了抵押貸款，那么你必須等到再后一年才能申請扣除。
你的抵押貸款人可能對你的房屋擁有擔(dān)保權(quán)益，作為償還貸款的抵押品。這種擔(dān)保利益一般允許銀行繼續(xù)保持對你家的所有權(quán)。只要你簽署的抵押文件包括這種類型的擔(dān)保權(quán)益，那么你可能有資格扣除您的利息支付。
因?yàn)樾庞每ü緵]有任何擔(dān)保權(quán)益。如果你使用信用卡補(bǔ)貼你的房屋購買金額，則這些利息不可扣除。
扣除限制：
國稅局限制獲得扣除資格的住房數(shù)量。一般為你的主要住房加上你的另一套住房。稅法對于主要住宅也有限制，不能隨意的選擇一套房產(chǎn)為你的主要住房。這一定是你一年中通常居住的地方。但是，你可以選擇另一套住房的扣除資格。
為了防止納稅人扣除豪華住房貸款利息，法律將扣除的款項(xiàng)限制為最高100萬美元的抵押貸款額。這100萬美元的限額適用于兩套房產(chǎn)抵押貸款的總額。
例如，如果你欠你的主住房60萬美元，度假住房欠80萬美元，在一共的140萬美元中，你可以免除其中100萬美元的貸款利息，但是超出的40萬美元的利息將不能得到扣除。在某些情況下，如果涉及房屋凈值貸款，超額利息可能有資格獲得扣除。
全額抵稅只限于借款人為了貸款購買或建造主要住宅，且點(diǎn)數(shù)的費(fèi)用只可在支付的當(dāng)年全額抵稅。而在其它情況下，點(diǎn)數(shù)的費(fèi)用會(huì)在貸款期間內(nèi)攤銷抵稅。
房屋貸款利息
美國有兩種減稅額：標(biāo)準(zhǔn)扣除額(Standard Deductions)與分類扣稅額(Itemized Deductions)。房貸與利息就可以作為分項(xiàng)扣除額抵稅。
什么是分項(xiàng)扣除額？
分項(xiàng)扣除額是納稅人可以申領(lǐng)聯(lián)邦所得稅納稅申報(bào)表并減少其應(yīng)納稅所得額的合法費(fèi)用。納稅人一般會(huì)經(jīng)過仔細(xì)計(jì)算，在標(biāo)準(zhǔn)扣除和分項(xiàng)扣除里做出權(quán)衡。
分項(xiàng)扣除限制
如果納稅人的總收入高于一個(gè)適用金額（applicable amount）那么在總的分項(xiàng)扣除額中減少超出適用金額的3%或有80％的細(xì)項(xiàng)扣除額。
舉例：如果一個(gè)人作為“戶主”提交的調(diào)整后的總收入是50萬美元，其中一個(gè)有2萬美元的分項(xiàng)扣除額，那么首先計(jì)算超出“適用金額”的3％：0.3*(500,000-275,000)=$6,750；然后計(jì)算出總扣減額的80％，0.8*20,00=$16,000最后再減去上述金額中較小的一項(xiàng)，剩下的變?yōu)閷?shí)際分項(xiàng)扣稅額。在這種情況下，較低的是6,750美元。因此，納稅人的2萬美金額度中應(yīng)減少6,750美元，僅剩分項(xiàng)扣除額13,250美元。
關(guān)于“適用金額”的規(guī)定：
在2013年，稅法第68（b）條下的“適用金額”如下：
已婚夫婦共同申報(bào)或未亡配偶者（未亡配偶指夫妻中一方死亡而另方仍存活的那位）為30萬美金；
已婚夫婦分別為15萬美金；
戶主為275 000美金；
不屬于戶主和未亡配偶的未婚人士，則為25萬美金。
首套住宅房貸款利息減免
美國政府對于人們的首套住房十分寬容，可以在收入中免除貸款利息，并且首套住房提供的利率很低。
首套住宅房的定義：
首套住宅房叫做PrincipalResidence或Primary Residence，它屬于人們的基本住宅，需要區(qū)別與其他住宅，如度假住宅、出租房屋等。
限制：
美國首套住宅房在住滿兩年后出售，可免除資本增值稅。個(gè)人免除25萬美元，夫妻免除50萬美元。但僅有首套住房可以享受這一個(gè)福利。
國家稅務(wù)局對于首套住宅房的檢查很嚴(yán)格，會(huì)定期檢查房屋的居住情況，因此很難摻假。
