浮動利息還是固定利息？在美國貸款買房應該選哪個？
美國房貸項目分為兩種：浮動利率ARM和固定利率Fixed。
今天我們就來講講兩種貸款的區(qū)別和優(yōu)缺點，教你如何選擇適合自己的貸款！
浮動利率ARM
ARM全稱Adjustable-rate mortgage。在還款總時長的前幾年鎖定期，貸款利率是固定的，而后面的那些年的利率，則是每年根據(jù)市場利率水平來重新做決定的。
ARM有很多種類型，從時間上來分，常見的比如3-1、5-1、7-1，前面的數(shù)字分別對應不同長度的鎖定期。
3-1就是在還款總時長的前3年是鎖定期，利率不變。同理，5-1的貸款利率就是在還款總時長的前5年固定，7-1的貸款利率在還款總時長的前7年固定。后面的利率根據(jù)市場利率而變化。
對于貸款人來說，ARM存在一定風險，因為利率水平每年都在更新。但是，這種變化是有限制的。一般來說，貸款機構會給出每年變化的區(qū)間，貸款人也可以根據(jù)區(qū)間來預估這一年的利率。
優(yōu)勢
鎖定期利率較低，因此前期的月供也較少。
ARM貸款者可以拿到相對更高的貸款額度。在還款開始的最初幾年里，每個月的還款金額比較小。所以，在進行貸款審批的時候，貸款公司可以給出更高的貸款額度，可買的房子價格也就可以更高一點。
如果鎖定期后的市場利率走低，將減少還款成本。
缺點
ARM的計算方法相對復雜。當借款人不熟悉ARM的各項條款，借款公司將在利率限制區(qū)間、調(diào)整指數(shù)等方面掌控更多話語權。
在特定的ARM項目上，例如在Negative Amortization Loans，借款人最后的欠款也許會比closing的時候更多。這些項目的每月還款額度極低，只能覆蓋到一部分應付利息，每月剩下的應付額就會自動加到末期應還本金上。
利率存在一定風險。如果鎖定期過后市場利率飛漲，月供將突然變高，且持續(xù)在高值。
固定利率Fixed
Fixed-rate mortgage，意思就是無論市場利率如何改變，在較長的年限內(nèi)，每月的貸款利率都穩(wěn)定不變。這種利率對貸款人來說風險低，穩(wěn)定性高，但是利率水平也會比ARM鎖定期更高一些。
優(yōu)勢
利率及月供水平都會保持穩(wěn)定，無論在未來市場利率怎樣波動，都和貸款人的支出無關。
穩(wěn)定的還款可以讓財務規(guī)劃更容易。在知道每個月要還多少錢的情況下，更容易計劃每個月的理財。
計算方法非常容易理解。
缺點
與ARM鎖定利率相比，F(xiàn)ixed的前期成本更高。
如果市場利率持續(xù)變低，相對而言，F(xiàn)ixed固定利率下的月供會比市值更高，貸款合同也會變“貴”。
各個借款公司給出的Fixed-rate項目基本相似，因此可挑選余地相對較小。
如何挑選適合自己的貸款項目
每個人的情況不同，選擇的結果也會不一樣，所以很難在這兩種貸款之間，直接作出明確的高下判斷。不過，以下幾點可以作為大家選擇時的切入點：
預計持有年限
ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的穩(wěn)定性適合長期居住或者投資。如果只是打算在當前這個房子里面住3-7年，選ARM往往更合適。前期較低的鎖定利率可以讓大家為以后買更大的房子做好資金儲備。
整體利率環(huán)境
如果決定要長期持有房子，下一步就要考慮整體利率環(huán)境了。
如果當前整體市場利率水平較高，那么ARM會更好。最初幾年利率低，可以享受相對市場來說更低的借貸成本。
但是，如果現(xiàn)在的利率水平是歷史時期里比較低的，選擇Fixed比較合適。此時的利率甚至可能比高峰時期的ARM初始利率還要優(yōu)惠。
我們今天的利率水平，雖然不是美國歷史上的利率最低點，但也的確屬于低利率時期，所以fixed rate mortgage也是推薦的不錯的選擇。
對利率風險的接受程度
如果計劃ARM固定利率期限結束后仍持有房子，就需要提前考慮之后承擔浮動利率的情況。
如果利率飛漲到浮動區(qū)間的最高水平，且維持高值，自己是否還能付得起房貸？如果不想忍受高房貸，想要re-finance, 是否準備好再次支付高額的Closing cost？
ARM利率調(diào)整頻率
在最初利率鎖定期結束以后，大部分ARM將以貸款日為起點，每年調(diào)整一次利率。新利率會在貸款周年日前的45天內(nèi)給出。
但是，有部分ARM的條款規(guī)定是每月調(diào)整一次。所以，在簽約前要注意關注利率調(diào)整的頻率。在利率攀升的預期下，如果變動幅度很大，超出承受范圍，建議選擇固定利率。
