海外居民，如何在美國(guó)貸款買(mǎi)房？
海外居民在美購(gòu)置房產(chǎn)，盡管全現(xiàn)金購(gòu)房依然占據(jù)主流，但越來(lái)越多的中國(guó)投資者開(kāi)始尋求金融機(jī)構(gòu)的幫助，即申請(qǐng)了美國(guó)本地銀行的按揭貸款。對(duì)于第一次在美國(guó)購(gòu)房的華人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房已經(jīng)是一個(gè)很復(fù)雜的過(guò)程，如果再以貸款方式買(mǎi)房的話就會(huì)更加的復(fù)雜。
海外華人在美國(guó)辦理購(gòu)房貸款通常會(huì)關(guān)心，作為外國(guó)人能否在美國(guó)申請(qǐng)貸款？房屋貸款的流程如何？作為海外購(gòu)房人沒(méi)有美國(guó)身份，收入和信用能否申請(qǐng)到房屋貸款？
隨著人民幣貶值，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)發(fā)展的不明確，現(xiàn)在越來(lái)越多的人考慮海外置業(yè)。但是隨著外匯管制的日趨嚴(yán)格，很多購(gòu)房資金都沒(méi)辦法一次到位。因此貸款就變成來(lái)海外置業(yè)的一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。但是很多國(guó)內(nèi)的朋友們應(yīng)該對(duì)這邊的貸款流程很陌生，很多人接觸了也會(huì)覺(jué)得很復(fù)雜。首先我想讓大家看一下在美國(guó)買(mǎi)房的具體流程。
1、要到銀行獲得貸款資格預(yù)批信(這個(gè)的前提就是你要貸款買(mǎi)房) 2、確定預(yù)算和價(jià)位 3、選擇地段 4、選地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 5、看房 6、下offer 7、獲得貸款 8、房屋檢查 9、房屋保險(xiǎn) 10、房屋過(guò)戶(hù)。
貸款在整個(gè)買(mǎi)房過(guò)程中占著極其重要的位置，如果你的貸款批不下來(lái)，你就無(wú)法完成你的購(gòu)房。所以通常我們都會(huì)建議我們的客人最少需要提前兩個(gè)月去做好貸款準(zhǔn)備。
接著下來(lái)我會(huì)具體的解答剛才大家看到的那幾大問(wèn)題。
第一個(gè)問(wèn)題是什么人可以有資格申請(qǐng)外國(guó)人貸款？答案就是非美國(guó)公民或居民，持b1/b2簽證入境的或者是沒(méi)有任何入境簽證的在美國(guó)境外的人都可以申請(qǐng)這一種貸款。
第二個(gè)問(wèn)題就是如何獲取銀行貸款預(yù)批信。你只需要向你想要貸款的銀行出示你的資金證明，通常我們會(huì)看你兩個(gè)月的銀行月結(jié)單，看看你是否有足夠的首付以及12個(gè)月的保證金。我們銀行當(dāng)天就可以出這份信給你，這封信的有效期是一個(gè)月，如果你一個(gè)月之后你還沒(méi)有看好房子那就回去銀行再拿另外一封。這份信上面會(huì)寫(xiě)著你可以買(mǎi)多少錢(qián)的房子，其中貸款多少錢(qián)。
第三個(gè)問(wèn)題就是哪些物業(yè)可以做貸款？ 1，獨(dú)立屋也就是我們國(guó)內(nèi)所說(shuō)的獨(dú)棟別墅，2，公寓房（包括了聯(lián)排別墅）3, 2-4個(gè)家庭的房子。如果你要買(mǎi)的是4個(gè)家庭以上的投資房你就只能做商業(yè)貸款了, 如果你以公司名義買(mǎi)的任何房子都只能做商業(yè)貸款。
第4個(gè)問(wèn)題就是首付是多少？最高的貸款額又是多少？國(guó)泰銀行最低首付是35%，最多能貸65%，最高能貸200萬(wàn)美金。我們接受其中的30%首付是來(lái)自于親屬給你的贈(zèng)予。貸款過(guò)程中我們會(huì)有一份禮物贈(zèng)予信給你和你的親屬去填。
第5個(gè)問(wèn)題就是什么是保證金，從一開(kāi)始你看這個(gè)名詞時(shí)你可能會(huì)很疑惑這個(gè)究竟是什么東西。這就是除了首付以外你還需要另外的一筆錢(qián)放在你戶(hù)口里超過(guò)兩個(gè)月，這筆錢(qián)足以支付你未來(lái)1年在房子上面的主要開(kāi)銷(xiāo)。這個(gè)主要開(kāi)銷(xiāo)就是：每個(gè)月還銀行的本金＋利息＋地稅＋房屋保險(xiǎn)的總和再乘于12。如果你買(mǎi)的房子是公寓房的話你還要把每個(gè)月的管理費(fèi)用也加上去。我在下面還會(huì)更詳細(xì)的講解這個(gè)問(wèn)題的，所以大家現(xiàn)在記一下這個(gè)概念就可以。
第6個(gè)問(wèn)題是貸款的年限？我們有15年與30年的，但是只有15年的固定利率，其他的就浮動(dòng)利率。
這個(gè)問(wèn)題對(duì)于第一次了解美國(guó)貸款的人來(lái)說(shuō)可能會(huì)有點(diǎn)復(fù)雜。所以下面我給了這兩個(gè)名詞的具體解釋。
接著下來(lái)就說(shuō)一下你需要準(zhǔn)備的工作與工資證明。工作與工資證明是對(duì)外國(guó)人貸款來(lái)說(shuō)很重要的一份文件，因?yàn)橥鈬?guó)人的身份比較特殊，貸款銀行能查到你們的資料很有限，不像給美國(guó)居民做的貸款一樣，我們可以查貸款人的信用報(bào)告，兩年的報(bào)稅單以及兩個(gè)月的工資入賬單。所以我們只能根據(jù)這一封你公司出具的信來(lái)判斷你的還貸能力與借款額度。
問(wèn)完了工作與資金證明之后大家可能都會(huì)問(wèn)到一個(gè)問(wèn)題：我需要多高的收入才能貸到我想要貸的金額？其實(shí)在美國(guó)每個(gè)銀行都會(huì)有自己的debit to income ratio(每個(gè)月要付的債務(wù)額與每個(gè)月的稅前收入的比例), 泰國(guó)銀行的是42%，這個(gè)比例其實(shí)還算蠻高多，很多銀行就做35%－40%之間。
貸款利率是多少？利率是每天都會(huì)更新的，銀行每天早上都會(huì)更新它的貸款利率，可能上漲，下跌或者是不變。因此只有在貸款的過(guò)程中你鎖住的利率才將會(huì)是你真正的貸款利率。其他的都只能做一個(gè)參考。
在麻省通常銀行可以幫你免費(fèi)把利率鎖住60天，如果60天后你的房子還沒(méi)成交，你還想鎖住之前你鎖的利率你就需要自己付錢(qián)。
第七個(gè)問(wèn)題就是還款的方式？我們這邊幾乎都在用等額本息的還款方式，把貸款總額和相應(yīng)的利息的總數(shù)平坦到每個(gè)月，算出月供。如果利息5.25%，貸款金額100萬(wàn)，30年期，那么每個(gè)月的還款金額是$5522.09，在未來(lái)的三十年你的月供金額都會(huì)固定不變，但是你每個(gè)月付的本金會(huì)隨時(shí)間到增長(zhǎng)而增加，而你所付的利息就會(huì)隨時(shí)間到增長(zhǎng)而減少。
那么接下來(lái)你可能就會(huì)問(wèn)貸款的費(fèi)用要多少？通常貸款的費(fèi)用會(huì)是你貸款金額的1%－1.5％之間，具體的金額要看第三方幫你做了多少事情，過(guò)戶(hù)這前這些費(fèi)用都會(huì)在Settlement Statement HUD-1 上面列出來(lái)，如果你到時(shí)候有任何的疑問(wèn)可以向過(guò)戶(hù)律師咨詢(xún)的。其中我前面提到的第三方其中包括1, 驗(yàn)房公司給你做的估價(jià) 2, 過(guò)戶(hù)律師幫你做的產(chǎn)權(quán)調(diào)查和幫你買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn) 3, 律師費(fèi)和政府雜費(fèi) 4, 房契與貸款登記費(fèi)等。這些費(fèi)用都會(huì)在房子成交當(dāng)天一起交給過(guò)戶(hù)律師，律師會(huì)幫你分配。
那么很多人就會(huì)接著問(wèn)貸款如果批下來(lái)了，我能否提前還款？會(huì)不會(huì)有罰款？答案是：可以提前還款，沒(méi)有任何的罰款。在美國(guó)房屋貸款是可以提前還款的，而且不限時(shí)間，不限次數(shù)。隨時(shí)提前還款且沒(méi)有任何的罰款。這也是越來(lái)越多外國(guó)置業(yè)者選擇貸款購(gòu)房的一個(gè)原因。他們可以再用螞蟻搬家的方式把錢(qián)匯出來(lái)在短期內(nèi)把房貸還清。
還有一個(gè)問(wèn)題是大家都很關(guān)心的就是整個(gè)貸款過(guò)程需要的時(shí)間是多長(zhǎng)呢？
通常我們都會(huì)叫買(mǎi)家簽買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)最好是預(yù)留45-60天點(diǎn)時(shí)間來(lái)做貸款，這樣就不會(huì)把自己逼的太緊的同時(shí)更好的保護(hù)自己的權(quán)益。
首先是拿了預(yù)批信看好了房子，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)天可以提交貸款申請(qǐng)表，大概7天左右就可以有個(gè)初審結(jié)果，如果通過(guò)了久進(jìn)去下一步，1，銀行預(yù)收貸款申請(qǐng)費(fèi)用，2，銀行約人去給房子估價(jià)，3，律師幫你做產(chǎn)權(quán)調(diào)查和買(mǎi)產(chǎn)權(quán)包廂，4，貸款人提交其他的支持文件以及買(mǎi)房屋保險(xiǎn)。這4項(xiàng)都可以在同一時(shí)間進(jìn)行，不會(huì)有任何的沖突。這一個(gè)過(guò)程大概需要20-25天的時(shí)間， 然后最后審批通過(guò)就會(huì)出commitment letter，這封信出來(lái)就代表著你的貸款基本上會(huì)批下來(lái)了。然后需要貸款人簽名或再補(bǔ)充一點(diǎn)點(diǎn)的資料，這個(gè)過(guò)程通常就3-5天就可以，接著銀行就需要和律師一起準(zhǔn)備過(guò)戶(hù)的文件，通常7-14天左右就可以成交過(guò)戶(hù)。
