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美國 金管家Wendy Liu會計(jì)師

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輕松了解美國買房貸款

遇到過很多貸款人,很多人都認(rèn)為在美國買房,第一間房子必須是自住屋,其實(shí)不然,即使現(xiàn)在是在租房子住,如果有一定的資金和好的房源,也可以直接申請 投資房 買房貸款。而且貸款買房也遠(yuǎn)沒有你想像的那么難。

美國買房分哪幾種?

自住屋(Primary Home):如字面意思,是買來自己住的

度假屋(Second Home):是指不長住的房子,但是偶爾會去住一下,例如在某旅游景點(diǎn)附近,海邊的房子等等;

投資房(Investment Property):是期望著通過購買出租收租金,或者是低買高賣得到利潤。

在不少地方,由于地理,工作地點(diǎn)或者環(huán)境因素,可能購房者會認(rèn)為相對自住而言更適合做投資。

例如稍微靠內(nèi)陸一二線地區(qū),比如亞特蘭大、休斯頓等,房子的售價(jià)會明顯的比繁華地區(qū)低,但是租金卻沒有低多少。

房價(jià)和房租不是成線性相關(guān)增加的,這就是為什么有的地方放20%的首付就能有正的現(xiàn)金投資收益,有的地方卻放40%的首付都收不回房貸和地稅等。

美國貸款買房投資最常見的問題

1.美國投資房產(chǎn)收入要多少?和自住屋審核有區(qū)別嗎?

沒有區(qū)別,投資房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio),也就是:

房貸+地稅+保險(xiǎn)+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤ 50%稅前月收入

(具體收入支出的計(jì)算比率會根據(jù)貸款項(xiàng)目的不同而改變)

買投資房的話,投資房未來可能的租金收入會被算入可使用的收入,其算法是,租金乘以75%,再減去投資房的月供,如果剩下的是正數(shù),那么加到分母里;如果是負(fù)數(shù),則加到分子里。所以,有時(shí)你會發(fā)現(xiàn)直接買投資房甚至能獲批更高額度的貸款。

2.首付需要多少,有額外要求嗎?

買投資房首付最低需要20%,但是除了首付和Closing Cost之外,投資房的貸款申請還需要有資金儲備(Reserves),其額度要求是6個(gè)月的PITIA。

什么是PITIA?

PI = Principal & Interest,房貸

T = Tax,地稅

I = Insurance,保險(xiǎn)

A = HOA,管理費(fèi)

所以PITIA指的就是:每月房貸,地稅,保險(xiǎn)以及管理費(fèi)的每月額度。

貸款之前,很多人會問:我到底能貸多少款,有一個(gè)簡單的算法,在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少,銀行也是大致這么算的:

房貸+地稅+保險(xiǎn)+HOA+車貸+信用卡最低還款額≤50%稅前月收入

舉例來說,某申請人想買80萬的房子,想看看能不能貸款60萬,假設(shè)他能拿到的利率是4%,那么每個(gè)月付款額是$2,864.49,地稅銀行一般以1.25%/年來算,那么每個(gè)月就是$833.33。

假設(shè)房屋保險(xiǎn)一個(gè)月是$100,HOA一個(gè)月是$300,車貸一個(gè)月是$300,幾張信用卡最低還款額是$100,那么所有的費(fèi)用總額是$4,497.82/月。

又假設(shè)申請人的年收入是$120K,那么一個(gè)月就是$10K。

所以,這個(gè)百分比就是4497.82除以10000等於44.97%,小於50% ,所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個(gè)方法簡單算一算自己可以貸多少款。

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