在美國買房物業(yè)管理費一般是如何收取的？
美國因其經濟發(fā)達，法制健全，房地產市場有比較強的規(guī)律可循，這些都讓美國成為了越來越受到國人歡迎的投資目的地國家。但是美國的法律體系和稅收體系與中國有較大差別，習慣了在中國購房的客戶初接觸美國房產時會有一些不適應，今天就為大家分享關于美國房產稅制的介紹。
美國房產稅制度核心內容
在美國近兩個世紀的發(fā)展過程中，不斷地變化和迭代，形成了當前比較完善的房產稅制度模式，具備了稅率由郡、市政府根據各級預算制定、完善的稅基評估機制、領先的評估技術和體系化的稅收優(yōu)惠政策等特質。征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。
州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源。目前美國的房產稅已發(fā)展成為州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源，同時也其是平衡地方財政預算的重要手段，平均占到地方政府總財政收入的50%以上（調整后口徑）。而房產稅的支出也主要用于反哺當地的公共服務，包括消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等一系列內容。
美國房產稅稅率、稅基會動態(tài)變化，征收制度和繳納制度完善。美國房產稅稅率一般“以需定收”，全美各個州總體在0.2-2.5%的區(qū)間。稅基以房地產評估價值為主（乘以一定征稅比例），評估方式主要包括市場比較法、重置成本法、入息收入法等等，不同州采取方式不同。
每年美國各個地區(qū)征收的房產稅會根據稅率、稅基的變化而變化，在房價上漲較快的時候也會動態(tài)調整稅負壓力，完善的征管制度和繳納制度保障了稅收收入的到位，但拖欠的情況依然無法避免，每年還是有超過100億美金房產稅金拖欠。
有稅收優(yōu)惠、有稅負限制，整體家庭稅負并不高。經過漫長的制度變遷，目前美國房產稅制度包括對納稅人的稅收優(yōu)惠，以及限制地方政府稅負權利的限制條款，這也是納稅人和政府相互博弈的結果。
優(yōu)惠政策包括對特定人群免稅、減稅、延期納稅和稅收抵扣。同時為了限制稅負的無節(jié)制上調，還出臺了一系列稅率限制、房產稅收入增速限制、評估價值增長限制等等。美國房產稅制度通過差別化政策降低了不同收入納稅人的稅負壓力，房產稅占家庭收入的比重在3%左右。
美國房產稅制解析
美國房產稅的歷史—兩輪制度變遷
房產稅作為國際通用稅種之一，最早由英國在1601年在《貧困救濟》法案中以家庭稅（(DomesticRate）的名義進行征收。而作為世界上稅制最完善的國家之一，美國在1787年憲法的第一條第二款中授予了聯邦政府可征收直接稅的權力，其中就包括房產稅，其征收目的主要是為了滿足獨立戰(zhàn)爭中巨額經費支出的需要。伊利諾伊州從1818年開始實行一般財產稅制度，對各類動產、不動產實行同一稅率征收。到19世紀中期各州相繼獨立后，為了克服當時普遍存在的財政危機，各州政府開始引進這一制度，陸續(xù)針對房屋進行課稅。
第一輪制度：
二十世紀初期，隨著美國城市化進程的加速，房屋價格隨之水漲船高，其帶動的稅收增長帶來了巨大的公眾支出壓力，各級政府開始推動美國房產稅的第一輪制度變遷。針對低收入家庭和老年人的減免稅收政策、房產稅高于一定稅額后的自動減免的斷路器（CircuitBreaker）等制度陸續(xù)在各州建立。同時由于絕大多數稅負壓力由從州政府轉移到了地方政府，房產稅的征收和支配主體也發(fā)生了同樣的轉移。
第二輪制度：
到了20世紀70年代，由于美國的經濟發(fā)展陷入“滯漲”困境，房產價格的上漲帶來稅負的急劇提升。美國各州再次大規(guī)模出臺以稅收限制為特征的新房產稅政策，開啟了房產稅的第二輪制度變遷。期間最具有影響力的就是加州在1978年的第13號提案，該提案囊括了計稅房價調整、交易環(huán)節(jié)減免重復征稅、稅收增長限制等方面，為其他各州重構房產稅制度提供了藍本。
經過長期的運作和調整，目前美國業(yè)已形成了一套較為完善的房產稅稅收政策體系，它以對不動產及其建筑物等統一征收財產稅為主體，具備了稅率由郡、市政府根據各級預算制定、完善的稅基評估機制、領先的評估技術和體系化的稅收優(yōu)惠政策等特質。其征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。
美國房地產市場概況和家庭稅負
美國實行多元化的土地所有制，土地屬性具有私人所有、政府所有等多種形式。在902萬平方公里的國土中，主要分布在東部的私人土地約占58%，聯邦政府和州及地方政府的土地約占40%，此外印第安人自留地占國土面積的2％。
美國的房地產市場具有較高保障度和較高自有化率兩個特征。前者得益于美國政府將“居者有其屋"設定為法定目標，并早在1998年《居住質量和工作義務法》就提出了“為所有公民提供體面的、負擔得起的住房”的理念。根據美國國家統計局界定的年住房開支超出年收入的30％即為“住房負擔過重”的口徑，2015年全美有近3900萬戶家庭“負擔過重”，比例為32%。同時，在美國對住房私有化相關政策的支持下，美國各州的住房自有化率續(xù)提升，由八十年代中期的63.5%提升至05年的近70%。但之后受金融危機及房地產市場泡沫破滅的影響，近年來住房自有率有所下滑。
征收主體和用途介紹
征收主體為地方政府，也是其最重要收入來源
目前美國在房地產保有環(huán)節(jié)相關的稅種為不動產稅，征稅對象為土地和房屋，這也是財產稅的主要組成部分(根據美國統計局2015年統計報告的數據，約占財產稅收入的75%)。由于美國實行聯邦政府、州政府和地方政府的分稅制，三級政府各有其稅權范圍。
因此稅收立法權歸屬于聯邦和州政府，而地方沒有立法的權力，只能在各州制定的稅法約束下征稅。但與此同時，房產稅的征收主體為地方政府（郡政府、市政府和學區(qū)），主要用于提供消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等公共服務。
從財產稅的口徑衡量，財產稅在各級政府所占的比重各有不同。州政府的稅收收入來源較為多樣和均衡，銷售稅、所得稅、財產稅和政府間的撥款等均占一定比重，從2015州和地方政府財政統計的數據來看，財產稅只占其中的18%。而對于縣、市鎮(zhèn)、學區(qū)、特區(qū)等地方政府來說，財產稅的占比則較高，主要在50%-75%之間，其中特區(qū)更是高達約95％，幾乎全部依賴于財產稅。
單從房產稅來看，歷經兩個多世紀的改進，美國的房產稅已發(fā)展成為州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源，同時也其是平衡地方財政預算的重要手段。美國統計局的數據顯示2002年以來房產稅占地方政府的稅收收入不斷提高，目前約占地方政府稅收收入的70%-75%，剔除聯邦和州的轉移支付收入后，占總財政收入的50%左右。
主要用于地方政府公共開支，也是該地學區(qū)質量的重要保障
美國房產稅主要用于地方政府的公共開支，同時具有較為透明的房產稅支出披露體系，每個業(yè)主在年末亦會收到政府的納稅單，其中就包括上一年度所繳納的房產稅的支出用途。
支出通常主要分為三大類：一是學區(qū)教育，二是消防、警務、殘疾人援助、老年人服務、地區(qū)道路橋梁建設維護等公共基礎設施和服務，三是地方政府的日常開支。其中用于地方公立學校的學區(qū)教育費用占據了房產稅支出的絕大部分比重，約占全部稅收入一半。典型的如新澤西州的李堡市，2015年財政年度征收房產稅約為6300多萬美元，其中代學區(qū)征收的近3200萬美元，占比超過50%。
美國的大多市、鎮(zhèn)均設有獨立于市、鎮(zhèn)政府之外的學區(qū)，其主要職責在于管理學區(qū)內教育事物，為學區(qū)內青少年提供教育服務。同時學區(qū)的經費也主要來源于房產稅，并且多由市、鎮(zhèn)政府稅務局代為征收。美國人口普查局的數據顯示在2007年到2008年之間，全美公立教育中，只有8.1%來自聯邦政府，其余48.3%來自州，43.7%來自地方，而正如前文所述，地方政府財政收入的主體即為房產稅。因此在房產稅率較高的地區(qū)，由于得到了更大的財政支持，其提供的公共教育質量也往往更佳。
稅基、稅率、繳納方式介紹
“以需定收”方式確定稅率
美國房產稅的法定稅率一般在地方政府預算立法程序中規(guī)定。在稅率形式方面，采取相對簡單且易于操作的比例稅率，通過“以需定收”的方式來確定稅率。具體為每年地方政府根據當年財政預算要求，再綜合考慮非房產稅來源的其他收入，兩者相減得出需要征收的房產稅收的缺口總額，然后除以房地產評估凈值得到名義稅率。推導計算公式為：
法定稅率=(預算支出-非房產稅收入)÷房地產評估凈值=(預算支出-非房產稅收入)÷(總評估值-豁免-減免-折扣)
核心在于不動產價值的估算
——稅基為評估價值的一定比例
美國房產稅的稅基由房地產評估價值的一定比例（征稅比率）確定，主要經州政府主持完成。由于前文提及的美國在聯邦和州之間實行徹底的分稅制，房產稅作為地方的主體稅種，各州估值方法和征稅比率都不盡相同。例如賓夕法尼亞州的相關法律規(guī)定，房屋價值的評估采取可比價格法，法定征稅比率僅為32%，而加利福尼亞州則采用了重置成本法評估房屋價值，征稅比例達到40%。某一處房地產的稅額可以由以下計算公式表示：
房地產凈稅額=稅基×法定稅率-稅收優(yōu)惠=（評估價值×征稅比率）×法定稅率-稅收優(yōu)惠
兩種估值方法：
市場比較法：又稱可比價格法,即通過比較最近在市場被售出的類似財產的價格來估價，具體為比較近6個月內三四個在附近已售房屋的價格，根據地塊大小、房屋面積、房型、房齡、房屋設施等進行調整。這是美國征收不動產稅最常用的估值標準，也為絕大多數州所采用。該方法對于自有住房類不動產的價值評估較為合理和有效，但對工業(yè)和商業(yè)財產的適用性較低。
入息收入法：通過預計財產的預期收益來估計財產的價值，對于持續(xù)產生收益的不動產，如公寓、商店、寫字樓、停車場和農業(yè)用地等，此方法較為有效。例如紐約曼哈頓公寓的房產稅稅基就是根據其租金來估算的，不同租金層級的房屋具有相對應的房產稅。
三類重估周期：
在對房產價值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，主要分為年度重估、部分重估和全周期重估三類：
年度重估：根據市場的變化，每年都對所有不動產重新估價。
全周期重估：是指不動產在特定的年份被估價后，直到下一次規(guī)定的估價年份之前，其估值不變。但如果不動產在這期間被新建、損壞或改變用途，則需重新估價，估價周期通常在2-10年之間。
部分重估：是指在全周期重估的同時，每年都對一部分不動產進行重新估價。例如某地區(qū)法定重估周期為三年，則每年區(qū)內三分之一的不動產進行重估，同時在第三年，所有不動產都將被重估。
征管制度與繳納程序
美國房產稅的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具體職能分配上，州政府負責制定統一的全州評估標準和流程，而地方政府則需要在建立評估委員會、劃定稅收評估區(qū)的基礎上，接著對轄區(qū)內的房產價值進行估算，最后報備州政府統一后轉由地方稅務部門執(zhí)行。若評估價值發(fā)生爭議，地方政府還需負責相關調解工作。
在美國繳納房產稅的手續(xù)較為簡易，各地按季度、半年或按年度征收，每個房主會于定期收到地方稅務部門寄送的納稅通知，房主在規(guī)定期限內通過支票或網絡支付的途徑完成支付即可。通常法定一年征收一次的地區(qū)的房產估值辦會在當年12月向房主寄發(fā)房產稅表，而房主則需在次年一季度末之前一次繳清稅費。
延期權利和處罰條款
在美國國內稅務局（IRS）稅表申報的頁面的文件中顯示，美國房產稅的納稅人享有延期申報的權利，期限通常為30日。若未能按期繳清稅費，稅務機構會處以罰款和加收滯納金，同時估價員也可在現有估價基礎上施加10%的懲罰。若長期欠稅（一般為三年以上），許多地方的政府將有權處理并出售房主財產以抵扣稅費。據美國稅收留置權協會(NTLA)最新的數據顯示，全美每年拖欠的房產稅金的規(guī)模在120億美元上下。
