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在美國買房,你可以享受一些稅務(wù)優(yōu)惠!

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在美國,房產(chǎn)有兩個(gè)重要特征:

第一,房主就是地主,屋主對(duì)房屋及所在土地?fù)碛杏谰盟袡?quán);

第二,房屋與土地均要繳稅,房地產(chǎn)稅的征收屬于州及地方政府權(quán)限,全美各地的稅率大不一樣。

全美各地房產(chǎn)征稅的基本因素有兩個(gè):

估價(jià)與稅率,這兩個(gè)因素決定了房產(chǎn)稅的數(shù)額。

舉例來說,如果一棟房產(chǎn)的估值是20萬美元(房產(chǎn)估值包括土地價(jià)值及房屋價(jià)值),而年稅率是1%,則該房產(chǎn)所交年度稅額為20萬乘以 1% = 2000美元。而這兩個(gè)因素中的任何一個(gè)如果有變化,就會(huì)影響到交稅額。

從全美50個(gè)州來看,新澤西州的房產(chǎn)稅率最高為2.44%、夏威夷最低為0.27%;而從房產(chǎn)價(jià)值看,夏威夷最高,房屋中間值為56.3萬美元,密西西比最低為10.6萬美元。

在房產(chǎn)稅中,雖然估價(jià)與稅率都起作用,但對(duì)每一個(gè)房主來說,這兩個(gè)因素起的作用是很不同的:稅率對(duì)每一個(gè)房主一視同仁,沒有差別,而房產(chǎn)的估價(jià)則每一棟房屋都不同,因此對(duì)于房主來說影響更大。

1978年加利福尼亞州通過了一個(gè)在全美有示范作用的著名法案“13號(hào)提案”(Proposition13),全稱為“人民限制財(cái)產(chǎn)稅計(jì)劃”(People’s Initiative to Limit Property Taxation),13號(hào)法案在地方政府征收房產(chǎn)稅方面有一個(gè)主要限制:

規(guī)定房屋的估價(jià)以房屋買賣時(shí)的價(jià)值為準(zhǔn),只要屋主不賣出房子或不在現(xiàn)有地基上加建、改建房屋,該房產(chǎn)便不得重新估價(jià),不過每年的房產(chǎn)價(jià)值可以按通脹因素上調(diào)最多2%;一旦房屋賣出,新的房主則要按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)交稅。

這項(xiàng)規(guī)定與全美大多數(shù)州房產(chǎn)每年重新估價(jià)或每幾年估一次價(jià)的做法大相徑庭,對(duì)每一個(gè)房主來說是“一次估價(jià)定終身”,讓房主不必?fù)?dān)心因?yàn)榉课輧r(jià)格的變動(dòng)引起稅額的變動(dòng)。

舉例來說,1990年以20萬美元在舊金山買入一棟房的約翰,到2010年該房的市值已經(jīng)升到150萬美元,但因?yàn)榧s翰一直沒有賣掉該棟房屋,因此該房到2010年經(jīng)過通脹調(diào)節(jié)的價(jià)值只有35萬美元,約翰就按35萬美元交該年的房產(chǎn)稅,這為他省下了大筆稅金。當(dāng)約翰在2011年以155萬美元賣掉該房產(chǎn)后,新的房主史密斯就要按155萬美元的房價(jià)交稅,這個(gè)房價(jià)也會(huì)一直保留到史密斯賣出房屋為止,直到下一個(gè)屋主接手才會(huì)按那時(shí)的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算房屋稅,以此類推。

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