了解房產特點與投資優(yōu)劣勢，讓你從此買房不吃虧！
了解美國房地產不僅需要細看其類型還有位置，我們也需要從總體上把握房地產。接下來我們將一起來了解房地產的特點與投資房產的優(yōu)劣勢。
投資美國房地產最大的有利特征是什么？
房地產的一個有利特征是，它能產生相對穩(wěn)定的回報，即收入與房產增值。從這個意義上講，房地產有一種類似債券的債券式的成分，它會帶給我們定期的穩(wěn)定的收入，但同時還它有類似于股票的成分，價值可能會受到相關事件帶來的波動。例如亞馬遜總部入駐西雅圖，極大地推高了當?shù)氐姆績r。而且，就像你長期持有的所有證券一樣，買房者更希望價值上漲的次數(shù)比下降的次數(shù)多，所以在投資初期就需要對所投資的房產有一個總體的認知。
收入
房地產的收益與從租戶那收取的租金直接掛鉤，其中還需要減去經營物業(yè)的成本和抵押貸款或融資需要支付的利息。所以，你可以看到保持你的房產完整，保持租戶入住率是多么重要。如果你失去了太多的租戶，或者入住率始終偏低，那么有可能就難以支付物業(yè)營運成本。在很大程度上，房產的租用率完全取決于租賃市場的需求——也就是說，租賃市場對于房產的需求決定了你房屋的租用情況。在供應過?；蛐枨蟛蛔愕氖袌鲋校銓⒉坏貌皇杖≥^低的租金，來提高你的房產在整個市場中的競爭力。同樣的，如果你降低了你的租金，你的租金收入也會隨之減少。
房產增值
美國房地產的資本增值是經過財產評估而決定的。如果評估師認為你的房產可以賣出比你買進時更多的價格，那么你便取得了積極可觀的資本回報。評估師在估計你的房產時往往會將從前的交易作為參照，因此資本回報與投資銷售市場的表現(xiàn)直接相關。投資市場主要受投資產品供給和需求的影響。
總之，房地產收益的波動大部分來自于回報的房產資本增值部分。當收入回報趨于穩(wěn)定，資本回報波動就會變得更大。因此總回報的波動性便介于兩者之間。
美國房地產投資有哪些獨特之處？
與其他投資類型相比，美國房地產投資還有許多特征使得它變得獨一無二：
沒有固定的時限
與具有固定期限的債券不同，美國的房地產投資通常沒有到期的時間。在美國，投資者持有房產超過100年的情況也并不罕見。因為房地產沒有時間限制，所以也可以允許業(yè)主隨時購買房產，執(zhí)行業(yè)務計劃，然后在適當?shù)臅r候處置房產。但這一特征也有例外，如果你貸款買了房，你還是需要按時還貸款。
有形的
房地產投資是真實存在的，你可以看到它、觸摸它。但也因為房地產是有形的，所以買房者對你的房產投資也要有相應的管理/如果房子有什么問題，你要負責修復它。假如你投資股票或者債券就不會有這種問題。
需要管理
因為房地產是有形的，所以需要親自動手管理。如果房客投訴問題你必須解決；園林綠化出現(xiàn)問題也必須處理；而且，當建筑物開始老化時，還需要進行維修。
市場效率低下
在美國房地產中，有一個效率低下的市場并不一定是壞事。效率低下僅僅意味著市場參與者之間存在信息不對稱，這樣會使那些掌握特殊信息、專業(yè)知識或資源的人獲得更多的利潤。相比之下，公共股票市場效率更高 - 信息在市場參與者之間高效傳播，而那些重大的非公開的信息也不被允許出現(xiàn)在市場上。在房地產市場上，信息卻是王道，可以讓投資者看到本來可能沒有的盈利機會。
高交易成本
在美國私人市場，房地產有很高的購買成本和銷售成本。在購買時，需要支付與房地產代理有關的傭金，律師費，工程師費用和許多其他成本，這些成本都會提高實際購買的價格。在銷售方面，我們想要讓自己的房產掛在市場上出售，我們通常需要一筆很大的經紀費。由于“交易”房地產的成本很高，持有期較長，投機交易比股票更為罕見。
較低的流動性
除房地產證券外，房地產交易不存在公開交易。這使得房地產更難以出售，因為交易必須私下交易。在你決定出售房產的時間和實際出售時間之間可能存在相當大的差距 - 通常至少是幾個月。
潛在的租戶質量
在評估收入型房產時，我們考慮的首要因素是相關的租賃信息。這很重要，因為當你購買房產時，你還會買兩件東西：實物房地產和租戶的收入信息。如果租戶有可能每個月都會違約，那么投資的風險會更大。
地區(qū)之間的差異
地段、地段、地段的重要性就不必再多說了，投資者都心里門清。同一個房地產在國家，地區(qū)，城市乃至同一個城市內的表現(xiàn)都會有很大不同。在進行投資時需要考慮這些區(qū)域差異，因為你選擇在哪個市場投資哪套房產對你最終的總回報都有很大的影響。
由于房地產固有的特點，因此勢必會給我們帶來一些好處與壞處。假如可以合理利用，可以給我們帶來更多收益的同時還會降低我們的投資風險。
投資美國房地產能獲得哪些好處？
多元化價值
在資源配置方面，使你的投資組合變得多元化。在收益方面，美國房地產與其他投資項目相比（股票和債券等傳統(tǒng)投資項目）還是較低的，但在風險性上，房地產還是更勝一籌，投資房地產就會增加你投資組合的多樣化。
提高收益率
房地產作為投資組合的一部分，將使得你的投資組合在一定風險性下創(chuàng)造更大的收益。同樣，通過將房地產納入你的投資組合中，你可以保證投資組合的回報，同時還能降低投資風險。
在通貨膨脹中保值
美國房地產回報與從租戶收取的租金直接相關。有些租約會有增加租金的條款。在其他情況下，只要租期到期，租客續(xù)租，租金就會上漲。無論哪種方式，房地產收入往往都會通貨膨脹的環(huán)境中會增長得更快，因此即使發(fā)生了通貨膨脹，房主也能獲得原來或甚至更高的收益。
影響價值
在前面的特點中也提及，房地產是一種有形的資產。因此，投資者可以改變現(xiàn)有的物業(yè)，以提高其價值或提高市場的競爭力。此類行為的例子有很多，包括：更換漏水屋頂，改善外觀，篩選更高質量的租戶與其改造房屋。相比其他類型的投資，投資者對房地產投資能有更大程度的控制。
投資美國房地產需要注意哪些不良后果？
投資美國房地產也有些缺點，投資者在投資房地產時也需要再三考慮。
購買，銷售和運營成本高昂
與其他投資相比，美國私人房地產市場的交易成本很高。通常情況下，購買更大的房產會更加劃算，因為你可以將交易成本分攤到更大的房屋面積中。房產是你一筆有形的投資，需要你的管理，為此你需要花費高昂的運營成本。
需要管理
除了一些例外，房地產需要在兩個層面持續(xù)管理。首先，你需要對物業(yè)進行日常管理以處理物業(yè)的日常事務。其次，需要考慮投資房產的市場長期定位，因此物業(yè)的戰(zhàn)略管理也是必不可少的。有時兩個層面的管理可以交由同一個公司處理。管理是有代價的，即使是由業(yè)主親自出馬，也需要耗費業(yè)主的時間和精力。
難以獲得
建立一個有意義的，多元化的房地產投資組合可能是一個挑戰(zhàn)，因為購買的房地產要遍布各種有潛力的位置，類型也需要多元化，而這對許多投資者來說是無法實現(xiàn)的。但是，你可以購買帶有私人泳池或公共安全設施的物業(yè)，這些物業(yè)通?？梢詽M足多樣化的投資組合。
周期性（租賃市場）
與其他資產類別不同，房地產投資是周期性的。美國房地產有兩個周期：租賃市場周期和投資市場周期。和大多數(shù)市場一樣，租賃市場的情況是由供給方決定的，即可用房屋（或空位）的數(shù)量，需求方（租戶需要的房屋面積）。如果租賃需求增加，空置率將會下降，因此市場供給的不足也會帶來租金的上漲。一旦租金達到一定水平，開發(fā)商便會再開發(fā)閑置地來滿足市場需求。
周期性（投資市場）
美國房地產投資市場與租賃市場的周期不同。投資市場的需求方是有資金投資于房地產的投資者，供應方是已有物業(yè)的業(yè)主。如果需求方擁有充分的資金可以投資房市，那么房價就會上漲。隨著價格的上漲，額外的物業(yè)又將被投入市場以滿足需求。
盡管租賃和投資市場具有獨立的周期，但它們往往會互相影響。比如說租賃市場呈下滑趨勢，租金增長速度就會便放緩。面對租金增長速度放緩，房地產投資者也會止步于高額的房價，因此可能會停止進行購買。如果投資市場的需求變得冷淡，則價格也會隨之下降。雖然計算市場周期便于困難，但是你在購買時也可以衡量一下自己投資房產的未來走勢。
績效評估
在美國私人市場中，沒有一個確切的標準可以讓你比較你的投資組合。同樣，市場風險也是難以衡量。在股市中，收益和風險的確定會比較容易一些，但是要衡量一個房地產的市場表現(xiàn)將更具有挑戰(zhàn)性。
