買(mǎi)房合同中最關(guān)鍵的內(nèi)容是什么
目前在買(mǎi)賣(mài)二手房，一份購(gòu)房合同只是薄薄的兩三頁(yè)紙，但在美國(guó)住房交易市場(chǎng)制度簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要根據(jù)合同的條款逐一梳理確認(rèn)，一份詳細(xì)的權(quán)責(zé)分明、流程清晰的合同是保證購(gòu)房順利進(jìn)行的保證。
以下為美國(guó)加州的住家購(gòu)房合同買(mǎi)賣(mài)說(shuō)明書(shū)，其中涉及環(huán)節(jié)三十多個(gè)環(huán)節(jié)，但每一個(gè)環(huán)節(jié)都非常重要，其中最為關(guān)鍵的則是以下內(nèi)容：
把握時(shí)效，口說(shuō)無(wú)憑， 整個(gè)合約變更以書(shū)面為主
要注意，購(gòu)房的任何環(huán)節(jié)中，買(mǎi)房和賣(mài)方在協(xié)商議價(jià)過(guò)程中的口頭承諾，通常無(wú)法律保障，除非這些口頭承諾在合約中書(shū)寫(xiě)列舉出來(lái)。
買(mǎi)家何種方式付款
付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必須解釋買(mǎi)主將怎么樣付款。大部分的買(mǎi)主在事前付些“訂金”。“第三方信托公司” Escrow Holder是指一間不受買(mǎi)主或賣(mài)主影響的中立公司﹐他們會(huì)為買(mǎi)主保管訂金。在這一段里買(mǎi)主也可標(biāo)明是否需要貸款﹐ (如果需要貸款﹐要貸多少金額)﹔或者買(mǎi)主是否將以其他已有款項(xiàng)購(gòu)屋。
買(mǎi)賣(mài)完成與交屋
第三段說(shuō)明買(mǎi)主何時(shí)會(huì)搬進(jìn)住屋﹐賣(mài)主何時(shí)應(yīng)該遷出。如果目前仍有房客居住﹐則需注明現(xiàn)有房客將怎樣安置﹐并可在此段注明買(mǎi)主何時(shí)可以取得鑰匙。
費(fèi)用分擔(dān)與支付
合同中應(yīng)注明買(mǎi)主或賣(mài)方誰(shuí)將付那些買(mǎi)賣(mài)房屋的手續(xù)費(fèi)。例如﹕房地產(chǎn)附近的環(huán)境(房子是否位在容易發(fā)生地震﹐火災(zāi)﹐和水災(zāi)的地區(qū))報(bào)告費(fèi)﹐產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)﹐代書(shū)公司手續(xù)費(fèi)﹐地價(jià)稅﹐或其他政府費(fèi)用。
影響房屋的狀況
合同中應(yīng)說(shuō)明交屋時(shí)﹐房屋應(yīng)是買(mǎi)主在簽合同時(shí)的狀態(tài)。賣(mài)主不需整修任何已經(jīng)損壞的東西。可是賣(mài)主必須要告訴買(mǎi)主任何賣(mài)主已知有損壞的部份﹐并應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)雙方已簽約后才損壞的任何部份。這一段也提醒買(mǎi)主﹐買(mǎi)主有權(quán)“檢驗(yàn)”欲購(gòu)房屋。如果檢查后有不滿(mǎn)的地方﹐買(mǎi)主可以取消合同﹐或者他或她可以要求賣(mài)主整修。雖然賣(mài)主不必修復(fù)全部的問(wèn)題﹐如果買(mǎi)主提出要求后賣(mài)主拒絕整修﹐買(mǎi)主有權(quán)取消合同﹐并取回訂金。
整修
合同中應(yīng)寫(xiě)明賣(mài)方如果同意負(fù)責(zé)修理，他們必須在交屋前完工，買(mǎi)主也有機(jī)會(huì)在交屋前檢查，整修是否令買(mǎi)主滿(mǎn)意。
檢視房屋若有損失時(shí)買(mǎi)主賠償與賣(mài)主保障合同中應(yīng)說(shuō)明買(mǎi)主承諾萬(wàn)一買(mǎi)主或是買(mǎi)主雇用的檢驗(yàn)人員損壞了房屋，買(mǎi)主需賠償賣(mài)主的損失。
產(chǎn)權(quán)及所有權(quán)
合同中應(yīng)為賣(mài)主解釋保障權(quán)益的一些報(bào)單。例如：賣(mài)主如果不擁有全部的產(chǎn)權(quán)，或是別人有權(quán)使用部份的地產(chǎn)(例如：電話(huà)或瓦斯公司或鄰居)；這也可以保障某些模棱兩可的狀況，例如：未經(jīng){查或難以確認(rèn)實(shí)際界限的地產(chǎn)。請(qǐng)記住，圍墻和自然界限，例如樹(shù)木或灌木不一定種在界限上。
買(mǎi)主不能履行時(shí)的最大損失
合同中應(yīng)說(shuō)明如果買(mǎi)主沒(méi)有足夠的理由卻取消合同，賣(mài)方可以告買(mǎi)主賠償損失。如果買(mǎi)主在這段文字前簽名，然后買(mǎi)主假若無(wú)故取消合同，雖然賣(mài)方仍然可以告買(mǎi)主，但是一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)主損失的最大金額就是所付的訂金。
