在美國(guó)買房之后最快什么時(shí)候可以重貸（Refinance）？
“Refinance”，即“重貸” ，在美國(guó)是一種非常普遍的個(gè)人再融資方法。它的主要目的是“拿新的貸款去償還現(xiàn)有的貸款” 。新的貸款一般具備更優(yōu)惠的貸款條件（如利率、還款期限等），具體細(xì)節(jié)取決于貸款類型及貸款機(jī)構(gòu)。許多在美國(guó)有房貸的屋主都會(huì)在償還貸款幾年后，重新審視自己房貸的利率、剩余欠款等，并結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的狀況和利息政策，來(lái)評(píng)估是否能通過(guò)重貸來(lái)得利。
同時(shí)，也有部分家庭會(huì)利用重貸套現(xiàn)，滿足一些緊急或大額的現(xiàn)金需求，如醫(yī)療開(kāi)支、學(xué)費(fèi)、購(gòu)置另一棟房產(chǎn)等。
隨著美國(guó)近期房貸利率的下降，許多屋主都在評(píng)估進(jìn)行重貸，以求找到最低利率來(lái)節(jié)省利息。不過(guò)，到底在買房/繳貸款多久后才可以申請(qǐng)重貸？其實(shí)，法律上并沒(méi)有明文規(guī)定重貸的時(shí)間點(diǎn)，多半都是按照借款人自己的規(guī)則。然而，就算屋主已經(jīng)符合重貸資格，在申請(qǐng)重貸之前，都最好估算一下辦理重貸會(huì)產(chǎn)生的額外費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)，房屋重貸的成本通常在貸款金額的2%到5%之間。
以下是一些有關(guān)重貸的注意事項(xiàng)。
◆聯(lián)邦房屋貸款的簡(jiǎn)化快速再融資方案
美國(guó)聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration，簡(jiǎn)稱FHA）提供的“簡(jiǎn)化快速再融資方案” （Streamline Refinance）吸引了很多屋主前來(lái)申請(qǐng)。FHA 要求重貸申請(qǐng)人在第一年210天內(nèi)不能有遲交超過(guò)30天的紀(jì)錄。如果貸款已經(jīng)超過(guò)一年，則準(zhǔn)許有一次30天的遲交，但不能發(fā)生在最近的90天內(nèi)。
◆貸款機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)重貸的規(guī)定
貸款機(jī)構(gòu)在審核貸款申請(qǐng)時(shí)會(huì)考慮所有風(fēng)險(xiǎn)，也不能隨意發(fā)放貸款。貸款機(jī)構(gòu)一旦被發(fā)現(xiàn)沒(méi)有依照貸款申請(qǐng)程序行事，就可能會(huì)被主管單位處罰甚至吊銷執(zhí)照。貸款機(jī)構(gòu)在受理重貸申請(qǐng)時(shí)，會(huì)考慮到房貸利率很少急劇下降。也就是說(shuō)，如果屋主在利率剛下降時(shí)就去申請(qǐng)重貸，則對(duì)其比較有利，所以大多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)傾向12個(gè)月的觀察期 （Seasoning），除了看貸款申請(qǐng)人是不是借機(jī)炒房，也正好查看申請(qǐng)人過(guò)往的還款記錄。
◆貸款時(shí)鐘歸零
盡管屋主有機(jī)會(huì)通過(guò)重貸將30年的貸款期限縮短至15年，但大多數(shù)的重貸只是把舊的30年貸款換到新的30年貸款。換句話說(shuō)，假使你已經(jīng)有了五年的還款紀(jì)錄，還剩下25年的還款期限，但重貸后有可能又變成了一個(gè)新的30年貸款。雖然這本身問(wèn)題不大，但如果屋主并沒(méi)有打算在這棟房子里住太久，這樣長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看并不是個(gè)有利的選擇。
◆注意有沒(méi)有提前還款罰金
屋主在重貸之前要看一下現(xiàn)有的貸款條例，確定沒(méi)有因過(guò)早進(jìn)行重貸而伴隨的提前還款罰金。（由于貸款機(jī)構(gòu)一般都會(huì)耗費(fèi)很多資源籌備貸款項(xiàng)目，如果提前還款或重貸反而會(huì)造成貸款機(jī)構(gòu)的損失）。一般來(lái)說(shuō)，新貸款和舊貸款之間需要間隔12個(gè)月的緩沖期。
◆算好過(guò)戶結(jié)算費(fèi) （Closing Costs）
過(guò)戶結(jié)算費(fèi)是屋主在房產(chǎn)交易結(jié)算時(shí)支付給貸款機(jī)構(gòu)和第三方的費(fèi)用，費(fèi)率范圍在重貸價(jià)格的2%至5%。例如，一筆30萬(wàn)美元的抵押貸款需支付大約6,000美元的過(guò)戶結(jié)算費(fèi)。這筆費(fèi)用可以額外支付或者追加在新的貸款上。因此，屋主在決定是否需要申請(qǐng)重貸時(shí)，也要將這筆花費(fèi)考慮在內(nèi)。
假設(shè)屋主10年前以4.5%的利率獲得了一筆40萬(wàn)美元的30年期房屋抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)償還了其中的8萬(wàn)美元。那么，未來(lái)20年內(nèi)，屋主每月要為剩余的32萬(wàn)美元貸款支付約2,026美元。如果屋主能以3.75%的利率為20年期的貸款再融資，每月還款額則會(huì)降至1,897美元，即每月可節(jié)省130美元左右。這就意味著，屋主只要不到四年的時(shí)間就能收回6,000美元的重貸成本，而且在接下去的16年內(nèi)，每月又能省下129美元，在整個(gè)還款期限內(nèi)大約省了25,000美元。在這種情況下，重貸是項(xiàng)明智的選擇。
另外，屋主在比較不同貸款機(jī)構(gòu)的過(guò)戶結(jié)算時(shí)，一定要弄清楚是否有隱藏費(fèi)用或更高額的利率。
有效的重貸可以幫助屋主減少每月的還款額、縮短貸款期限、增加流動(dòng)資金，甚至控制債務(wù)。然而，屋主在決定重貸之前，仍然需要仔細(xì)評(píng)估當(dāng)下的財(cái)務(wù)狀況，考慮清楚還打算在這所房子里住多久，重貸之后究竟可以節(jié)省多少錢之類的重要問(wèn)題。有興趣進(jìn)行重貸的屋主可向各大貸款機(jī)構(gòu)咨詢?cè)斍椤?/p>
