紐約買房，記得預留3%-5%的過戶費用
在紐約買房的時候不能只準備好首付就夠了，還有一些費用應在買房決策之前就先做好預算。例如需要準備總價的3%-5%作為過戶費。
并且不同種類的房產(chǎn)，過戶費有很大差別。一般來說，全新公寓過戶費用是最貴的，Coop因為沒有產(chǎn)權，是不需要支付貸款稅和產(chǎn)權保險費的，所以過戶費用也是各種房產(chǎn)類型中最低的一個，只要花$3000左右就可以完成過戶。
過戶費具體都涉及到哪些方面呢？我們一起來看看。
律師費
產(chǎn)權調(diào)查
產(chǎn)權保險
產(chǎn)權過戶人員服務費
政府登記費
驗屋費
房屋保險
貸款稅/豪宅稅/轉(zhuǎn)讓稅
銀行費用
一、律師費
雖然在美國很多州并沒有強制要求購房者聘請律師參與購房合同的洽談，但是在紐約購房，法律規(guī)定買賣房屋必須通過律師來完成交易。具體費用可以與律師協(xié)商，通常情況下在$1000到$3000不等。
*需要注意的是，如果是和開發(fā)商手中購買房產(chǎn)，開發(fā)商的律師費也是需要買家來承擔的。
二、產(chǎn)權調(diào)查費
紐約及周邊的房屋產(chǎn)權調(diào)查費一般是$1,000-$2,000，具體金額可以向交易律師索要，并要求每一項調(diào)查的細節(jié)清單。有些復雜的交易可能會在普通調(diào)查的項目上做一些加定項目，比如房屋建筑圖紙調(diào)查（plan search）、地區(qū)規(guī)劃調(diào)查（zoning search）、地標檢索（landmark serarch）。
*建議將自己關心的項目和疑慮和律師充分溝通，如果有必要，比如未來改建房屋的規(guī)劃，則應除了標準調(diào)查項目外，為自己選擇一份量身定做的調(diào)查報告。
三、產(chǎn)權保險
這項費用是由產(chǎn)權公司收取，用于對房屋產(chǎn)權歷史的調(diào)查與擔保。如果過戶后再出現(xiàn)與產(chǎn)權方面相關的糾紛，產(chǎn)權公司有義務承擔相關的責任并與以賠償。
紐約的產(chǎn)權保險費用是根據(jù)產(chǎn)權保險協(xié)會的統(tǒng)一標準，有統(tǒng)一定價標準。如果購買新開發(fā)樓盤，新樓的規(guī)劃文件中(offering plan book)會有保險的具體計算表格供參考，即使買的是二手房，也可以請律師事先按交易價格提供一個計算好的保險金額。
*通常情況下，產(chǎn)權公司會按照房屋的價格，收取總房屋價格的0.45%作為費用。如果購房者需要貸款購買房屋，還需要額外支付購房金額2%的保險費用，用于保障銀行在產(chǎn)權上的利益。
四、產(chǎn)權過戶人員服務費
一般是$200-$500的出席費。費用包括了過戶人員公證、送遞所有產(chǎn)權文件的手續(xù)費。這些文件包括房產(chǎn)證、貸款文件、還款文件、授權書，甚至公寓大樓新用戶登記注冊文件等。根據(jù)產(chǎn)權公司和過戶專員的資質(zhì)及案件復雜度，這個費用會有調(diào)整。
五、政府登記費
紐約各郡縣的登記費均為幾十到幾百美元。這個費用包括了政府返還一份蓋章房產(chǎn)證的手續(xù)費。交易律師會在計算產(chǎn)權費用和產(chǎn)權保險費用的同時一并告知給客戶。
六、驗屋費
每一次驗屋費用大約$300左右，如果驗屋后沒有買這處房子，下一個你有興趣的房產(chǎn)也還是要再驗屋。
驗屋雖然不是買房的法定環(huán)節(jié)，但是出于對自己負責，這筆錢值得花。
七、房屋保險
在過戶前買家需要找房屋保險公司買好房子一年期的保險，紐約華人圈一般稱之為“火險”，保單從過戶當天開始生效。保險的內(nèi)容與貸款銀行的投保要求有關，金額和房屋類型和估值有關。保費在$200到$1200不等。
八、貸款稅
如果購房者選擇通過貸款購買房屋，政府會收取相應的貸款稅。
紐約市五大區(qū)的貸款稅稅率是貸款金額的1.75%，紐約州長島的貸款稅是貸款金額的1%。
*如果買家全現(xiàn)金購買，則可省下銀行貸款費用和政府收取的貸款稅。
九、豪宅稅
在從前，豪宅稅稅率是一刀切的，房價超過100萬美金，買家要支付1%的豪宅稅。從2019年7月1日起，新的累進稅制生效，按房價累計增加，起征點不變。
十、轉(zhuǎn)讓稅
二手房交易轉(zhuǎn)讓稅（包括紐約市和紐約州交易轉(zhuǎn)讓稅）由賣家繳納：分別為1.4%（50萬美金以下）或者1.825% （50萬美金以上）。
*如果是和開發(fā)商手里買新建房屋，開發(fā)商會要求買家承擔轉(zhuǎn)讓稅。
十一、銀行費用
如果需要貸款，要支付貸款銀行相關費用。
在申請貸款的時候就要先支付給銀行估價費和審批費。估價費一般在$300起，估價越高估價費也越高。審批費一般$500起。
其他的銀行費用就是過戶當天一起結(jié)算。例如有銀行律師費、文件準備費、水淹調(diào)查費、代收地稅保險費等等，很多時候還要購買點數(shù)，否則就增加貸款利息。
總之，根據(jù)房價多少、是否貸款、買的是不是新建房子等不同情況，買房過戶費用差別很大，購房前還需要留有預算。
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