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Ye Liu

所在位置:首頁常見問題選對(duì)買房貸款項(xiàng)目,他竟然省了這么多錢?!

選對(duì)買房貸款項(xiàng)目,他竟然省了這么多錢?!

美國房貸項(xiàng)目分為兩種:浮動(dòng)利率ARM和固定利率Fixed。

今天我們就來給大家講講兩種貸款的區(qū)別和優(yōu)缺點(diǎn),教你如何選擇適合自己的貸款!

浮動(dòng)利率ARM

ARM全稱Adjustable-rate mortgage。在還款總時(shí)長的前幾年鎖定期,貸款利率是固定的,而后面的那些年的利率,則是每年根據(jù)市場(chǎng)利率水平來重新做決定的。

ARM有很多種類型,從時(shí)間上來分,常見的比如3-1、5-1、7-1,前面的數(shù)字分別對(duì)應(yīng)不同長度的鎖定期。

3-1就是在還款總時(shí)長的前3年是鎖定期,利率不變。同理,5-1的貸款利率就是在還款總時(shí)長的前5年固定,7-1的貸款利率在還款總時(shí)長的前7年固定。后面的利率根據(jù)市場(chǎng)利率而變化。

對(duì)于貸款人來說,ARM存在一定風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)槔仕矫磕甓荚诟?。但是,這種變化是有限制的。一般來說,貸款機(jī)構(gòu)會(huì)給出每年變化的區(qū)間,貸款人也可以根據(jù)區(qū)間來預(yù)估這一年的利率。

優(yōu)勢(shì)

鎖定期利率較低,因此前期的月供也較少。

如果鎖定期后的市場(chǎng)利率走低,將減少還款成本。

缺點(diǎn)

ARM的計(jì)算方法相對(duì)復(fù)雜。當(dāng)借款人不熟悉ARM的各項(xiàng)條款,借款公司將在利率限制區(qū)間、調(diào)整指數(shù)等方面掌控更多話語權(quán)。

在特定的ARM項(xiàng)目上,例如在Negative Amortization Loans,借款人最后的欠款也許會(huì)比closing的時(shí)候更多。這些項(xiàng)目的每月還款額度極低,只能覆蓋到一部分應(yīng)付利息,每月剩下的應(yīng)付額就會(huì)自動(dòng)加到末期應(yīng)還本金上。

利率存在一定風(fēng)險(xiǎn)。如果鎖定期過后市場(chǎng)利率飛漲,月供將突然變高,且持續(xù)在高值。

固定利率Fixed

Fixed-rate mortgage,意思就是無論市場(chǎng)利率如何改變,在較長的年限內(nèi),每月的貸款利率都穩(wěn)定不變。這種利率對(duì)貸款人來說風(fēng)險(xiǎn)低,穩(wěn)定性高,但是利率水平也會(huì)比ARM鎖定期更高一些。

優(yōu)勢(shì)

利率及月供水平都會(huì)保持穩(wěn)定,無論在未來市場(chǎng)利率怎樣波動(dòng),都和貸款人的支出無關(guān)。

穩(wěn)定的還款可以讓財(cái)務(wù)規(guī)劃更容易。在知道每個(gè)月要還多少錢的情況下,更容易計(jì)劃每個(gè)月的理財(cái)。

計(jì)算方法非常容易理解。

缺點(diǎn)

與ARM鎖定利率相比,F(xiàn)ixed的前期成本更高。

如果市場(chǎng)利率持續(xù)變低,相對(duì)而言,F(xiàn)ixed固定利率下的月供會(huì)比市值更高,貸款合同也會(huì)變“貴”。

各個(gè)借款公司給出的Fixed-rate項(xiàng)目基本相似,因此可挑選余地相對(duì)較小。

如何挑選適合自己的貸款項(xiàng)目

每個(gè)人的情況不同,選擇的結(jié)果也會(huì)不一樣,所以很難在這兩種貸款之間,直接作出明確的高下判斷。不過,以下幾點(diǎn)可以作為大家選擇時(shí)的切入點(diǎn):

預(yù)計(jì)持有年限

ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的穩(wěn)定性適合長期居住或者投資。如果只是打算在當(dāng)前這個(gè)房子里面住3-7年,選ARM往往更合適。前期較低的鎖定利率可以讓大家為以后買更大的房子做好資金儲(chǔ)備。

整體利率環(huán)境

如果決定要長期持有房子,下一步就要考慮整體利率環(huán)境了。

如果當(dāng)前整體市場(chǎng)利率水平較高,那么ARM會(huì)更好。最初幾年利率低,可以享受相對(duì)市場(chǎng)來說更低的借貸成本。

但是,如果現(xiàn)在的利率水平是歷史時(shí)期里比較低的,選擇Fixed比較合適。此時(shí)的利率甚至可能比高峰時(shí)期的ARM初始利率還要優(yōu)惠。

我們今天的利率水平,雖然不是美國歷史上的利率最低點(diǎn),但也的確屬于低利率時(shí)期,所以fixed rate mortgage也是推薦的不錯(cuò)的選擇。

對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的接受程度

如果計(jì)劃ARM固定利率期限結(jié)束后仍持有房子,就需要提前考慮之后承擔(dān)浮動(dòng)利率的情況。

如果利率飛漲到浮動(dòng)區(qū)間的最高水平,且維持高值,自己是否還能付得起房貸?如果不想忍受高房貸,想要re-finance, 是否準(zhǔn)備好再次支付高額的Closing cost?

ARM利率調(diào)整頻率 

在最初利率鎖定期結(jié)束以后,大部分ARM將以貸款日為起點(diǎn),每年調(diào)整一次利率。新利率會(huì)在貸款周年日前的45天內(nèi)給出。

但是,有部分ARM的條款規(guī)定是每月調(diào)整一次。所以,在簽約前要注意關(guān)注利率調(diào)整的頻率。在利率攀升的預(yù)期下,如果變動(dòng)幅度很大,超出承受范圍,建議選擇固定利率。

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