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Ye Liu

所在位置:首頁(yè)常見(jiàn)問(wèn)題在美國(guó)房貸戶(hù)虧本出售止贖房房有哪些好處?

在美國(guó)房貸戶(hù)虧本出售止贖房房有哪些好處?

在美國(guó)的房地產(chǎn)貸款理論和實(shí)踐中,我們很多人都知道FORECLOSURE,即查封,也就是由于貸款人不能按時(shí)支付貸款,銀行最后把抵押物-房子收回,下面就介紹在這一過(guò)程中的一個(gè)階段-SHORT SALE,中文可以譯為虧本出售。

 

一 SHORT SALE 的過(guò)程

 

1)貸款人違約

 

   一般是貸款人連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有支付貸款,這時(shí)候銀行就在法律上有了查封房子的依據(jù),這時(shí)銀行會(huì)書(shū)面通知貸款人銀行可能會(huì)啟動(dòng)查封程序,但是銀行希望與貸款人合作,并幫助貸款人盡量能繼續(xù)支付貸款。

 

2)正常出售

 

這時(shí),貸款人一般會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出售房子,如果能順利售出,那么房子就沒(méi)有被查封。

 

3)SHORT SALE-虧本出售

 

  如果銷(xiāo)售價(jià)太低,不能順利售出,要銀行參與進(jìn)來(lái),并且銀行要讓步,不僅不能得到所欠的貸款而且還要支付所有的過(guò)戶(hù)費(fèi)用,這種情況就是SHORT SALE。

 

   比如:一棟房子的貸款余額是20萬(wàn)美元,如果我們把所有的過(guò)戶(hù)費(fèi)用是10%來(lái)計(jì)算,那么,如果房子賣(mài)了22萬(wàn)美元,扣除過(guò)戶(hù)費(fèi)2萬(wàn)美元,剩下20萬(wàn)美元,銀行沒(méi)有虧錢(qián),這就是正常的銷(xiāo)售。

 

  但是,如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌,房子只賣(mài)了18萬(wàn)美元,加上過(guò)戶(hù)費(fèi)18000美元,這是銀行只能得到162000美元,一共虧損38000美元,這種情況就是SHORT SALE-虧本出售。

 

二 SHORT SALE 的定義

 

   SHORT SALE 有時(shí)也叫SHORT PAY,SHORT SALE 可以看成是SHORT THAN MORTGAGE BALANCE SALE的縮寫(xiě),在這個(gè)過(guò)程中,銀行是虧損的。  

   但要知道,只有是在無(wú)追究權(quán)貸款的情況下,才會(huì)發(fā)生SHORT SALE,因?yàn)樵诿绹?guó),住宅貸款是無(wú)追究權(quán)貸款,所以SHORT SALE會(huì)存在。在很多國(guó)家和地區(qū),住宅貸款是有追究權(quán)的貸款,就不存在SHORT SALE。

 

三 SHORT SALE的原因

 

   以前銀行是很少SHORT SALE的,但次貸危機(jī)之后,由于太多的銀行查封,銀行才愿意考慮SHORT SALE。

 

SHORT SALE 的原因:

 

1)查封一棟房子對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),虧損要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于SHORT SALE。

 

2)查封一棟房子比起SHORT SALE容易,簡(jiǎn)單的多。

 

3)SHORT SALE對(duì)銀行的信用評(píng)級(jí)沒(méi)有太壞的影響,但是查封數(shù)量對(duì)于銀行的信用評(píng)級(jí)會(huì)有顯著的不良影響,銀行不到萬(wàn)不得已時(shí),不愿查封。

4)業(yè)主也愿意SHORT SALE,因?yàn)橐坏┍徊榉?,要?-10年才可能有銀行愿意貸款買(mǎi)房,所以,業(yè)主也會(huì)盡全力與買(mǎi)主,銀行合作把SHORT SALE完成。

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