在美國(guó)貸款購(gòu)房，需要完成哪些基本流程？
美國(guó)貸款購(gòu)房的流程是：
1. 首先需要弄清楚可以貸多少錢，然后制定購(gòu)房金額。需要到銀行申請(qǐng)pre-qualification letter或 pre-approval letter 。貸款預(yù)批準(zhǔn)信上會(huì)寫明可借款的額度；同時(shí)證明買家符合銀行貸款的基本條件。
需要注意的是，這封信不代表銀行一定會(huì)貸款給買家，還需要對(duì)買家購(gòu)買的房屋及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深度分析才能做出貸款的決定。
2. 尋找自己喜歡的房子
3. 為想買的房子正式申請(qǐng)貸款，可選擇當(dāng)下的利率也可選擇在application后到closing前的任意一天的利率。
4. 咨詢律師關(guān)于購(gòu)房資料等細(xì)節(jié)，確保購(gòu)房要求以及購(gòu)房截止日期。
5. 找到在價(jià)格范圍內(nèi)你喜歡的房后就可以出價(jià) make a offer。offer需要中介幫忙準(zhǔn)備。出價(jià)信里會(huì)包括出價(jià)金額以及你的要求。
出價(jià)信中的要求是為了保護(hù)買方，一旦發(fā)生對(duì)買方不利的情況，買方可以減少損失。設(shè)計(jì)的內(nèi)容有：inspection contingency房屋檢查發(fā)現(xiàn)房屋情況不好需要維修；mortgage contingency貸款不通過需要退出，買方還能收回定金；pest inspection contingency 害蟲檢查后發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重情況買家可以退出。
當(dāng)然如果買家要求太多，賣家會(huì)選擇要求少的offer。所以如何表現(xiàn)出買家的競(jìng)爭(zhēng)力，這就需要一位經(jīng)驗(yàn)豐富的地產(chǎn)中介來幫忙。
6. 賣家接受了買家的出價(jià)后，雙方會(huì)簽署一份由雙方律師準(zhǔn)備的purchase and sale agreement 購(gòu)房合同（P&S）。里面涵蓋了最后價(jià)格及各項(xiàng)條款。
7. 與貸款機(jī)構(gòu)溝通好，確保在購(gòu)房合同寫的交款期限內(nèi)通過貸款申請(qǐng)。一般外國(guó)人的貸款，審批時(shí)間會(huì)長(zhǎng)至2個(gè)月，需要在購(gòu)房合同上寫清楚日期。
8. 可結(jié)束交易clear to close，代表的是買方的貸款機(jī)構(gòu)通過了貸款申請(qǐng)，已準(zhǔn)備好了資料以及款項(xiàng)。
9. 與買家，買家中介，貸款機(jī)構(gòu)人員及律師約好交易日期，簽房屋的交接合同。
在此，介紹一下美國(guó)貸款購(gòu)房相關(guān)知識(shí)點(diǎn)：
關(guān)于interest rate 利率
1. Fixed rate mortgage 固定抵押貸款利率：利率固定不動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)較低。適合打算長(zhǎng)期持有房產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)力較低、追求穩(wěn)健的買家。
2. Adjustable rate mortgage （ARM）浮動(dòng)利率：初始利率比固定利率低，但往后利率會(huì)隨指數(shù) (Index) 浮動(dòng)。開始浮動(dòng)的年限和利率增幅皆事先規(guī)定。如7ARM、還款時(shí)間30年，代表前7年利率不變，往后每年根據(jù)市場(chǎng)情況浮動(dòng)調(diào)整。短期風(fēng)險(xiǎn)而言，浮動(dòng)利率比固定利率來的低，但長(zhǎng)遠(yuǎn)角度風(fēng)險(xiǎn)也是較高的。適合中短期投資者或持房年限短的買家。
