美國(guó)買(mǎi)房貸款詳解小公式看你多能貸多少
遇到過(guò)很多貸款人，很多人都認(rèn)為在美國(guó)買(mǎi)房，房子必須是自住屋，其實(shí)不然，使現(xiàn)在是在租房子住，如果有的資金和好的房源，也可以直接申請(qǐng)房買(mǎi)房貸款。而且貸款買(mǎi)房也遠(yuǎn)沒(méi)有你想像的那么難。
美國(guó)買(mǎi)房貸款申請(qǐng)的“房”分三種：
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是買(mǎi)來(lái)自己住的
第二套房(Second Home)：是指不長(zhǎng)住的房子，但是偶爾會(huì)去住一下，例如在某旅游景點(diǎn)附近，海邊的房子等等；
投資房(Investment Property)：是期望著通過(guò)購(gòu)買(mǎi)出租收，或者是低買(mǎi)高賣(mài)得到。
在不少地方，由於地理，工作地點(diǎn)或者環(huán)境因素，可能購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為相對(duì)自住而言更適合做。
舉個(gè)例子：
同樣是4房3衛(wèi)的獨(dú)立屋，在沿?？赡芤I(mǎi)超過(guò)100萬(wàn)，但是內(nèi)陸可能30或40萬(wàn)就能買(mǎi)到，同時(shí)可能就差個(gè)幾百塊錢(qián)。
也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)和房租不是成線(xiàn)性相關(guān)增加的，這就是為什么有的地方放20%的就能有正的現(xiàn)金，有的地方卻放40%的都收不回房貸和地稅等。
下面是在貸款購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)做時(shí)常被問(wèn)到的幾個(gè)問(wèn)題。
1.美國(guó)房產(chǎn)收入要多少？和自住屋審核有區(qū)別嗎？
沒(méi)有區(qū)別，房收入的審核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房貸+地稅+保險(xiǎn)+HOA+車(chē)貸+信用卡還款額 ≤ 45%稅前月收入
更好的是，買(mǎi)房的話(huà)，房可能的收入會(huì)被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再減去房的月供，如果剩下的是正數(shù)，那么加到分母里；如果是負(fù)數(shù)，則加到分子里。所以，有時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)直接買(mǎi)房甚至能獲批更高額度的貸款。這個(gè)怎么決定呢？貸款都要做房屋估值(Appraisal)，銀行會(huì)參考Appraisal Report上Appraiser給出的建議。Appraiser會(huì)對(duì)比附近房子大概的，做出一個(gè)“Comparable Rent Schedule”，給出自己的建議出租額度。
2.需要多少，有額外要求嗎？
買(mǎi)房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的貸款申請(qǐng)還需要有資金儲(chǔ)備(Reserves)，其額度要求是6個(gè)月的PITIA。
什么是PITIA？
PI = Principal & Interest，房貸
T = Tax，地稅
I = Insurance，保險(xiǎn)
A = HOA，管理費(fèi)
所以PITIA指的就是：每月房貸，地稅，保險(xiǎn)以及管理費(fèi)的每月額度。
要給銀行看到還有6個(gè)月PITIA這么多的錢(qián)在你的支票帳戶(hù)或儲(chǔ)蓄賬戶(hù)（Checking/Savings Account）中。這些錢(qián)不用花掉，但是要存在里面。
除了支票帳戶(hù)或儲(chǔ)蓄賬戶(hù)這種現(xiàn)金賬戶(hù)（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美國(guó)養(yǎng)老金計(jì)劃（401K）都可以。不過(guò)，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
另外，切記房的貸款申請(qǐng)不能用贈(zèng)與基金（Gift Fund），所有的和資金儲(chǔ)備都必須是自己的錢(qián)，包括夫妻間也不行！
比如男方一個(gè)人申請(qǐng)貸款，不能用女方的資金，也不能把只有女方一個(gè)人名字的賬戶(hù)里的錢(qián)轉(zhuǎn)到男方的賬戶(hù)里使用，但是共同賬戶(hù)是可以拿來(lái)使用的。如果實(shí)在沒(méi)辦法，可以考慮兩個(gè)人一起申請(qǐng)。
所以如果有買(mǎi)房的打算但資金又不夠的話(huà)，提前兩個(gè)月以上把錢(qián)打過(guò)來(lái)準(zhǔn)備好，銀行會(huì)看兩個(gè)月的銀行流水（Bank Statement）。
例如你9月份申請(qǐng)貸款，兩個(gè)statement的區(qū)間是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那么錢(qián)就要6月份或者之前打過(guò)來(lái)。
不過(guò)如果你需要使用收入，那么要兩個(gè)月的銀行流水；如果你的工資收入夠扛住貸款不需要使用收入，那么一個(gè)月的銀行流水也可以。
3. 快速計(jì)算能貸多少款
貸款之前，很多人會(huì)問(wèn)：我到底能貸多少款，有一個(gè)簡(jiǎn)單的算法，在提交銀行審核之前可以自己先算一算能夠貸多少，銀行也是大致這么算的：
房貸+地稅+保險(xiǎn)+HOA+車(chē)貸+信用卡還款額≤45%稅前月收入
舉例來(lái)說(shuō)，某申請(qǐng)人想買(mǎi)80萬(wàn)的房子，想看看能不能貸款60萬(wàn)，假設(shè)他能拿到的利率是4%，那么每個(gè)月付款額是$2,864.49，地稅銀行一般以1.25%/年來(lái)算，那么每個(gè)月就是$833.33。
假設(shè)房屋保險(xiǎn)一個(gè)月是$100，HOA一個(gè)月是$300，車(chē)貸一個(gè)月是$300，幾張信用卡還款額是$100，那么所有的費(fèi)用總額是$4,497.82/月。
又假設(shè)申請(qǐng)人的年收入是$120K，那么一個(gè)月就是$10K。
所以，這個(gè)百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於45% ，所以這就是他大概需要的收入。大家可以按照這個(gè)方法簡(jiǎn)單算一算自己可以貸多少款。
注：根據(jù)每個(gè)人的情況不同，有的申請(qǐng)人的百分比可以寬限到50%
4.關(guān)于信用以及利率等
不同銀行有不同要求，但信用分?jǐn)?shù)一般620分以上就可以。房貸款利率比自住屋差一些，但是不會(huì)很多，其它條件相同的話(huà)，從0.125%到0.500%是一個(gè)正常的范圍。
