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洛杉磯 James Fang 壽險(xiǎn)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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信貸小知識:房貸中什么叫reserve

房貸的reserve,也就是房貸資金的reserve,中文大白話解釋起來就是除去貸款,以及首付和closing cost之外,貸款銀行還需要看到你的存款賬戶中有額外的余額,這種情況一般發(fā)生在貸款金額比較大以及需投資房貸款中,下面就分情況介紹一下:

貸款金額較大(Jumbo loan)

每個(gè)地區(qū)Jumbo loan和非Jumbo loan的界限都不一樣。

以加州灣區(qū)為例,貸款金額在$625,500以上的貸款叫做Jumbo loan,按照銀行不同,一般會要求有6-9個(gè)月的PITIA(Principle & Interest, Property tax, Home insurance, HOA fee)。

舉例來說,如果要買$1M的房子,貸款$800K,利率是3.500%, 30-yr fixed,那么每個(gè)月的Principle & Interest 是$3,592.36,地稅Property Tax假設(shè)是每年1.25%每個(gè)月$1,041.67,房屋保險(xiǎn)Home insurance假設(shè)每個(gè)月是$100,HOA fee假設(shè)沒有,那么每個(gè)月的PITIA合起來就是$4,734.02,6個(gè)月的PITIA就是4734.02 x 6 = $28,404.12。

首付Down payment為$200K,假設(shè)closing cost是$5,000,加上6個(gè)月的$28,404.12的reserve要求,那么存款賬戶里至少要有$278,404.12這么多的錢貸款銀行才會approve這個(gè)jumbo loan。

買投資房(Investment property)

申請投資房貸款的時(shí)候,不管是不是Jumbo loan,一般銀行都會要求有reserve。

要求一般是要買的那個(gè)投資房(Subject Property)的6個(gè)月的PITIA,加上其他除了自住屋以外的有貸款的房子每個(gè)2個(gè)月的PITIA。

舉例來說,如果要買$400K的投資房condo,貸款$300K,利率是4.000%, 30-yr fixed,那么每個(gè)月的Principle & Interest 是$1,432.25,地稅Property Tax仍假設(shè)是每年1.25%每個(gè)月$416.67,房屋保險(xiǎn)Home insurance假設(shè)每個(gè)月是$50,HOA fee假設(shè)是$300,那么每個(gè)月的PITIA合起來就是$2,198.91,6個(gè)月的PITIA就是2198.91 x 6 = $13,193.46.

又假設(shè)這個(gè)人除了這個(gè)房子以外還有兩個(gè)投資房,且其中一個(gè)有貸款,每個(gè)月的PITIA是$2,000,那么總共需要的reserve就是4000 + 13193.46 = $17,193.46.

此外,Reserve的部分的錢只是要給銀行看到還有這么多的錢在你的checking/savings account里面(不用用掉,但是要待在里面)。

除了checking/savings這種cash account之外,股票(stock),退休金(retirement account),401K都可以當(dāng)作reserves。

股票要打ending balance的30%的折扣,退休金要打40%的折扣。

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