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洛杉磯 James Fang 壽險、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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美國貸款買房的小常識

在美國,大多數(shù)人都會選擇貸款買房。成功申請房貸,一要估算自己的經(jīng)濟(jì)承受力,二要明晰利率取舍。

這里有兩個小常識:

房貸計算器

小伙伴們可以利用一些在線房貸計算器(Mortgage Calculator),來大概估算一下能自己的經(jīng)濟(jì)承受能力,事先規(guī)劃。比如Zillow房貸計算器:

 輸入房價、首付比例、利率等信息就能估算出每月月供金額;

● 可以選擇30年fixed,15年fixed,5/1 ARM三種貸款計算;

● 可以選擇是否包含地產(chǎn)稅、房屋保險、HOA等費(fèi)用;

● 能從Schedule和Full Report處看到還貸詳情,了解每月月供分別還了多少本金和利息。

在貸款買房的時候,大家可能會留意到,銀行給出的房貸利率除了Interest Rate以外,還有APR(Annual Percentage Rate,年度利率)。

所謂APR,就是包含了房貸利息以及其他買房貸款手續(xù)費(fèi)用后計算出來的借貸年度成本,能給出一個對借貸成本更加全面概念。

所以比較不同銀行的貸款時,比較APR會比Interest Rate更加直觀。但不是所有銀行都會將全部費(fèi)用成本計算進(jìn)APR里。

 優(yōu)惠點(diǎn)數(shù) Discount Points

房貸英文術(shù)語里有Mortgage Point(房貸點(diǎn)數(shù)),是提前支付給貸方的一種手續(xù)費(fèi)用,相當(dāng)于預(yù)付利息,1 Point(1個點(diǎn)數(shù))等于房屋貸款總額的1%。銀行貸款收取貸款手續(xù)費(fèi)用(Loan Origination Fee)很多時候會以Points來表示。假設(shè)借款$20萬,1 point 就是$2000,0.5 point 就是$1000。

而所謂Discount Points就是降低房貸利率需要交納的手續(xù)費(fèi)用,每1個點(diǎn)數(shù)對應(yīng)一定的房貸利率優(yōu)惠(通常是0.125%~0.25%),選擇付出多少點(diǎn)數(shù)的費(fèi)用,就可以換取房貸利率降低多大幅度,俗稱“buy down the rate”。

新利率=原利率-(利率優(yōu)惠 x 點(diǎn)數(shù))

如果有足夠的資金,買的房子又是準(zhǔn)備長住的話,付點(diǎn)數(shù)買低利率對于長期來說是劃算的。在考慮購買點(diǎn)數(shù)的時候,要計算多長時間能“Break Even”回本,可以對未來有更好的規(guī)劃。

 PS:購買點(diǎn)數(shù)的錢通??梢运阍谫I房貸款利息上,在報稅時可以抵稅。

跟花錢買點(diǎn)數(shù)相反,如果手頭上現(xiàn)金不夠,一些銀行也提供“Lender Credits”的選擇,可以以提高房貸利率為代價,讓貸方付出相應(yīng)點(diǎn)數(shù)。

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