在美國買第二套房的政策有什么不一樣
現(xiàn)在美國房產(chǎn)的投資價值比較高，很多人在美國買了第一套房子后還會再買第二套，大家都知道在國內(nèi)，第一套房和第二套房政府在政策上是區(qū)別對待的，那么在美國會不會也是這樣呢？答案是yes，下面就給大家詳細講解在美國買房，第一套和第二套政府究竟有啥政策差別？如果你也想要二次置業(yè)，那么就一定要有所了解哦。
在美國，如果納稅人擁有超過一套以上的住宅，則有一個首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence），即每個已婚家庭或單身個人的基本住宅，它是區(qū)別于其他住宅（如投資出租房，度假公寓等）的。
和中國一樣，美國政府對于居民購買的第一套房子、第二套房子也有不同的對待政策。接下來介紹幾個概念：
在美國買房 第一套和第二套政府有啥政策差別？
買房政策：
1、政府允許購房者在納稅時將用于首要住宅貸款的利息從收入中減除。2、如果納稅人要出售其住宅，則要被征收聯(lián)邦資本增值稅（Capital gain tax），但如果被出售的是首要住宅，且戶主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個人低于25萬美元，夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。
注：僅有首要住宅可以享受這一優(yōu)惠，其他住宅如投資出租房等則需申報資本增值稅。
當納稅人申報其首要住宅之后，美國稅務局將會定時檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權(quán)等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報其首要住宅狀況。
美國住房保障制度
自上個世紀三十年代以來，針對中低收入階層的住房問題，美國政府一直在逐步調(diào)整和完善其住房政策。
1、對低收入階層的住房補助
聯(lián)邦政府將專項資金撥給公共住房管理部門，以兩種方式對低收入基層進行住房補助。一是為低收入家庭建造并提供廉價的政府公寓，二是租金補貼。
1949年聯(lián)邦政府修訂了《國民住宅法》（National Housing Act），成立了城市改建局（Urban Redevelopment Agency），授權(quán)其對老城區(qū)和破舊住宅進行拆除并出售給私人機構(gòu)重新開發(fā)，并計劃建造大量公共住宅，但實施情況并不理想。
1965年美國通過《城市與住房發(fā)展法》（Housing and Urban Development Act of 1965）成立與內(nèi)閣同級的住房與城市發(fā)展部（HUD，Housing and Urban DevelopmentDepartment），該部門負責美國多數(shù)住房計劃至今。同年通過的“租金增補”計劃，規(guī)定將低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%，其余租金由政府補助。
1974年出臺的美國住宅法第8條款，替代了原先的《1937年美國住宅法》第235條和236條，明確為低收入階層的租金提供信用擔保，并在八十年代對第8條款進行修訂，將低收入階層承擔租金占收入的比例逐步提到25%、30%。
當?shù)褪杖胝呋蛲诵堇先丝粗蟹险?guī)定的住房時，則可約定房主同去美國住房金融局（FHFA, Federal Housing Finance Agency)簽訂租賃合同。
2、居民住宅自有化
1986年，美國通過《稅務改革法案》，規(guī)定住房抵押貸款和消費貸款的利息可以自稅收中抵消。這些法規(guī)使住房抵押貸款市場迅猛發(fā)展。1990年，布什政府出臺《國民可承擔住宅法案》，將住宅自有化作為主要戰(zhàn)略，實施“HOPE計劃”，即“人人擁有居住機會計劃”，把公屋出售，并將一些社會服務與住房問題相融合，將居民住宅自有化定為主要戰(zhàn)略。
美國政府采取建立住宅抵押貸款制度和擔保制度鼓勵私人建房、購房，除房貸利息抵消個人所得稅之外，還有其他優(yōu)惠的房產(chǎn)稅收政策，如房產(chǎn)稅減免、住房出售所得資本收益減免、上文提到的面向首次購房者的低利率貸款、首要住宅資產(chǎn)增值稅減免等。
美國住房政策倡導“買得起的住房”理念（Affordable Housing），即“人人擁有居住機會”“提供人民買得起的房子”。根據(jù)聯(lián)邦國民抵押協(xié)會的按揭標準，國民按揭貸款應遵循28/36原則，即用于供房的貸款不應超過家庭月收入28%，而包括供車、學生貸款、信用卡等在內(nèi)的全部貸款額不宜超過家庭月收入的36%。如果超過此限，則可被認為是住房負擔過重。根據(jù)美國人口統(tǒng)計局2007年的調(diào)查，雖有38%的住戶負擔超出每月總收入30%以上的按揭房貸，但中等收入的美國家庭都是買得起房的。而且，由于美國的社會保障健全，使得民眾有多余資金進行其他消費。
3、哪些人購買第二套以上房屋比較多
據(jù)調(diào)查，大多數(shù)買主是上次嬰兒潮出生的那一代人，他們在1946年至1964年間出生，已逐漸走進退休期，成為購買度假屋的主力，為將來退休作準備。把自己現(xiàn)有的房產(chǎn)重新貸款，取得更低利率的條件，可減少每月付款或者再多貸一些凈值出來購買另一套房產(chǎn)。什么樣的第二套房產(chǎn)最具投資價值呢？
第一、房租收入比每月付貸款高；
第二、房屋的地點環(huán)境良好，這樣風險最小。
總結(jié)
美國對住房問題及市場的管理，最基本的特點是依法管理，通過持續(xù)不斷的立法，以越來越嚴密的法律體系與制度進行管理。
其中最重要的，是立法宗旨與管理理念，真正以民眾安居的實現(xiàn)為本，而非把住房當成拉動經(jīng)濟的機會主義工具，更非把住房變成從民眾手里進行財富轉(zhuǎn)移與盤剝的工具。
