美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人整理的最實(shí)用選房策略，干貨必收！
1.社區(qū)中位置與地勢(shì)的選擇
通常房屋在社區(qū)中的位置選擇在巷子底，即是社區(qū)最下面的位置，這個(gè)位置交通流量比較少，房子比較安靜；另外一個(gè)就是私密性比較好。
接下來(lái)是地勢(shì)，地勢(shì)一定要平坦。 有地下室沒(méi)有關(guān)系，后面可能是伸下去，但是前院一定要平坦。 通常我們不建議選擇比路面還低的住宅，不僅僅是風(fēng)水角度，主要是從舒適角度，而且通風(fēng)比較差。
如果后院不是很好的話，房子就會(huì)很潮。 另一方面，也不能比路面高出很多，高出一尺、兩尺，這個(gè)是比較好的地勢(shì)；但是不能太高，高出三十度角的話，冬天下雪時(shí)，就會(huì)非?；?，這就非常危險(xiǎn)。 而且即使不下雪，平時(shí)上下坡也是舒適度非常差，上下坡的時(shí)候，會(huì)使路面碰到車底盤，經(jīng)常這樣會(huì)損害車輛。
2.朝向的選擇
我們中國(guó)人通常選擇南朝向的房子，沒(méi)有人愿意選擇西朝向的。 這里面有一個(gè)問(wèn)題，大家知道通常車庫(kù)是放在前面的，無(wú)論是迎面進(jìn)的還是側(cè)面進(jìn)的車庫(kù)。 即使是側(cè)進(jìn)車庫(kù)，其窗子還是在前面。 通常需要采光的是主人房和客廳，其實(shí)是這兩個(gè)地方需要朝南，所以從舒適的角度來(lái)看，房子的前臉應(yīng)該是朝北的，這樣主人房通常在后面，因?yàn)橹魅朔啃枰察o。 這樣就保障了客廳和主人房朝南，冬暖夏涼，這是最理想的朝向。
朝西的房子就非常的增加能耗。 朝向，當(dāng)然是朝西開(kāi)了很多窗，那么窗的作用就是，熱能能進(jìn)來(lái)卻出不去了，這樣夏天就會(huì)非常的耗冷氣，冬天又曬的時(shí)間較短，也是不夠強(qiáng)壯，西向也是比南向冷。
3.外墻裝飾材料的選擇
根據(jù)目前的房屋，外墻有幾種形式：一種是磚，一種是人造水泥板（看起來(lái)像木質(zhì)的），一種是水泥，可以漆成各種顏色，我們推崇磚的，因?yàn)槠渚S護(hù)費(fèi)用最少，雖然一開(kāi)始投入大，但是維護(hù)起來(lái)幾乎不花什么錢。 如果房子不是磚的，將來(lái)?yè)Q成磚的，就非常昂貴，如果你賣房，磚的房子就非常好賣。
水泥板是水泥和纖維壓制成的人造板，它不是天然的木料，它的性能也是非常優(yōu)越的，比如防酸堿腐蝕、防爆曬、白蟻不吃等，研究的時(shí)候考慮了很多因素進(jìn)去了，而且也有50年的保證，但是每隔3-5年就要進(jìn)行一次外部的噴涂，根據(jù)房子大小不等噴涂一次要幾千元；還有一個(gè)問(wèn)題，就是固定到墻板上的時(shí)候，是用釘子，同時(shí)釘子再加膠水防水，像魚(yú)鱗或者蓑衣一樣，一個(gè)蓋一個(gè)，這樣才能夠防水；因?yàn)獒數(shù)臅r(shí)候有釘眼，這個(gè)釘眼會(huì)隨著地基的沉降等因素，釘眼可能會(huì)擴(kuò)大，這樣就成為滲水的入口；這個(gè)釘眼必須用膠來(lái)填上來(lái)防止?jié)B水，這種施工必須選擇天氣干燥的時(shí)候進(jìn)行，否則就會(huì)把水氣留在里面；上千個(gè)釘眼都要定期檢驗(yàn)，是個(gè)非常巨大的工程。
過(guò)去的老房子也有純木頭的，這種木頭的維護(hù)起來(lái)更加麻煩，比如下雨之后，木頭吸水之后就膨脹；因?yàn)槊绹?guó)人喜歡自然風(fēng)格，新的木頭的房子，剛剛做好其木紋非常的漂亮，但是經(jīng)過(guò)一年的風(fēng)吹日曬，馬上就變成灰色的，看上去給人一種非常頹敗的感覺(jué)，這樣的房子就必須涂漆，但是簡(jiǎn)單的涂漆還是很難抵擋大自然的腐蝕。 因此，新的建筑商就不再采用外面是木料裝飾的。 都是用磚和水泥板來(lái)裝飾。
4.屋內(nèi)地面狀況監(jiān)測(cè)
首先的一個(gè)問(wèn)題就是地板面的起鼓現(xiàn)象。 看起來(lái)就像丘陵地帶一樣。 如果出現(xiàn)這樣的狀況，就是房屋本身的防潮或者防滲漏沒(méi)有做好，使地板吸收了水分或者潮氣，造成了膨脹變形，互相擠壓；有一些被銀行收回的房子，有人故意放水泡地板破壞。
地毯分為“波波”和“直毛”兩種，家里有寵物的不建議用“波波”類型的地毯，因?yàn)閷櫸锏淖ψ訒?huì)鉤住地毯，寵物跑過(guò)之后，抓得亂七八糟；直毛的就不存在這個(gè)問(wèn)題了。 直毛的地毯如果出現(xiàn)松動(dòng)的起隆，就會(huì)很難看，有的連門都關(guān)不上，走上去也是不舒服。 最主要的問(wèn)題是地毯下面的地墊問(wèn)題。
地墊質(zhì)量好壞，影響地毯的壽命。 通常我們建議地毯不一定很好，但是地墊一定要好。 一般7磅的好一些。 裝地毯的時(shí)候，通常使用的是專業(yè)的工具，把地毯繃緊，然后掛在四周墻上的倒刺上，地毯的接縫也要好，好的接縫是看不出來(lái)縫隙的，看起來(lái)是完整的一塊。 因此地毯出現(xiàn)問(wèn)題，就要看是上面泡的還是下面返上來(lái)的。 如果是房子的防水出現(xiàn)問(wèn)題，可以用防水涂料進(jìn)行噴涂，然后上面再裝地板或者地毯。
如果是房子的沉降出現(xiàn)問(wèn)題，這個(gè)工程就比較大了。 其表現(xiàn)就是，在地面上放一個(gè)球，它會(huì)滾。 這樣的房子就不建議購(gòu)買。 但是也是有辦法進(jìn)行解決。 通?？梢哉?qǐng)地基修理公司進(jìn)行地基修正。 地基公司會(huì)挖地洞到地基的下面，用千斤頂把房子頂起來(lái)，有人在遠(yuǎn)處檢測(cè)是否平衡，然后再加灌混凝土來(lái)固化。
5.保暖與熱效率問(wèn)題
買房的時(shí)候，通常有一個(gè)細(xì)節(jié)，這個(gè)也不是用肉眼可以看出來(lái)的，一般要求提供一年或者幾個(gè)月的冷暖氣賬單。 一年比較好，因?yàn)橛写合那锒膯?wèn)題，主要是電與煤氣賬單，電與煤氣的賬單直接反映出其消耗情況。這是一個(gè)參考。
目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纖維，它的保溫系數(shù)有個(gè)數(shù)值，我們通常叫做R- VALUE，就是這種材料可以阻擋冷熱交換的比例是多少？ 夏天的時(shí)候，是不希望外面的熱氣進(jìn)來(lái)，冬天的時(shí)候，不希望外面的冷空氣進(jìn)來(lái)，不希望里面的熱氣流失。 現(xiàn)在我們這種材料的保溫性只有12-14,這是符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，這是及格的水準(zhǔn)，最優(yōu)的水準(zhǔn)是28，現(xiàn)在也有這種材料面市，各個(gè)工廠目前正在努力降低成本。
6.地下室的干燥與防水
很多看房有經(jīng)驗(yàn)的人，有的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)有的房子推開(kāi)門之后，會(huì)有一種霉味撲鼻而來(lái)，這種味道很難聞；第二種方式，就是我們用肉眼觀察，同時(shí)用手去觸摸，看地面是否有水汽，是否感覺(jué)潮，比較濕；第三種方式，看是否有水進(jìn)來(lái)過(guò)的痕跡，就是水漬。 如果這個(gè)房子曾經(jīng)漏水，這種水漬會(huì)永遠(yuǎn)在那里。 在地下室施工的時(shí)候，需要有一整套的技術(shù)處理方式，一個(gè)是外墻的防水，另外，還有一套帶孔的管道；一般水都是向地下滲透的，對(duì)地基的侵蝕非常嚴(yán)重，一定要保護(hù)地基，地基周圍的水一定要疏通排泄出去，只有有效地把水排走，又有防水的措施，這個(gè)地下室才是干燥的，地下室的干燥非常重要，因?yàn)椴粌H僅是發(fā)霉的問(wèn)題，最主要是關(guān)系到房子的壽命，因?yàn)檫@會(huì)影響到上面的木結(jié)構(gòu)。
7.怎樣的戶型才是最理想的
明亮是非常重要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，大廳要明亮，廚房要明亮，不是說(shuō)開(kāi)燈以后的明亮，而是在自然光線下，房屋的窗戶要大。 一樓與二樓的廁所，最好也要有窗；根據(jù)我們對(duì)成交記錄的跟蹤，通常一樓比較開(kāi)闊的房子，這樣的戶型比較容易銷售。 這樣的房子你將來(lái)想出手的時(shí)候也是比較容易的；二樓的過(guò)道給人的印像也是很關(guān)鍵的，上了二樓以后，光線也要好；客戶普遍不愿購(gòu)買那種上了二樓像鉆山洞一樣的房子，一直需要開(kāi)燈，一是不利于節(jié)能，同時(shí)心情上也是比較容易受不好的影響，人們普遍還是有趨光性。
8.明亮采光好的房屋受歡迎
主人房的朝向盡量安排在南面。 一般獨(dú)立房不可避免都有兩個(gè)車庫(kù)，面積達(dá)到400多平尺，我們盡量避免主人房正好在車庫(kù)的正上面。 原因是，車庫(kù)是非采暖面積，下面沒(méi)有冷熱空調(diào)，就是冬冷夏熱，尤其是冬天，車庫(kù)上面的房間會(huì)比開(kāi)同樣空調(diào)的地方低兩到三度，很多客人都做過(guò)這種實(shí)驗(yàn)。
尤其暖氣是打到上面去的，而冷源卻來(lái)自腳下，而且車庫(kù)的頂是沒(méi)有做隔熱保暖的，讓人感覺(jué)非常的明顯；另外，車庫(kù)門的開(kāi)關(guān)會(huì)有比較大的噪音，影響到主人房的休息；現(xiàn)在的建筑商，通常在車庫(kù)上面放置次要房間，比如說(shuō)衛(wèi)生間和衣帽間，也有的時(shí)候放“贈(zèng)送房間”,通常是個(gè)娛樂(lè)的房間，或是個(gè)斜屋頂什么的。 按照現(xiàn)在設(shè)計(jì)，車庫(kù)上面沒(méi)有東西，就完全把車庫(kù)移出去；因?yàn)楹玫牡囟?，地價(jià)比較貴，通常和鄰居之間的空地很小，所以車庫(kù)只能放在正前面。
