在買房時，如果你的offer被選中了，接下來要干什么呢？首先恭喜你！買到了喜歡的房子進入合同。接下來還有一些后續(xù)重要的工作，大部分銀行經紀人和房產經紀人可以代勞。

這里再解釋說明一下，在美國買房，賣家一旦接受了買方下的offer，就進入到了買房的最后一個步驟：過戶。

這個階段通常要30天左右，買家需要完成包括繳納定金、辦理貸款、房屋最終檢查、過戶簽字等手續(xù)。來一條條看看具體細則吧！

1、確定Close的時間

買家經紀人在遞交offer時，會把這個天數寫在合同內。雙方簽字的第二天，正式進入transaction流程。

2、交定金

房子Pending后兩個工作日內，買家要按照合同上的定金數額，把定金打給第三方過戶托管公司Escrow。一般是房款總額的3%–5%，這個已經在合同里規(guī)定好了。

Escrow中文是“第三方托管”，簡單來說Escrow是個類似于“支付寶”的第三方。一般賣家在賣房子之前已經選好了Escrow公司并且開了賬戶，Escrow公司主要是為了確保房子交易資金安全、順暢。

那這個定金匯到哪里呢？Escrow會發(fā)給你匯款的賬戶信息，這個關注Escrow的郵件就好了。買家可以選擇：網上轉賬去柜臺要求banker幫你操作寫一張cashier‘s check直接送到Escrow的辦公室

3、辦理貸款

找銀行辦貸款需要盡快完成！大家可以多找?guī)准毅y行對比利率，挑選出最適合自己的一家，并鎖定貸款利率Lock Rate，正式開始辦理貸款。

辦貸款時會涉及到非常多的費用，怎么綜合比較這些費用，挑出最好的報價，也是一門學問。這些費用算下來，不同銀行之間能相差幾千到一萬。大家也是最好找專業(yè)人士多做咨詢，多做功課了解。

正式貸款以后，如果之前沒做過Underwriting，Lender會要求買家提供各種文件做Underwriting。所以Claire建議大家，在交offer之前就讓Lender做好Underwirrting，這樣既增加自己交offer時的可信度，又能節(jié)省過戶時間。

4、填寫B(tài)uyer Package

Escrow通常第一天或者第二天就會給你發(fā)一份表格，叫Buyer Package，要求統(tǒng)計各項信息，還要填寫所使用的貸款機構和房屋保險公司。

這既是Escrow統(tǒng)籌各種情況用，同時也是為產權登記做準備。

5、做房屋估價

在申請房貸的過程中，貸款機構會要求你對房屋進行一次價值評估。這項評估價值會被用于衡量你最終可以得到的貸款金額。

估價結果如果高于購房合同上的價格自然沒有問題。但估價結果如果低于合同價格，那么銀行只會批估價金額的貸款，價格溢出的部分買家要自己補齊。

如果買家不能夠或者不愿意自己補足購房款，而賣家也不肯降低售價，那么買家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。

6、產權調查Title Search

這個主要是委托專門的產權公司來做調查，Title Company去政府部門取得房子的歷史文件，來了解房屋歷史交易情況、 貸款情況、交稅情況、未解決的法律糾紛等。

簡單來說，就是通過調查來確保賣房者確實是房屋所有人，確保你們之間的交易是有效的。

因為在美國并沒有產權證這么一說，所以要想知道這個房產的主人到底是誰，就需要去房屋所在區(qū)域的官方機構查詢Deeds Records契約記錄。

但是由于美國私有地產交易的歷史悠久，對于存在50年以上的老房子，這種產權調查也不能確保萬無一失。因為很多記錄的遺失，一旦有人擁有證據證明自己享有部分或者全部的產權，這就是一個非常麻煩的糾紛。

因此 很多房主也會選擇購買Title Insurance產權保險，可以確保在自己持有該房產期間所有權的完整性。

7、購買房屋保險

房屋保險既是對買家財產的保護，也是申請貸款的必要步驟。這個過程也類似于找貸款機構，主打一個貨比三家。

8、Final Walk Through

Final Walk Through就是過戶前再去房子里看下，是過戶前買家必須要做的一件事！目的是確保房屋跟你上次看房的狀況沒有大的差異，確保所有的電器設備都運作良好。

這一步不但重要，而且時間安排也很關鍵，盡量安排在過戶前一天或半天做，這樣如果有任何問題發(fā)生，可以立即協(xié)商，解決問題。

大家要記得在驗房時帶上相機或手機，發(fā)現(xiàn)任何問題都能及時記錄下來。若還有一些地方未達標，就可以暫停合同，聯(lián)系自己的經紀人，和賣房溝通協(xié)商解決方案。要求屋主在過戶之前，必須完成以上要求，否則可以選擇不簽字過戶。

這個大家可以找Claire要整理好的Final Walk Through清單，對照PDF一項項檢查更加方便！

9、簽字

銀行那邊走完所有的流程后，買家可以進行文件簽字，然后銀行會發(fā)給title公司。

10、Close拿鑰匙

簽字后的當天或者第二天銀行會放款，lender會把貸款打給escrow，escrow上報City，更新記錄，最后交接鑰匙。

最后多說一下，上報city就是為了拿到recording number，因為美國政府的效率問題，一般2-4個月才能從公共記錄上真正查到。

那么恭喜你，從現(xiàn)在開始這個房子就正式屬于你啦！