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買房不吃虧,投資美國(guó)房地產(chǎn)的利弊全攻略

分享是一種快樂2024-10-15 最后一次修改5321

投資美國(guó)房地產(chǎn)最大的有利特征是什么?

房地產(chǎn)的一個(gè)有利特征是,它能產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào),即收入與房產(chǎn)增值。從這個(gè)意義上講,房地產(chǎn)有一種類似債券的債券式的成分,它會(huì)帶給我們定期的穩(wěn)定的收入,但同時(shí)還它有類似于股票的成分,價(jià)值可能會(huì)受到相關(guān)事件帶來的波動(dòng)。例如亞馬遜總部入駐西雅圖,極大地推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。而且,就像你長(zhǎng)期持有的所有證券一樣,買房者更希望價(jià)值上漲的次數(shù)比下降的次數(shù)多,所以在投資初期就需要對(duì)所投資的房產(chǎn)有一個(gè)總體的認(rèn)知。


收入

房地產(chǎn)的收益與從租戶那收取的租金直接掛鉤,其中還需要減去經(jīng)營(yíng)物業(yè)的成本和抵押貸款或融資需要支付的利息。所以,你可以看到保持你的房產(chǎn)完整,保持租戶入住率是多么重要。如果你失去了太多的租戶,或者入住率始終偏低,那么有可能就難以支付物業(yè)營(yíng)運(yùn)成本。在很大程度上,房產(chǎn)的租用率完全取決于租賃市場(chǎng)的需求——也就是說,租賃市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)的需求決定了你房屋的租用情況。在供應(yīng)過?;蛐枨蟛蛔愕氖袌?chǎng)中,你將不得不收取較低的租金,來提高你的房產(chǎn)在整個(gè)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。同樣的,如果你降低了你的租金,你的租金收入也會(huì)隨之減少。

房產(chǎn)增值

美國(guó)房地產(chǎn)的資本增值是經(jīng)過財(cái)產(chǎn)評(píng)估而決定的。如果評(píng)估師認(rèn)為你的房產(chǎn)可以賣出比你買進(jìn)時(shí)更多的價(jià)格,那么你便取得了積極可觀的資本回報(bào)。評(píng)估師在估計(jì)你的房產(chǎn)時(shí)往往會(huì)將從前的交易作為參照,因此資本回報(bào)與投資銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)直接相關(guān)。投資市場(chǎng)主要受投資產(chǎn)品供給和需求的影響。

總之,房地產(chǎn)收益的波動(dòng)大部分來自于回報(bào)的房產(chǎn)資本增值部分。當(dāng)收入回報(bào)趨于穩(wěn)定,資本回報(bào)波動(dòng)就會(huì)變得更大。因此總回報(bào)的波動(dòng)性便介于兩者之間。

投資美國(guó)房地產(chǎn)能獲得哪些好處?

多元化價(jià)值

在資源配置方面,使你的投資組合變得多元化。在收益方面,美國(guó)房地產(chǎn)與其他投資項(xiàng)目相比(股票和債券等傳統(tǒng)投資項(xiàng)目)還是較低的,但在風(fēng)險(xiǎn)性上,房地產(chǎn)還是更勝一籌,投資房地產(chǎn)就會(huì)增加你投資組合的多樣化。

提高收益率

房地產(chǎn)作為投資組合的一部分,將使得你的投資組合在一定風(fēng)險(xiǎn)性下創(chuàng)造更大的收益。同樣,通過將房地產(chǎn)納入你的投資組合中,你可以保證投資組合的回報(bào),同時(shí)還能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

在通貨膨脹中保值

美國(guó)房地產(chǎn)回報(bào)與從租戶收取的租金直接相關(guān)。有些租約會(huì)有增加租金的條款。在其他情況下,只要租期到期,租客續(xù)租,租金就會(huì)上漲。無(wú)論哪種方式,房地產(chǎn)收入往往都會(huì)通貨膨脹的環(huán)境中會(huì)增長(zhǎng)得更快,因此即使發(fā)生了通貨膨脹,房主也能獲得原來或甚至更高的收益。

影響價(jià)值

在前面的特點(diǎn)中也提及,房地產(chǎn)是一種有形的資產(chǎn)。因此,投資者可以改變現(xiàn)有的物業(yè),以提高其價(jià)值或提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。此類行為的例子有很多,包括:更換漏水屋頂,改善外觀,篩選更高質(zhì)量的租戶與其改造房屋。相比其他類型的投資,投資者對(duì)房地產(chǎn)投資能有更大程度的控制。

投資美國(guó)房地產(chǎn)需要注意哪些不良后果?

投資美國(guó)房地產(chǎn)也有些缺點(diǎn),投資者在投資房地產(chǎn)時(shí)也需要再三考慮。

購(gòu)買,銷售和運(yùn)營(yíng)成本高昂

與其他投資相比,美國(guó)私人房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本很高。通常情況下,購(gòu)買更大的房產(chǎn)會(huì)更加劃算,因?yàn)槟憧梢詫⒔灰壮杀痉謹(jǐn)偟礁蟮姆课菝娣e中。房產(chǎn)是你一筆有形的投資,需要你的管理,為此你需要花費(fèi)高昂的運(yùn)營(yíng)成本。

需要管理

除了一些例外,房地產(chǎn)需要在兩個(gè)層面持續(xù)管理。首先,你需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常管理以處理物業(yè)的日常事務(wù)。其次,需要考慮投資房產(chǎn)的市場(chǎng)長(zhǎng)期定位,因此物業(yè)的戰(zhàn)略管理也是必不可少的。有時(shí)兩個(gè)層面的管理可以交由同一個(gè)公司處理。管理是有代價(jià)的,即使是由業(yè)主親自出馬,也需要耗費(fèi)業(yè)主的時(shí)間和精力。

難以獲得

建立一個(gè)有意義的,多元化的房地產(chǎn)投資組合可能是一個(gè)挑戰(zhàn),因?yàn)橘?gòu)買的房地產(chǎn)要遍布各種有潛力的位置,類型也需要多元化,而這對(duì)許多投資者來說是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。但是,你可以購(gòu)買帶有私人泳池或公共安全設(shè)施的物業(yè),這些物業(yè)通??梢詽M足多樣化的投資組合。

周期性(租賃市場(chǎng))

與其他資產(chǎn)類別不同,房地產(chǎn)投資是周期性的。美國(guó)房地產(chǎn)有兩個(gè)周期:租賃市場(chǎng)周期和投資市場(chǎng)周期。和大多數(shù)市場(chǎng)一樣,租賃市場(chǎng)的情況是由供給方?jīng)Q定的,即可用房屋(或空位)的數(shù)量,需求方(租戶需要的房屋面積)。如果租賃需求增加,空置率將會(huì)下降,因此市場(chǎng)供給的不足也會(huì)帶來租金的上漲。一旦租金達(dá)到一定水平,開發(fā)商便會(huì)再開發(fā)閑置地來滿足市場(chǎng)需求。

周期性(投資市場(chǎng))

美國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的周期不同。投資市場(chǎng)的需求方是有資金投資于房地產(chǎn)的投資者,供應(yīng)方是已有物業(yè)的業(yè)主。如果需求方擁有充分的資金可以投資房市,那么房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。隨著價(jià)格的上漲,額外的物業(yè)又將被投入市場(chǎng)以滿足需求。


盡管租賃和投資市場(chǎng)具有獨(dú)立的周期,但它們往往會(huì)互相影響。比如說租賃市場(chǎng)呈下滑趨勢(shì),租金增長(zhǎng)速度就會(huì)便放緩。面對(duì)租金增長(zhǎng)速度放緩,房地產(chǎn)投資者也會(huì)止步于高額的房?jī)r(jià),因此可能會(huì)停止進(jìn)行購(gòu)買。如果投資市場(chǎng)的需求變得冷淡,則價(jià)格也會(huì)隨之下降。雖然計(jì)算市場(chǎng)周期便于困難,但是你在購(gòu)買時(shí)也可以衡量一下自己投資房產(chǎn)的未來走勢(shì)。

績(jī)效評(píng)估

在美國(guó)私人市場(chǎng)中,沒有一個(gè)確切的標(biāo)準(zhǔn)可以讓你比較你的投資組合。同樣,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是難以衡量。在股市中,收益和風(fēng)險(xiǎn)的確定會(huì)比較容易一些,但是要衡量一個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)將更具有挑戰(zhàn)性。

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上班的時(shí)候,工作單位要繳納五險(xiǎn)一金,這是我們每個(gè)人都很清楚的
很多美國(guó)人在美國(guó)買房后不會(huì)像中國(guó)人似的,一輩子就守著這一套房
1.要買房要買車,錢緊 但是..... 十年后最貴的是什
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有愛評(píng)論,說點(diǎn)好聽的~
暫無(wú)評(píng)論
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