投資美國(guó)房地產(chǎn)最大的有利特征是什么？

房地產(chǎn)的一個(gè)有利特征是，它能產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)，即收入與房產(chǎn)增值。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)有一種類似債券的債券式的成分，它會(huì)帶給我們定期的穩(wěn)定的收入，但同時(shí)還它有類似于股票的成分，價(jià)值可能會(huì)受到相關(guān)事件帶來的波動(dòng)。例如亞馬遜總部入駐西雅圖，極大地推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。而且，就像你長(zhǎng)期持有的所有證券一樣，買房者更希望價(jià)值上漲的次數(shù)比下降的次數(shù)多，所以在投資初期就需要對(duì)所投資的房產(chǎn)有一個(gè)總體的認(rèn)知。

收入

房地產(chǎn)的收益與從租戶那收取的租金直接掛鉤，其中還需要減去經(jīng)營(yíng)物業(yè)的成本和抵押貸款或融資需要支付的利息。所以，你可以看到保持你的房產(chǎn)完整，保持租戶入住率是多么重要。如果你失去了太多的租戶，或者入住率始終偏低，那么有可能就難以支付物業(yè)營(yíng)運(yùn)成本。在很大程度上，房產(chǎn)的租用率完全取決于租賃市場(chǎng)的需求——也就是說，租賃市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)的需求決定了你房屋的租用情況。在供應(yīng)過?；蛐枨蟛蛔愕氖袌?chǎng)中，你將不得不收取較低的租金，來提高你的房產(chǎn)在整個(gè)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。同樣的，如果你降低了你的租金，你的租金收入也會(huì)隨之減少。

房產(chǎn)增值

美國(guó)房地產(chǎn)的資本增值是經(jīng)過財(cái)產(chǎn)評(píng)估而決定的。如果評(píng)估師認(rèn)為你的房產(chǎn)可以賣出比你買進(jìn)時(shí)更多的價(jià)格，那么你便取得了積極可觀的資本回報(bào)。評(píng)估師在估計(jì)你的房產(chǎn)時(shí)往往會(huì)將從前的交易作為參照，因此資本回報(bào)與投資銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)直接相關(guān)。投資市場(chǎng)主要受投資產(chǎn)品供給和需求的影響。

總之，房地產(chǎn)收益的波動(dòng)大部分來自于回報(bào)的房產(chǎn)資本增值部分。當(dāng)收入回報(bào)趨于穩(wěn)定，資本回報(bào)波動(dòng)就會(huì)變得更大。因此總回報(bào)的波動(dòng)性便介于兩者之間。

投資美國(guó)房地產(chǎn)能獲得哪些好處？

多元化價(jià)值

在資源配置方面，使你的投資組合變得多元化。在收益方面，美國(guó)房地產(chǎn)與其他投資項(xiàng)目相比（股票和債券等傳統(tǒng)投資項(xiàng)目）還是較低的，但在風(fēng)險(xiǎn)性上，房地產(chǎn)還是更勝一籌，投資房地產(chǎn)就會(huì)增加你投資組合的多樣化。

提高收益率

房地產(chǎn)作為投資組合的一部分，將使得你的投資組合在一定風(fēng)險(xiǎn)性下創(chuàng)造更大的收益。同樣，通過將房地產(chǎn)納入你的投資組合中，你可以保證投資組合的回報(bào)，同時(shí)還能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

在通貨膨脹中保值

美國(guó)房地產(chǎn)回報(bào)與從租戶收取的租金直接相關(guān)。有些租約會(huì)有增加租金的條款。在其他情況下，只要租期到期，租客續(xù)租，租金就會(huì)上漲。無(wú)論哪種方式，房地產(chǎn)收入往往都會(huì)通貨膨脹的環(huán)境中會(huì)增長(zhǎng)得更快，因此即使發(fā)生了通貨膨脹，房主也能獲得原來或甚至更高的收益。

影響價(jià)值

在前面的特點(diǎn)中也提及，房地產(chǎn)是一種有形的資產(chǎn)。因此，投資者可以改變現(xiàn)有的物業(yè)，以提高其價(jià)值或提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。此類行為的例子有很多，包括：更換漏水屋頂，改善外觀，篩選更高質(zhì)量的租戶與其改造房屋。相比其他類型的投資，投資者對(duì)房地產(chǎn)投資能有更大程度的控制。

投資美國(guó)房地產(chǎn)需要注意哪些不良后果？

投資美國(guó)房地產(chǎn)也有些缺點(diǎn)，投資者在投資房地產(chǎn)時(shí)也需要再三考慮。

購(gòu)買，銷售和運(yùn)營(yíng)成本高昂

與其他投資相比，美國(guó)私人房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本很高。通常情況下，購(gòu)買更大的房產(chǎn)會(huì)更加劃算，因?yàn)槟憧梢詫⒔灰壮杀痉謹(jǐn)偟礁蟮姆课菝娣e中。房產(chǎn)是你一筆有形的投資，需要你的管理，為此你需要花費(fèi)高昂的運(yùn)營(yíng)成本。

需要管理

除了一些例外，房地產(chǎn)需要在兩個(gè)層面持續(xù)管理。首先，你需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常管理以處理物業(yè)的日常事務(wù)。其次，需要考慮投資房產(chǎn)的市場(chǎng)長(zhǎng)期定位，因此物業(yè)的戰(zhàn)略管理也是必不可少的。有時(shí)兩個(gè)層面的管理可以交由同一個(gè)公司處理。管理是有代價(jià)的，即使是由業(yè)主親自出馬，也需要耗費(fèi)業(yè)主的時(shí)間和精力。

難以獲得

建立一個(gè)有意義的，多元化的房地產(chǎn)投資組合可能是一個(gè)挑戰(zhàn)，因?yàn)橘?gòu)買的房地產(chǎn)要遍布各種有潛力的位置，類型也需要多元化，而這對(duì)許多投資者來說是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。但是，你可以購(gòu)買帶有私人泳池或公共安全設(shè)施的物業(yè)，這些物業(yè)通?？梢詽M足多樣化的投資組合。

周期性（租賃市場(chǎng)）

與其他資產(chǎn)類別不同，房地產(chǎn)投資是周期性的。美國(guó)房地產(chǎn)有兩個(gè)周期：租賃市場(chǎng)周期和投資市場(chǎng)周期。和大多數(shù)市場(chǎng)一樣，租賃市場(chǎng)的情況是由供給方?jīng)Q定的，即可用房屋（或空位）的數(shù)量，需求方（租戶需要的房屋面積）。如果租賃需求增加，空置率將會(huì)下降，因此市場(chǎng)供給的不足也會(huì)帶來租金的上漲。一旦租金達(dá)到一定水平，開發(fā)商便會(huì)再開發(fā)閑置地來滿足市場(chǎng)需求。

周期性（投資市場(chǎng)）

美國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的周期不同。投資市場(chǎng)的需求方是有資金投資于房地產(chǎn)的投資者，供應(yīng)方是已有物業(yè)的業(yè)主。如果需求方擁有充分的資金可以投資房市，那么房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。隨著價(jià)格的上漲，額外的物業(yè)又將被投入市場(chǎng)以滿足需求。

盡管租賃和投資市場(chǎng)具有獨(dú)立的周期，但它們往往會(huì)互相影響。比如說租賃市場(chǎng)呈下滑趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)速度就會(huì)便放緩。面對(duì)租金增長(zhǎng)速度放緩，房地產(chǎn)投資者也會(huì)止步于高額的房?jī)r(jià)，因此可能會(huì)停止進(jìn)行購(gòu)買。如果投資市場(chǎng)的需求變得冷淡，則價(jià)格也會(huì)隨之下降。雖然計(jì)算市場(chǎng)周期便于困難，但是你在購(gòu)買時(shí)也可以衡量一下自己投資房產(chǎn)的未來走勢(shì)。

績(jī)效評(píng)估

在美國(guó)私人市場(chǎng)中，沒有一個(gè)確切的標(biāo)準(zhǔn)可以讓你比較你的投資組合。同樣，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是難以衡量。在股市中，收益和風(fēng)險(xiǎn)的確定會(huì)比較容易一些，但是要衡量一個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)將更具有挑戰(zhàn)性。