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美國房屋貸款全解析:什么時候選什么類型的貸款,你清楚嗎?

分享是一種快樂2024-12-25 最后一次修改3304

很多小伙伴在美國?買房子不會用全現(xiàn)金,為了減輕壓力,反而會選擇貸款來買房。Mortgage中文就是我們常提到的“按揭貸款”,是房屋抵押貸款的一種形式。

美國的房貸有分成很多種,經(jīng)常使用的是以利率rate來分類,可分為固定利率和可調(diào)整利率。不管是依照什么標準去分類,每一種房貸申請都有不同的條件和規(guī)定,小伙伴們可依照符合自己條件和可負擔的房貸去做選擇。

今天這篇我們主要就來看看美國房貸種類分別有哪些。

美國貸款從利率上分有2種分為固定利率Fixed Rate Mortgage和浮動利率Adjustable Rate Mortgage。

固定利率

固定利率一般又分15年或者30年貸款,15年每月還款金額比30年高,付的利息總額較之30年少;30年期貸款每月還款金額比15年少,付的利息總額比15年多。

固定利率在還款期間內(nèi)利率是固定不變的,也就是說每個月還款的金額都是固定的。這種房貸方式會讓人覺得非常安心,不需要擔心還款金額忽大忽小。申請人也需要擁有良好穩(wěn)定的歷史信用紀錄。固定利率貸款一般適用于準備長期居住或持有該房產(chǎn)的人。

浮動利率

浮動利率一般來講有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM。是指前5年或者7年內(nèi),利率固定,過后每年利率浮動。這種貸款主要適用于短期5年或者7年內(nèi)賣掉房子或者能把貸款付清的人。

過了固定的期限后,后面每一年的利率調(diào)整取決于當年市場利率的總體變化。還款期間內(nèi)利率會隨著環(huán)境、市場等因素改變,也就是說每月還款金額不固定。不過可以放心的是,利率的浮動是有上限的,所以這類型的房貸適合短期擁有房產(chǎn)的人,因為短期利率低,還完金額就低。申請人也需要擁有良好穩(wěn)定的歷史信用紀錄。?

通常情況下,ARM的起始利率較低,可以借款額度更高,對首次購房者具有吸引力。但是,隨著利率的可能上升,增加的月供可能導致償還壓力增大。

 什么情況建議考慮固定利率?當利率偏低的時候。如果利率在一段時間內(nèi)穩(wěn)定接近歷史低點,且打算長期持有房屋,不計劃重新貸款,就可以選擇固定利率,這樣更穩(wěn)定。

 什么情況建議考慮可調(diào)利率?當利率偏高的時候。若利率處于歷史高位的時候建議選擇可調(diào)利率?;蛘哔I家僅打算持有房屋少于五年,打算很快出售,那就選擇可調(diào)利率,因為利率調(diào)整前房子就被售賣掉了?;蛘哂媱潕啄陜?nèi)重新貸款,Refinance相當于重新修改一次自己的貸款方案、利率、月供、還款年限等。既然五年之內(nèi)肯定要做Refinance,就可以選擇可調(diào)利率,因為貸款利率相對較低。

準備貸款近期不要做的事!不要在貸款過程中更換工作 如果工作信息變更,貸款銀行會在審核過程中對未來還款的可能性提出質(zhì)疑,工作變得不穩(wěn)定,增加貸款的審批難度,影響最終的過戶時間。

不要在貸款過程中辭職或離職和更換工作的道理是一樣的。大部分貸款銀行Funding前都會再次與雇主聯(lián)系核實工作信息,所以Funding前需要貸款人還是保留原有工作。

不要貸款過程前或貸款中申請信用卡!因為銀行審批信用卡前,都會對申請人的信用情況進行Hard Pull。這樣會對目前的信用分數(shù)造成一定影響,進而影響貸款利率。

不要在申請貸款期間買新車

即使貸款行已經(jīng)有了申請人的信用報告,但還是會在放款之前查看是否有新的債務,并重新計算負債率。如果申請人用現(xiàn)金買車,他們會確認是否還有足夠的現(xiàn)金來完成購房交易。

不要在資產(chǎn)賬戶間頻繁轉(zhuǎn)錢不管是從現(xiàn)金賬號轉(zhuǎn)入儲蓄賬戶,還是從股票賬號轉(zhuǎn)到現(xiàn)金賬號,都需要解釋原因和提供轉(zhuǎn)賬記錄。

不要存入工資以外的大筆存款在這點上監(jiān)管比較嚴格,貸款行將要求對任何大筆存款進行充分的解釋和文件追蹤,會使整個過程變得更為復雜。

不要同時進行多個貸款交易如果有同時申請房屋Home Equity Line貸款,或購買出租房或度假房的,貸款行要求知道新交易的所有細節(jié)以確定申請人是否仍然符合貸款條件。如果貸款人在同一財產(chǎn)上申請多個貸款,貸款方會停止處理你的貸款,直到取消其它貸款申請。

影響貸款批準的4個因素信用分數(shù)FICO Score:信用分的高低對借款人的貸款利率有決定性的影響。如果不是低收入者,大部分的住房貸款Conventional loan,信用分數(shù)需要至少640分以上。信用分數(shù)也直接影響你的貸款利率,通常來講信用分數(shù)在700分以上,就能獲得比較優(yōu)惠的利率;如果信用分數(shù)在760分以上,則有機會獲得最優(yōu)惠的利率。而且信用分不是一成不變的,它會隨借款人的借債還債情況而浮動。

工作經(jīng)歷、收入歷史:借款人一般要有兩年的工作經(jīng)歷才能符合貸款要求:工作經(jīng)歷可以是公司雇傭W2,或者是自雇1099。公司雇員要有工資單,W2,稅表;自雇要有公司的損益表和稅表等。

在申請貸款的半年內(nèi),最好不要辭職或是頻繁更換公司。因為申請時需要提供近兩年的報稅單,兩年W2收入表格以及最近一個月的工資單。

負債收入比例DTI:負債收入反應了借款人的債務償還能力,也是貸款公司放款的安全指標。

負債收入比指的是貸款人每月收入和債務(信用卡,車貸,學生貸款,其他債務等等)的一個比例。如果你的債務占比越高,那么貸款公司的風險越大。當你的債務占比超過45%的時候,貸款很有可能會被拒絕。通常情況下你每月的負債支出不能超過收入的50%,需要注意的是房屋地稅、物業(yè)費等也會歸入負債總額中。

貸款額和房屋市價比例LTV:LTV的高低對借款人能拿到的貸款利率有很大影響。大部分華人都選擇20%或以上的首付款,這樣LTV只有80%,不用付貸款保險。如果LTV大過80%,借款人就要付每月幾百元的貸款保險。

這個保險要一直交到還款部分加上當初的首付合計在一起達到了20%,就可以向銀行申請取消這個保險。如果還款達到22%,保險就會自動被取消。

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