美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷前所未有的變動(dòng)。房?jī)r(jià)波動(dòng)、市場(chǎng)需求變化以及利率上升等因素正深刻影響著購(gòu)房者和投資者的決策。

金融服務(wù)公司CoreLogic 一份最新的報(bào)告，分析了目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的十大現(xiàn)象。

01越來(lái)越多城市房?jī)r(jià)在降

從5月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，美國(guó)五個(gè)大城市的房?jī)r(jià)都在下降，分別是德州的奧斯汀、加州的舊金山、路易斯安那州新奧爾良、佛羅里達(dá)州的開(kāi)普科勒爾（Cape Coral）和北港（North Port）。

其中奧斯汀下降幅度最大，高達(dá)4.9%，緊接著是舊金山下降2.6%。

02春季房?jī)r(jià)漲幅放緩

雖然有越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)在下降，但是大多數(shù)仍然出現(xiàn)了上漲，只是漲幅有限。根據(jù) CoreLogic 的數(shù)據(jù)，5 月份房?jī)r(jià)較上月上漲 0.6%。

5 月份，在 100 個(gè)最大的大都市中，有 16 個(gè)大都市的房?jī)r(jià)較上月有所下降，其中德克薩斯州的埃爾帕索（El Paso）、印第安納州的加里（Gary）、紐約州的水牛城（Buffalo）和錫拉丘茲（Syracuse）位列前五名。 

03三分之一房屋售價(jià)比掛牌價(jià)高

2024 年 6 月，34% 的房屋以高于要價(jià)的價(jià)格售出，高于 2015 年至 2019 年疫情前 23% 的平均水平。 

報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)高企、庫(kù)存不足的市場(chǎng)，由于購(gòu)房者需求強(qiáng)勁，房屋的售價(jià)往往高于要價(jià)。 

04拖欠房貸數(shù)量增加

五月份，約有10萬(wàn)名借款人的抵押貸款逾期六個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間，這一水平自金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)從未見(jiàn)過(guò)。 

05可調(diào)利率抵押貸款越來(lái)越受歡迎

由于貸款利率太高，貸款人無(wú)法用這么高的數(shù)字作為固定利率貸款，只好使用可調(diào)利率抵押貸款（ARM）

五月份，可調(diào)利率抵押貸款（ARM）發(fā)放份額升至今年迄今為止的最高水平。 

06可調(diào)利率抵押貸款份額很低

雖然可調(diào)利率抵押貸款（ARM）越來(lái)越受歡迎，但總體上來(lái)說(shuō)市場(chǎng)份額仍然很低，只占5%左右，可見(jiàn)目前市場(chǎng)上使用抵押貸款的人，絕大多數(shù)都在疫情期間低利率的時(shí)候，把利率固定下來(lái)了。

07估價(jià)差距小

6 月份所有正在成交的房屋銷(xiāo)售中，8.6% 的估價(jià)低于合同銷(xiāo)售價(jià)格，低于一年前 10.7% 的比率。 

評(píng)估是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士確定房產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的過(guò)程。 小型入門(mén)級(jí)房屋的估價(jià)差距更為普遍，這可能反映出缺乏經(jīng)驗(yàn)的首次購(gòu)房者，支付過(guò)高金額的風(fēng)險(xiǎn)更高。 

08新建住宅銷(xiāo)量下降

今年前六個(gè)月，新建住宅銷(xiāo)量下降了 17%——幾乎所有市場(chǎng)都出現(xiàn)下滑。 

在美國(guó) 30 個(gè)主要大都市中，只有俄勒岡州波特蘭市，和內(nèi)華達(dá)州拉斯維加斯市今年迄今為止新建房屋銷(xiāo)售量出現(xiàn)增長(zhǎng)。報(bào)告發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)大都市今年迄今均上漲了 2%。

09 投資者購(gòu)房減少

報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2024 年 6 月，投資者購(gòu)買(mǎi)了所有獨(dú)棟住宅的 23%，比 2024 年 1 月下降了 5 個(gè)百分點(diǎn)。 

這是兩年來(lái)投資者份額的最低水平，但仍遠(yuǎn)高于疫情前的水平，當(dāng)時(shí)投資者份額平均為 17%。

10 現(xiàn)房銷(xiāo)售量暴跌

6 月份現(xiàn)房銷(xiāo)量與去年同期相比下降了 19%。 

雖然歷史上現(xiàn)房銷(xiāo)售在 7 月份會(huì)出現(xiàn)季節(jié)性放緩，但今年這一情況出現(xiàn)得早，可能是受 4 月和 5 月抵押貸款利率飆升的影響。 

與此同時(shí)，6 月份待售房屋數(shù)量與 2023 年相比增長(zhǎng)了 9%，這表明房市有可能回到買(mǎi)方市場(chǎng)。