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深入解析美國房產(chǎn)交易中的三種Deed類型

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在美國,房屋交易并非依據(jù)房產(chǎn)證,而是通過稱為Deed的文件驗(yàn)證房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓,即地契。鑒于美國土地所有權(quán)復(fù)雜的歷史背景,地契在轉(zhuǎn)讓過程中存在多種形式。

1.保證地契(Warranty Deed)

保證地契是房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中最為全面的保障,亦是最常見的地契類型。通過此種地契,賣方不僅宣示擁有不動(dòng)產(chǎn)的全部所有權(quán),還承諾保護(hù)購買者不受任何歷史產(chǎn)權(quán)問題的影響。對于因過去業(yè)主行為或其他原因引發(fā)的產(chǎn)權(quán)問題,賣方需承擔(dān)責(zé)任,確保買方產(chǎn)權(quán)的純正。


保證地契為買方提供以下保障:

a) 確認(rèn)賣方擁有明確無誤的合法所有權(quán);

b) 保證歷史上所有業(yè)主的權(quán)利轉(zhuǎn)移清晰、無爭議,形成完整的所有權(quán)鏈;

c) 承諾房產(chǎn)上不存在任何抵押或債權(quán)問題,若有,賣方負(fù)責(zé)賠償或解決。

由于保證地契為買方提供最高級別保護(hù),買方通常會(huì)要求進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查和購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn),以確保自身權(quán)益并應(yīng)對可能的產(chǎn)權(quán)爭議。

保證地契因其對賣方的嚴(yán)格要求,實(shí)際應(yīng)用較少,但在買方尋求最大程度保障時(shí),仍是首選的地契類型。

2.特殊擔(dān)保契據(jù)(Special Warranty Deed)

特殊擔(dān)保契據(jù)的保障范圍與保證地契類似,但僅限于賣方擁有地產(chǎn)期間的問題。這意味著,賣方不保證地產(chǎn)在前任所有者手中是否存在產(chǎn)權(quán)問題。賣方僅對其擁有期間的所有權(quán)問題負(fù)責(zé),承諾為買方解決這些期間的產(chǎn)權(quán)缺陷。

此類契據(jù)常被開發(fā)商采用,因其通常僅在開發(fā)期間持有地產(chǎn),無需對地產(chǎn)歷史上的權(quán)利狀況負(fù)責(zé)。

3.免責(zé)轉(zhuǎn)讓契據(jù)(Quitclaim Deed)

免責(zé)轉(zhuǎn)讓契據(jù)是地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中最為簡化且快速的方式,同時(shí)也為買方提供最低程度的保護(hù)。因此,常用于親朋好友間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,如父母將房產(chǎn)過戶給子女或兄弟姐妹間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

在免責(zé)轉(zhuǎn)讓契據(jù)中,轉(zhuǎn)讓方不保證自身是否擁有地產(chǎn)的合法所有權(quán),僅承諾將其所擁有的任何所有權(quán)部分轉(zhuǎn)給受讓方,而這部分權(quán)利可能并不存在。這意味著,在此類契據(jù)中的買賣雙方通?;谏詈竦男湃侮P(guān)系。轉(zhuǎn)讓方僅放棄聲稱擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),而未明確聲明自己是房產(chǎn)的合法全權(quán)所有者,對于產(chǎn)權(quán)中可能出現(xiàn)的問題不承擔(dān)辯護(hù)責(zé)任。


然而,受讓方仍可請求產(chǎn)權(quán)公司對地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,以確認(rèn)賣方聲稱的所有權(quán)是否真實(shí)。

例如,一位父親可通過簽署免責(zé)轉(zhuǎn)讓契據(jù),將其名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)給兒子。因?yàn)楦赣H相信,即使房產(chǎn)存在任何權(quán)利問題,兒子也不會(huì)因此將他訴至法庭;同樣,兒子對父親有信心,相信父親會(huì)在出現(xiàn)任何產(chǎn)權(quán)問題時(shí)支持他。

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