作為一個(gè)買(mǎi)家，如果你已經(jīng)有了心儀的想要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，你肯定已經(jīng)開(kāi)始考慮起來(lái)市場(chǎng)上各種各樣的貸款?式了。其實(shí)除了?較常?的固定利率、可調(diào)節(jié)利率抵押貸款，還有另一種貸款，稱為過(guò)橋（搭橋）貸款。簡(jiǎn)言之，過(guò)橋貸款可以比較快速解決買(mǎi)家在購(gòu)置新房前先出售掉他們現(xiàn)居住房時(shí)產(chǎn)?的一系列資?問(wèn)題。

關(guān)于過(guò)橋貸款，你需要知道的是：

01、什么是過(guò)橋貸款？?

過(guò)橋貸款（Bridge Finance）又稱搭橋貸款，是指A在向銀行申請(qǐng)新的貸款、續(xù)貸的過(guò)程中，需要先償還之前的貸款，才能得到新的貸款。

但是A現(xiàn)在沒(méi)錢(qián)還，為了順利續(xù)貸，于是他找到了金融機(jī)構(gòu)B借錢(qián)還清了銀行的貸款。最后等新的貸款批下來(lái)后，再把金融機(jī)構(gòu)B的錢(qián)連本帶利還清。

這筆貸款對(duì)于B來(lái)說(shuō)，就是所謂的過(guò)橋貸款。

過(guò)橋貸款在并購(gòu)交易中起著“橋梁”的作用，是一種過(guò)渡性的貸款。它是一種短期融資，可以彌補(bǔ)借款人所需融資的時(shí)間缺口。過(guò)橋貸款可以?來(lái)消除現(xiàn)?短缺，同時(shí)彌補(bǔ)買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)時(shí)資?的差距。從一般意義上講，過(guò)橋貸款是一種短期貸款，其是一種過(guò)渡性的貸款。過(guò)橋貸款是使購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)直接資本化的一種有效工具，回收速度快是過(guò)橋貸款的最大優(yōu)點(diǎn)。過(guò)橋貸款的期限較短，最長(zhǎng)不超過(guò)一年，利率相對(duì)較高，以一些抵押品諸如房地產(chǎn)或存貨來(lái)作抵押。

因此，過(guò)橋貸款也稱為“過(guò)橋融資”（bridgefinancing）、“過(guò)渡期融資”（interimfinancing）、“缺口融資”（gapfinancing）或“回轉(zhuǎn)貸款”（swingloan）。

02、過(guò)橋貸款具體如何運(yùn)作？?

主要有兩種：

? 持有兩筆貸款：在這種情況下，你現(xiàn)下貸款余款和?前這套房產(chǎn)不超過(guò)80%市值之間的差額，會(huì)被當(dāng)作你第?份按揭的?付款，這樣做的意義在于，可以始終保持你第一份按揭的完整性，直到你付清第一份貸款余款，最終出售你的舊房為?。

? 將兩份抵押貸款滾?一個(gè)：這個(gè)解決?案允許貸款?申請(qǐng)到一個(gè)更??額（不超過(guò)80%房產(chǎn)市值）的貸款。只需要你完全付清第一份貸款余款，然后直接付掉第?套貸款的?付即可按揭購(gòu)買(mǎi)下一套房產(chǎn)。

?多數(shù)購(gòu)房者轉(zhuǎn)向過(guò)橋貸款的主要原因是，這種操作?式可以允許他們?cè)谫?gòu)置新房的時(shí)候滿?“contingency-free offer”。這意味著他們完全可以在不出售現(xiàn)任房產(chǎn)的前提下購(gòu)買(mǎi)第?套房產(chǎn)，這可能是買(mǎi)房市場(chǎng)中一個(gè)?常關(guān)鍵的原因。在賣(mài)房市場(chǎng)中，一個(gè)房產(chǎn)可能會(huì)收到很多個(gè)買(mǎi)家的offer，賣(mài)家也肯定更傾向于選擇一個(gè)no contigency的offer，賣(mài)家并不需要考慮買(mǎi)家是否需要先出售?房來(lái)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)合同。

過(guò)橋貸款的貸款?也可以選擇?付20%的?付來(lái)避免額外購(gòu)買(mǎi)私?抵押保險(xiǎn) (PMI)的要求。同時(shí)也可以避免還款?額增多的可能。??

03、過(guò)橋貸款的成本：平均支出和過(guò)橋利率?

過(guò)橋貸款是一個(gè)相當(dāng)?便的選項(xiàng)，但意味著你也需要付出一部分利息。通常過(guò)橋貸款的利率會(huì)?傳統(tǒng)貸款的利率要?。舉個(gè)例?，如果一筆25萬(wàn)$的貸款利率為3%你所需要?付1054$常規(guī)貸款支出，如果過(guò)橋貸款利率還要?出2%，那這個(gè)數(shù)額將上升到1342$。

過(guò)橋貸款利率?的原因是因?yàn)榉趴?知道你申請(qǐng)貸款的時(shí)間很少，他們知道通過(guò)?時(shí)間貸款服務(wù)所能獲得的利益很少，他們賺不到很多的服務(wù)費(fèi)，于是不得不在貸款前期向你收取更多的利息來(lái)對(duì)等他們的付出，繼?放款。

另外，和傳統(tǒng)貸款一樣，最后你還需要額外?付一些零散的結(jié)清支出。包括管理費(fèi)、房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、?件支出、title支出、公證費(fèi)等等。

最后，你還需要?付一個(gè)基本初始支出，?概在貸款總?額的1%左右。

雖然這些零散費(fèi)用的總額并不太多，但請(qǐng)記住，您的過(guò)橋貸款期限只有一年。這意味著你可能需要在一年后支付這些費(fèi)用。當(dāng)新的抵押貸款開(kāi)始時(shí)，這些相同的費(fèi)用仍然需要從你的口袋里掏出。雖然過(guò)橋貸款不會(huì)影響你購(gòu)買(mǎi)新房的速度，但你也應(yīng)該準(zhǔn)備好在利息結(jié)算時(shí)承擔(dān)付款，并準(zhǔn)備好承擔(dān)兩筆抵押貸款的壓力。??

04、其他過(guò)橋貸款常?問(wèn)題解答?

過(guò)橋貸款是一個(gè)?較復(fù)雜的?融貸款產(chǎn)品，你可能會(huì)碰到各種各樣的問(wèn)題，在很?程度上更取決于每一個(gè)貸款者的個(gè)?情況。

1、誰(shuí)有資格獲得過(guò)橋貸款？

如果你的第一套房?出售之前你就已經(jīng)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)，?且這些年來(lái)你一直是個(gè)合格的還款?，你也許覺(jué)得你肯定可以有資格申請(qǐng)過(guò)橋貸款了，然?事實(shí)上，過(guò)橋貸款的借款過(guò)程相?傳統(tǒng)的貸款還有些不一樣。好的一?是，過(guò)橋貸款申請(qǐng)、批準(zhǔn)，審批的速度更快，你可以更快的拿到所需要的資?，加快第二套房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的速度。

但不是所有?都可以有資格申請(qǐng)過(guò)橋貸款的，信?分?jǐn)?shù)(FICO)，信?記錄，收?負(fù)債?等等?常重要。放款?往往會(huì)很仔細(xì)的檢查你的債務(wù)收??，你每個(gè)?必須花費(fèi)的?額，現(xiàn)有的一些貸款債務(wù)，你?前的抵押貸款，你的收?等等。如果沒(méi)有相對(duì)較低的負(fù)債收??，考慮到兩次貸款還要花費(fèi)的額外的成本，很難有資格申請(qǐng)到過(guò)橋貸款。

有良好信?記錄和信?平分越?的貸款者，申請(qǐng)到的利率更低，獲得貸款的機(jī)會(huì)就越?。

2、過(guò)橋貸款的優(yōu)點(diǎn)是什么？

過(guò)橋貸款的主要優(yōu)點(diǎn)是，他可以讓你可以?條件的去購(gòu)置第二套房產(chǎn)。如果當(dāng)下房產(chǎn)市場(chǎng)并不是特別的景?，你需要有足夠的精力在短時(shí)間內(nèi)盡快賣(mài)掉你的房子。或者由于工作或家庭原因，你需要迅速搬到一個(gè)更適合你和家人的地方過(guò)橋貸款可以帶給你?常便利的貸款選擇。

過(guò)橋貸款允許你在購(gòu)買(mǎi)第二套房子的同時(shí)賣(mài)掉第一套房子，避免了在這段時(shí)間內(nèi)找昂貴的臨時(shí)房子居住和搬家的需要。

3、過(guò)橋貸款的缺點(diǎn)是什么？

如同上?已經(jīng)分析過(guò)的情況，過(guò)橋貸款過(guò)?的利率可能會(huì)是一筆很?的?出，作為短期貸款，在?多數(shù)情況下只有一年的償還時(shí)間會(huì)給貸款者帶來(lái)不?的經(jīng)濟(jì)壓?，尤其是你需要加速償還貸款，或者你的第一套房產(chǎn)出售的時(shí)間?你預(yù)計(jì)的要更久，這些意外情況可能會(huì)妨礙你的計(jì)劃。不管你的經(jīng)濟(jì)情況如何，只要同時(shí)有兩筆貸款要管理關(guān)?，本身就會(huì)有很?的壓?的。

過(guò)橋貸款的風(fēng)險(xiǎn)在于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于底層物業(yè)價(jià)值起伏的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還有在借款人違約時(shí)，清算底層地產(chǎn)的市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)。因此底層地產(chǎn)物業(yè)的估值，所在位置及開(kāi)發(fā)用途，貸款比例等都影響過(guò)橋貸款的風(fēng)險(xiǎn)性。

此外，并非所有人都有資格申請(qǐng)過(guò)橋貸款，只有?常出?的信?等級(jí)分和出?的信?背景才有資格成為過(guò)橋貸款申請(qǐng)候選?。??