2020年灣區(qū)住宅市場(chǎng)趨勢(shì)：價(jià)格.銷(xiāo)售.庫(kù)存

眾所周知，舊金山灣區(qū)一直是美國(guó)世界上最昂貴的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，也是美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口最密集的城市之一。舊金山灣區(qū)住房市場(chǎng)包括所有9個(gè)縣（阿拉米達(dá)、康特拉科斯塔、馬林、納帕、舊金山、圣馬特奧、圣克拉拉、索拉諾和索諾馬）和101個(gè)市。該地區(qū)有三個(gè)主要城市：舊金山、奧克蘭和最大的圣何塞。

盡管新冠肺炎疫情大流行造成了持續(xù)的健康和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但舊金山房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售從3月和4月的大幅下滑中大幅回升。6月份，銷(xiāo)售價(jià)格中值創(chuàng)下月度新高，達(dá)到180萬(wàn)美元。

由于富裕買(mǎi)家受經(jīng)濟(jì)衰退的影響最小，他們被認(rèn)為在更大程度上重回市場(chǎng)，而非其他細(xì)分市場(chǎng)。高端豪華房地產(chǎn)幾乎在整個(gè)灣區(qū)的每個(gè)住宅市場(chǎng)都有非常強(qiáng)勁的需求。

2020年6月，接受報(bào)價(jià)的房源數(shù)量同比增幅最大的灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是4個(gè)外灣區(qū)縣：蒙特利市（增長(zhǎng)61%）、圣克魯斯市（58%）、索諾馬市（47%）和納帕市（37%）。它們也是舊金山灣地區(qū)人口密度最低的地區(qū)之一。這顯示出美國(guó)人從鬧市區(qū)開(kāi)始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)。

城市化程度越高的縣，同比增幅就越?。号f金山縣（6%）和阿拉米達(dá)縣（7%）。其他因素也可能在這方面發(fā)揮作用：住房到位規(guī)則的嚴(yán)格程度、房?jī)r(jià)差異、第二套住房購(gòu)買(mǎi)模式等等。

房屋銷(xiāo)售較上年下降7.8%，但與上月（5月）相比增長(zhǎng)69.2%。根據(jù)加州地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，舊金山灣區(qū)現(xiàn)有獨(dú)棟住宅的銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)為100萬(wàn)美元，同比上漲4.2%。

舊金山灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)8月銷(xiāo)售增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁，銷(xiāo)售額較去年猛增10%以上，從5月份的低點(diǎn)開(kāi)始，這是一次驚人的復(fù)蘇。這一趨勢(shì)在9月份繼續(xù)，與去年相比，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了34.2%。舊金山灣區(qū)的房?jī)r(jià)也一直在攀升，原因是需求強(qiáng)勁，供應(yīng)低迷。

在7月份接近歷史最高水平之后，9月份獨(dú)棟住宅的價(jià)格同比上漲了20.5%，這是加利福尼亞州第二高的中值價(jià)格漲幅。

與上月（8月）相比，價(jià)格下降了-0.7%。在舊金山縣住宅市場(chǎng)，銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)上漲了0.1%，達(dá)到1665000美元，比8月份的中間價(jià)高出2000美元。獨(dú)棟住宅的銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)了90.2%。銷(xiāo)售也增加了8.4%的MTM。

在舊金山灣區(qū)的市場(chǎng)中，圣弗朗西索縣在9月份的需求量極高。銷(xiāo)售額同比猛增90.2%，在灣區(qū)所有縣中最高。獨(dú)棟住宅價(jià)格上漲8.1%至166.5萬(wàn)美元，比8月份的中間價(jià)高出2000美元。

在舊金山，房屋市場(chǎng)和公寓市場(chǎng)的供需狀況出現(xiàn)了分歧，后者要弱得多，并迅速攀升至“買(mǎi)方市場(chǎng)”領(lǐng)域。

然而，9月份公寓市場(chǎng)的買(mǎi)家數(shù)量突然增加。公寓銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)63.1%。舊金山的公寓價(jià)格下跌7.8%，至1221000美元。與上月相比，公寓價(jià)格中位數(shù)下降了-4.2%。

舊金山灣區(qū)2020年10月住宅市場(chǎng)報(bào)告

舊金山灣區(qū)的大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然牢牢地處于“賣(mài)方市場(chǎng)”的區(qū)域，即房屋買(mǎi)賣(mài)由賣(mài)方主導(dǎo)。由于灣區(qū)房源可用房地產(chǎn)的供應(yīng)量不足2個(gè)月。10月份，活躍房產(chǎn)交易的數(shù)量下降了23.8%。除了舊金山以外，舊金山灣區(qū)所有九個(gè)縣的房?jī)r(jià)都比去年上漲了。

同時(shí)，舊金山灣區(qū)所有九個(gè)縣的銷(xiāo)售額都同比增長(zhǎng)。整個(gè)灣區(qū)區(qū)的房屋銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)1.5%，同比增長(zhǎng)18.9%。圣馬特奧、圣克拉拉、馬林、索諾馬和康特拉科斯塔的銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)最大。銷(xiāo)售額最高的是圣克拉拉縣，比去年增長(zhǎng)32.4%，比上月增長(zhǎng)9.5%。

灣區(qū)房?jī)r(jià)單棟房屋較9月上漲4萬(wàn)美元至11萬(wàn)美元，上漲3.8%。價(jià)格比去年10月上漲了17%，相當(dāng)于16萬(wàn)美元的大幅增長(zhǎng)。與去年同期相比，中部地區(qū)的價(jià)格上漲了25.9%。中央海岸9月份的年度價(jià)格增長(zhǎng)（42.0%）也是舊金山灣區(qū)最高的地區(qū)。

2021年舊金山房地產(chǎn)值得投資嗎？

盡管受到疫情影響，但灣區(qū)地產(chǎn)恢復(fù)得很快。由此也產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，那就是投資這應(yīng)該考慮舊金山的房地產(chǎn)投資嗎？許多房地產(chǎn)投資者問(wèn)自己，在舊金山購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是否是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資，因?yàn)橐惶變删邮业闹虚g價(jià)為135萬(wàn)美元。舊金山房地產(chǎn)的高成本是大多數(shù)家庭無(wú)法管理的。人口外流是另一個(gè)問(wèn)題，一份新的報(bào)告證實(shí)了這個(gè)數(shù)字是驚人的。在線房地產(chǎn)公司Zillow本周發(fā)布了一份新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了鮮明的說(shuō)明。

他們的“2020城市郊區(qū)市場(chǎng)報(bào)告”顯示，庫(kù)存同比上升了96%，因?yàn)槌鞘械目罩梅肯袢珖?guó)其他地方一樣涌入市場(chǎng)。盡管僅此一篇文章并不能為舊金山做出最終的投資決策提供全面的信息來(lái)源，但我們?yōu)槟切嶂杂谕顿Y舊金山房地產(chǎn)市場(chǎng)的人收集了一些基于證據(jù)的積極信息。如果你能負(fù)擔(dān)得起，那么可以盡早投資，隨著時(shí)間的推移，它的價(jià)值將繼續(xù)增加。

在低利率的情況下，高端豪宅買(mǎi)家大量涌入，在某些情況下，房屋售價(jià)超過(guò)100萬(wàn)美元。

在討論投資者和購(gòu)房者面臨的問(wèn)題之前，讓我們先談?wù)勁f金山和周邊的海灣地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況。舊金山大都會(huì)區(qū)是指圣何塞-舊金山-奧克蘭地區(qū)的中心；這個(gè)更大的都會(huì)區(qū)域有近900萬(wàn)人居住。這個(gè)地區(qū)形成了美國(guó)的高房租及眾多無(wú)家可歸者的眾多社會(huì)問(wèn)題，當(dāng)然，還有科技產(chǎn)業(yè)。

這讓很多人想知道為什么或者怎么會(huì)有人住在那里。其他人會(huì)想，在這樣一個(gè)估值過(guò)高的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，你為什么要現(xiàn)在就買(mǎi)一套房產(chǎn)。然而，我們可以給你十個(gè)關(guān)于2020舊金山房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極跡象。繼續(xù)閱讀了解更多。為什么舊金山的房?jī)r(jià)這么貴？

首先，由于土地有限，整個(gè)加利福尼亞州的住房一直短缺。包括舊金山灣區(qū)在內(nèi)的大多數(shù)城市都無(wú)法滿足地區(qū)的住房需求。所有城市的新建筑許可證往往由于社區(qū)阻力而滯后，阻礙了新住房的建設(shè)。還有最重要的，就是就業(yè)機(jī)會(huì)在增加，經(jīng)濟(jì)在50年來(lái)最強(qiáng)勁。但由于住房供應(yīng)緊張，舊金山的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于收入增長(zhǎng)。

2019年，在舊金山灣區(qū)擁有房子所需的最低年收入為197970美元。自2012年經(jīng)濟(jì)承受能力達(dá)到頂峰以來(lái)，這一數(shù)字增長(zhǎng)了119.1%。舊金山的房屋擁有率不會(huì)很快反彈。到2025年，估計(jì)超過(guò)60%的人口將租房。過(guò)去幾年來(lái)，對(duì)于首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，住房負(fù)擔(dān)能力一直是個(gè)問(wèn)題。

他們?cè)谂f金山房地產(chǎn)市場(chǎng)的選擇有限。盡管抵押貸款利率有所下降，但高額的首付和歷史最高的房?jī)r(jià)并沒(méi)有刺激更多的銷(xiāo)售。由于這些因素，很多人根本買(mǎi)不起房子。盡管有疫情的沖擊，但是恢復(fù)得也快。即便在最近一個(gè)季度，舊金山的房地產(chǎn)升值率一直在0.21%左右，相當(dāng)于年增長(zhǎng)率為0.84%。

一些專家認(rèn)為房?jī)r(jià)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)可能下降1%到2%。對(duì)于新購(gòu)房者和投資者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)好兆頭，因?yàn)樗麄冎械脑S多人買(mǎi)不起舊金山中等價(jià)位的房子。

我們將討論一些更重要的原因，為什么您可能會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)舊金山投資物業(yè)長(zhǎng)期購(gòu)買(mǎi)和持有。

舊金山強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展

為什么每個(gè)人都不離開(kāi)舊金山的房地產(chǎn)市場(chǎng)？有些人確實(shí)會(huì)搬家，但因?yàn)樗麄內(nèi)匀幌朐谀抢锕ぷ?，所以他們每天往返上班要花一個(gè)半到兩個(gè)小時(shí)。他們就是住不起那里。此外，正是高科技的就業(yè)市場(chǎng)吸引了如此多的人來(lái)到舊金山，而讓其他許多人難以支付賬單。舊金山正在成為一個(gè)主要的國(guó)際城市。這是一個(gè)白領(lǐng)城市，有整整90.74%的勞動(dòng)力從事白領(lǐng)工作，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。

谷歌在2019年6月發(fā)表的一份報(bào)告中，宣布在整個(gè)灣區(qū)投資10億美元的住房。一項(xiàng)10年計(jì)劃，在灣區(qū)增加數(shù)千套住房。該公司將在其認(rèn)為灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的社會(huì)問(wèn)題上進(jìn)行這項(xiàng)重大投資。

谷歌的這一提議將在未來(lái)10年為灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)增加數(shù)千套新房。大約7.5億美元將用于調(diào)整谷歌自有商業(yè)地產(chǎn)的用途，用于住宅用途。這將為灣區(qū)所有收入水平的居民提供1.5萬(wàn)套新住房。

另一筆2.5億元的投資基金將用于提供獎(jiǎng)勵(lì)，使發(fā)展商能夠在灣區(qū)住宅市場(chǎng)建造至少5000套經(jīng)濟(jì)適用房。

作為支持經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃的一項(xiàng)舉措，這些投資將幫助谷歌計(jì)劃通過(guò)谷歌.org非營(yíng)利組織關(guān)注無(wú)家可歸和流離失所問(wèn)題。該公司還計(jì)劃資助社區(qū)空間，為非營(yíng)利組織提供免費(fèi)進(jìn)入共同工作區(qū)的機(jī)會(huì)，改善社區(qū)的交通選擇，并支持職業(yè)發(fā)展、教育和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的項(xiàng)目。

由于它是科技產(chǎn)業(yè)的中心，有很多人擁有巨大的財(cái)富。財(cái)富不僅限于大型科技公司或成功風(fēng)投公司的超級(jí)富豪創(chuàng)始人，也包括工資和收入均居世界前列的普通員工。總的來(lái)說(shuō)，舊金山是一個(gè)專業(yè)人士、經(jīng)理、銷(xiāo)售人員和辦公人員的城市。另一個(gè)令人感興趣的是，舊金山有比美國(guó)95%的地方更多的人在這里從事計(jì)算機(jī)和數(shù)學(xué)工作。

預(yù)計(jì)的2020年就業(yè)市場(chǎng)放緩不會(huì)導(dǎo)致裁員，只是就業(yè)增長(zhǎng)率降至每年1.5%至2%。請(qǐng)注意，舊金山灣區(qū)的失業(yè)率已經(jīng)低于全國(guó)平均水平1.2%。舊金山紅杉城南舊金山馬里蘭州2019年12月失業(yè)率為1.8%，低于2019年11月修正后的1.9%，也低于一年前2.1%的預(yù)估。

而同期加州未經(jīng)調(diào)整的失業(yè)率為3.7%，全國(guó)為3.4%。即將到來(lái)的經(jīng)濟(jì)衰退可能對(duì)舊金山灣區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生有限的影響。它只會(huì)緩和房?jī)r(jià)的升值，而不會(huì)降低房?jī)r(jià)。這些堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)于維持高租賃物業(yè)需求和確保良好的投資回報(bào)是不可或缺的。

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