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美國銀行法拍屋遠(yuǎn)低于市價,想撿漏要注意風(fēng)險

分享是一種快樂2024-11-14 最后一次修改3247

面對不斷攀升的美國房價,很多人將目光投向了遠(yuǎn)低于市場價的銀行法拍屋。

地產(chǎn)律師提醒,購買法拍屋前一定要做好功課、提防“隱藏”風(fēng)險,否則撿漏不成,還有可能付出昂貴代價。


在常規(guī)的購房市場上,美國8月份的中位數(shù)房價為416,700美元,加州的為888,740美元。

但產(chǎn)權(quán)歸銀行所有的法拍屋(Foreclosure home)并不走常規(guī)路,房價由銀行制定,大多時候價錢都十分誘人,甚至有時低于市場一半的價格。

不過有利有弊,法拍屋通常是“按原樣”出售,這意味著買方需要承擔(dān)維修、翻新等方面的所有責(zé)任。

另一方面,銀行雖然會公布房屋基本情況,但難免會缺失一些關(guān)鍵信息,例如房屋是否被非法占用、是否有租客、落戶是否存在問題、文件是否有缺失等。

有洛杉磯資深地產(chǎn)律師表示:“這就是購買法拍屋最大的風(fēng)險,你不知道自己會買到什么狀況的房子、將面臨什么后續(xù)問題,就像是在買一個盲盒(Blind Box)?!?/p>

法拍屋的房屋狀況

業(yè)者指出,法拍屋存在許多不確定因素,“有兩件很重要的點需要調(diào)查清楚,第一是房屋狀況:因為買家不了解產(chǎn)權(quán)(Title)情況,所有就必須確保一切正確;還要確保房屋是否存在隱性狀況,是否存在結(jié)構(gòu)性問題或地基問題等”。

常見的部分房屋狀況包括:小偷或前屋主可能拿走了房屋內(nèi)的固定裝置等有價值物品;維護(hù)不善的法拍屋可能存在結(jié)構(gòu)問題,有些可能違反了當(dāng)?shù)卣慕ㄖ?guī)范;一些法拍屋因空置時間已久,水、電、煤氣等設(shè)施無法正常運作;買家可能無法通過正常貸款購買法拍屋。

有些法拍屋還可能因欠款、未解決的留置權(quán)(lien)、產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)(encumbrances)等問題,導(dǎo)致買方無法獲得明確的物業(yè)產(chǎn)權(quán),從而引發(fā)法律糾紛。

該律師建議,買家在決定購買法拍屋前,應(yīng)徹底評估房屋的狀況,并計算潛在的維修成本;如果遇到與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的問題,找專業(yè)人士協(xié)助處理最為穩(wěn)妥。

警惕原屋主或租客“鳩占鵲巢”

要調(diào)查原屋主或租客是否仍住在法拍屋內(nèi)。律師說,他知道很多人在購買法拍屋時普遍都會遇到原屋主或租客“鳩占鵲巢”;有人會遇到房屋主拒絕搬離、破壞房屋;還有一些法拍屋因長時間空置,被房霸占據(jù)。

“租客沒有任何租賃協(xié)議,買家也不知道租客是否已付租金、在房子里住了多久。”律師說,“有特定的法規(guī)規(guī)定,如果原屋主還住在房子里,會有一些途徑驅(qū)逐他們。不幸的是,如果是之前的租客賴著不走,還要找尋額外的驅(qū)逐之法?!?/p>

而這種驅(qū)逐過程十分繁瑣,他表示:“尤其在洛杉磯,驅(qū)逐十分困難,而且還涉及昂貴的律師費。我有一位客人前前后后花費了一年多時間進(jìn)行驅(qū)逐,后續(xù)還不時有一些小麻煩,過程很是糟心。”

他認(rèn)為:“買家要去實地走訪想要購買的法拍屋,進(jìn)行調(diào)查,在周圍轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),看看是否有機會進(jìn)入屋內(nèi)查看?!边^程中,也可以檢查房屋外部的環(huán)境,以及所處的社區(qū)環(huán)境,評估后續(xù)的轉(zhuǎn)賣價值。

洛杉磯地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士建議,購買法拍屋的買家都會聘請專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和地產(chǎn)律師協(xié)助完成交易,如果沒有事先查驗房屋,可能無法獲得預(yù)期中的潛在經(jīng)濟回報。

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