Refinance重置貸款，很多朋友都聽說過，但是不知道什么是refinance。從長遠(yuǎn)來看Refinance可以為你省錢，但在考慮做Refinance之前，必須先了解它的運(yùn)作方式。

今天我們就來梳理一下refinance重置貸款的基本要點(diǎn)、以及什么情況下適合做refinance。

什么是Refinance重置貸款

Refinance就是重置貸款，通俗來講，在大家貸款買房之后，如果市場利率下降，大家可以選擇對現(xiàn)有的貸款重置，從原有的高利率，重置為現(xiàn)有的較低利率，從而實(shí)現(xiàn)降低每月還款金額的目的，進(jìn)而減小現(xiàn)金流的壓力。

Refinance重置貸款，不要求是現(xiàn)有的貸款銀行，可以是任意一家銀行。且Refinance沒有次數(shù)限制，即想refinance多少次都可以，但是通常兩次refinance之間需間隔6個(gè)月。

為什么要做Refinance

1. 減少房貸還款金額 降低貸款利率是大部分小伙伴考慮重貸的主要原因。隨著房地產(chǎn)市場行情的變化，貸款利率也在不斷變化。通過Refinance，能獲得更加優(yōu)惠的利率從而減少利息的支出。 

但并不是利率降低就需要做重貸，做refinance是有成本的，要從長期來算具體收益。并且短期內(nèi)不打算賣房，此時(shí)做refinance才有意義。

2. 房產(chǎn)升值了 第一種情況——如果房產(chǎn)升值了，refinance是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。因?yàn)殂y行對貸款金額較高的借款人提供更加優(yōu)惠的利率，這樣得到的利息成本也會(huì)降低。

第二種情況——你也可以選擇將房產(chǎn)增值的部分從現(xiàn)在的貸款銀行中拿出，就是賺取房屋凈值。

舉個(gè)例子，一棟購買價(jià)格為80萬的房產(chǎn)，屋主貸款60萬，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格升值到100萬時(shí)，借款額達(dá)到75萬，那么減去原有貸款的60萬，就可以套出15萬現(xiàn)金，不但可以緩解經(jīng)濟(jì)上的壓力，還能裝修房子、投資其他房產(chǎn)或者用于其他大額支出。

3. 信用評分變高 銀行對于信用評分更高的人給的貸款利率會(huì)更低，通過refinance可以降低利率。

4. 合并債務(wù) 有不少屋主當(dāng)初在買房子的時(shí)候，往往因?yàn)樾枰Y金，會(huì)把房子二次貸款。通過重新貸款，以更低的利率先付清之前的房貸和二次貸款的金額，這樣兩個(gè)債務(wù)就合并成為一個(gè)，屋主每月只需支付一次房款即可，不用分開付了。

做Refinance需要注意什么

首先要明確目標(biāo)，是為了降低月供、縮短貸款期限、減少支付利息總額還是其他？這有助于確定最合適你的Refinance方案。

另外refinance一般考慮的最直接因素就是利率，通常會(huì)選擇貸款利率更低的貸款產(chǎn)品。

仔細(xì)比較不同貸款機(jī)構(gòu)提供的利率、費(fèi)用和條件，選擇最合適的Refinance方案。但是要注意的是不要只看利率，還要考慮各種費(fèi)用：如評估費(fèi)、抵押登記費(fèi)等。另外不要只關(guān)注降低月供的短期好處，還要考慮Refinance的長期成本，包括支付的總利息和貸款延長的時(shí)間。

各種費(fèi)用加起來可能會(huì)有幾千美元，最終算下來通過refinance省下來的貸款總額可能還cover不了這筆錢，就得不償失了。

最后一點(diǎn)，最好避免頻繁Refinance，因?yàn)槊看蜶efinance都會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用不說，還可能會(huì)影響你的信用評級。

Refinance產(chǎn)生的其他費(fèi)用

Refinance的手續(xù)費(fèi)用和新購房產(chǎn)一樣，包括Application Fee、Appraisal Fee、Title Insurance等，明細(xì)如下：

申請費(fèi)：$75 - $300，不管你的重貸申請有沒有通過，都需要付這筆申請費(fèi)服務(wù)費(fèi)：本金的0%-1.5%，用來完成放款前的工作，比如審核借款人的身份，信用狀況，文檔審核等，通常信用越高的借款人收取的服務(wù)費(fèi)越低，反之越高房屋估價(jià)費(fèi)Appraisal fee：$300 - $700，如果房屋最近有估價(jià)鑒定過，這筆費(fèi)用可以免除房屋檢查費(fèi)Inspection fee：$175 - $350律師費(fèi)：$500 - $1,000，你可能需要負(fù)擔(dān)一筆律師幫忙結(jié)案的費(fèi)用產(chǎn)權(quán)調(diào)查和保險(xiǎn)費(fèi)：$700 - $900，這筆費(fèi)用是用來查看房屋有無被扣押等其他紀(jì)錄測量費(fèi)Survey fee：$150 - $400，核實(shí)房屋地界線的費(fèi)用

以上這些費(fèi)用都是Refinance時(shí)會(huì)遇到的衍生費(fèi)用，所以貸款人要考慮的不僅僅是重貸出來的每月利息，這些一次性衍生費(fèi)用也要考慮作為成本。

如何計(jì)算Refinance是否劃算

我們上面說了，Refinance有投入成本，要把這筆費(fèi)用與重貸后能省下來的前做比較，這個(gè)關(guān)鍵就是看盈虧平衡點(diǎn)break-even point。

大家在貨比三家，比較不同貸方的利率和條款時(shí)，一定要學(xué)會(huì)計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)，因?yàn)樵擖c(diǎn)數(shù)會(huì)根據(jù)與抵押貸款相關(guān)的利率、期限和交易成本而有所不同。

1. 了解Refinance總成本 Refinance的總成本包括過戶結(jié)算費(fèi)（closing costs）以及其它費(fèi)用。

2. 計(jì)算每月節(jié)省的費(fèi)用 在計(jì)算之前，需要先查看個(gè)人當(dāng)前的每月還款額以及利息費(fèi)，在mortgage statement里。

然后將當(dāng)前的每月還款額以及利息費(fèi)減去loan estimate上標(biāo)明的新的每月還款額和利息費(fèi)，這部分的差值就是每個(gè)月可以省下的錢。

3. 計(jì)算盈虧平衡點(diǎn) 將refinance總成本除以第二步中每個(gè)月省下的錢，即可得到盈虧平衡點(diǎn)。

舉個(gè)例子，假如你refinance之后每個(gè)月能省$50，refinance的總成本為$5,000，那么$5,000除以$50為100，即你需要100個(gè)月（大概8年）才能盈虧平衡。

如果你在達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)之前都會(huì)一直住在這套房子里，那么refinance就是省錢的。反之，如果你在達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)之前可能會(huì)搬家，那么就可能不劃算了。

哪些情況不適合做Refinance

1. 單純追求低利率 Refinance的手續(xù)費(fèi)是不低的，特別是房屋貸款，成本可能會(huì)高達(dá)數(shù)千美金。

而當(dāng)市場利率并沒有顯著下降，Refinance可能不會(huì)帶來足夠的收益。

2. 近期有搬家/換房計(jì)劃 如果你計(jì)劃在較短時(shí)間內(nèi)搬遷，Refinance可能不值得，因?yàn)榭赡軣o法在短時(shí)間內(nèi)收回Refinance的成本。

3. 不確定的財(cái)務(wù)狀況 如果你的財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，例如面臨失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)或其他不確定性，Refinance可能會(huì)增加你的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此可能不適合。

Refinance申請流程

整個(gè)貸款過程通常在20-30天左右，具體參考以下步驟：

1. 提交材料 聯(lián)系貸款經(jīng)紀(jì)人，遞交申請材料，包括的材料有：收入證明、W-2或1099復(fù)印件、房屋保險(xiǎn)證明、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)復(fù)印件等等。

2. 申請 房屋refinance通常沒有買房那么復(fù)雜，在準(zhǔn)備好上述材料之后，就可以聯(lián)系貸方并開始申請流程，包括完成貸方的申請表，提交材料并快速回復(fù)貸方提出的任何問題。

3. 鎖定新利率 一旦貸方批準(zhǔn)了申請，申請人通常可以選擇鎖定利率，從而為自己留出更多時(shí)間研究條款，且不必?fù)?dān)心利率變化。利率鎖定時(shí)長一般為15-60天，不過具體還是取決于貸方。

4. 承保Underwriting 在鎖定利率后，貸方將繼續(xù)進(jìn)行承保流程。在承保期間，貸方會(huì)核實(shí)申請人的收入、資產(chǎn)以及財(cái)產(chǎn)狀況。與買房時(shí)類似，貸方也會(huì)進(jìn)行房屋估值。

5. Closing結(jié)算 承保流程之后，就差不多可以結(jié)束此次Refinance的申請了，這個(gè)過戶流程比買房會(huì)更快。

總而言之最重要的是，在決定何時(shí)申請Refinance之前，應(yīng)該仔細(xì)評估自己的財(cái)務(wù)狀況、長期目標(biāo)以及Refinance可能帶來的好處和風(fēng)險(xiǎn)。最好與專業(yè)人員討論你的情況，以便做出明智的決定。