買房是很多人移民美國后的首要大事，貸款又是大多數(shù)人的選擇。下面是關于美國房貸(mortgage)的一些常識、英文術語、貸款流程、貸款時間和注意事項等。想知道如何成功申請到房貸的小伙伴們趕緊收藏起來吧～

美國房貸科普

房貸(Mortgage)的概念大家應該都清楚。借款人需要在規(guī)定的年限里分期償還貸款，直至全額付清為止；否則貸方有權將房子收回拍賣(Foreclosure)。

美國房貸類型

美國房貸基本分為兩大類型：

Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押貸款，比如30/20/15/10-Year Fixed等；30 年固定利率貸款是很多人的第一選擇，因為利率不變讓人安心，且30年分期月供低，同樣的首付和收入可以負擔更高的房價。

Adjustable-Rate Mortgage：簡稱ARM，利率會調節(jié)變化。常見有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。比如說 7/1 ARM，還款時間30年，鎖定前7年利率，此后每年根據(jù)市場情況進行調整。ARM 通常會限定最大的變動幅度。

通常ARM的初始利率比Fixed-Rate貸款的利率低，更容易借到高額貸款，但因為之后的利率通常會升得更高，月供會增加，容易還不起，首次買房的小伙伴們要慎重考慮清楚。

如何拿到最低的房貸利率？

一、信用分數(shù)越高，利率越低

同樣的市場行情，每個人拿到的利率不一樣，其中最重要的區(qū)別之一就是信用分數(shù)。房貸公司使用的信用分數(shù)通常是 Experian/FICO 2、Equifax/FICO 5 和 TransUnion/FICO 4，取中間那個值。各大信用卡和銀行帳號提供的免費 FICO 分數(shù)，都不是房貸公司真正使用的版本，實際貸款中采用的分數(shù)可能會低不少。

多高的信用分數(shù)才能拿到好貸款呢？從歷史行情來看，要想拿到最好的利率，信用分數(shù)至少要720以上。如果你的信用分數(shù)有780以上，通常來說就能拿到最好的利率了。

二、首付比例不能太低

首付20%或以上通常能拿到最好的利率。請注意，很多房貸公司的利率有固定的線，比如20%、10%、5%等，如果你準備的首期付款只有19%，最好想辦法再找點錢、湊夠20%，利率可能就會低不少。另外，很多房貸公司要求公寓的首付不低于20%。當首付低于3.5%，就很難申請到房貸了。

三、貸款金額也會影響利率

FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年發(fā)布 Conforming Loan 的上限，超過該額度利率會更高。FHFA 的貸款上限于2021年上調到$726,200。這是什么意思呢？

總額在$726,200以下的房貸，是標準的 Conforming Loan，可拿到更好的利率。

房價較高的 County，F(xiàn)HFA 的貸款上限也會高一些。

超過 Conforming Loan Limit 的房貸稱為 Jumbo Loan（巨額貸款），利率會較高。

若想查找你所在區(qū)域的 Conforming Loan 上限，可打開聯(lián)邦住房金融局官網的地圖，輸入 zip code 查找。

美國買房貸款流程

1. 查信用報告、準備存款

在美國，建立好的信用歷史非常重要，小到申請寬帶電視，租住公寓，大到買車買房，都需要查詢信用記錄。在開始買房之前，應該先做好前期準備。了解自己的信用分數(shù)（Credit Score）、確認信用報告（Credit Report）上沒有錯誤信息和負面記錄，也沒有大筆金額的負債記錄，準備好首付以及過戶費用的存款等。

2. 找銀行還是房貸經紀？

申請貸款買房，可以在貸方（比如銀行）直接申請，又或者找房貸經紀（Mortgage Broker）幫忙，手續(xù)是一樣的。房貸經紀相當于中介，他們通?？梢圆樵兊讲煌y行提供的不同類型房貸、不同利率和手續(xù)費用，方便你比較，也會有更多選擇。而銀行只會提供本行的房貸項目選擇。

3. 貸款預批準(Pre-approval/)

在準備認真看房子之前，先做房貸Pre-Approval可以讓你了解到自己真正最多能貸到多少金額，以免看中了房子后卻發(fā)覺原來買不起，浪費時間和感情。

申請Pre-Approval Letter需要提供以下的文件：

ID，身份證明；

Pay stub，最近30天的工資單，證明收入；

W-2s，過去兩年的W-2s，證明收入穩(wěn)定；

Bank statements，60天內的銀行存款賬單，證明你能支付多少首付等。

由于申請房貸Pre-Approval需要提交的證明文件，跟真正申請房貸時基本上是一樣的，先拿到preapproval，等到之后真正辦理買房貸款手續(xù)時就會順利很多。

Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天，我們是免費提供。

4. 看房子、出Offer

拿到Preapproval letter以后，就可以按照申請到的買房貸款金額來選擇自己能力范圍內的心水房子，建議找一個可靠的買家經紀（Buyer’s Agent）幫忙。也可以使用我們公司的買房貸款一站式服務。然后可以向賣家make an offer（提出購買意向），經過一輪輪的counteroffer（討價還價）

5. 填寫房貸申請表 Mortgage Application

當你跟賣家商量好一切，簽訂了買房協(xié)議（Purchase agreement accepted）后，就需要正式申請房貸（Secure the mortgage）。美國大多銀行或者房貸經紀都會采用全美通用的住房貸款統(tǒng)一申請書《Uniform Residential Mortgage Application》，俗稱Form 1003（1003表）。除此以外，你還需要提供證明以上信息的、最新的工資單、銀行賬單等文件。

6. 銀行給出買房貸款費用估算 Loan Estimate

Loan Estimate是一份三頁紙的表格文件（以前的版本叫Good Faith Estimate (GFE)），當銀行收到你的房貸申請后，必須要在3個工作日內給你出一份書面的買房貸款費用估算文件。因為法律規(guī)定貸方必須要讓借款人了解貸款詳細的信息。

仔細檢查有沒有拼寫錯誤，以及房貸的各項條款。留意月供款項有沒有超出自己預算，留意Closing fee以及自己需要準備的過戶費用。

7. 房屋檢驗 Home Inspection

這一步是由買方來做的。提交買房貸款申請以后，買方應該盡快聯(lián)系信譽好的公司來做房屋檢驗，確保房子沒有隱藏問題，范圍大概是$500~$800之間。

8. 房屋估值 Appraisal

銀行會安排專人進行房屋估值，然后再確認是否批出房貸。估價結果若高于購房合同上商定的價格自然沒有問題，一旦估價結果低于合同價格，銀行只會在房屋估值和合同房價兩者之間選更低價來批出買房貸款。

房屋估值太低怎么辦？這個時候你就只能：讓賣家降價；自己多掏點首付；跟銀行重新商討調整房貸條款。

9. 準備房屋保險 Homeowner’s Insurance

貸方會要求借款人購買房屋保險，即使沒有強制要求，購買房屋保險也是保障屋主利益的重要手段。

10. 查看買房貸款過戶詳細說明文件 Closing Disclosure

貸方必須要在計劃辦理房產過戶手續(xù)日（Closing Date）之前至少3個工作日，將相關買房貸款過戶手續(xù)費用的最終詳細信息（Closing Disclosure）發(fā)給借款人。文件會列明買家需要支付哪些費用，以及賣家會支付哪些費用。確認內容細節(jié)，跟之前拿到的Loan Estimate比較，如果發(fā)現(xiàn)出入較大，要聯(lián)系銀行查詢核實。

11. 辦理房產過戶 Closing

終于到了最后一步，Closing（過戶結算）！從簽訂買房合同（Offer Accepted）到正式過戶結算（Closing），大概需要45天。

銀行在你的貸款申請Final Approval后，會將貸款文件郵寄給Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之后Escrow就會分別通知買方去簽署貸款文件，賣方去簽署產權轉讓文件等。

銀行收到Escrow公司寄回的簽署過的貸款文件后，就會進行放款，Escrow收到銀行放款后，一般當天就會去County登記房子的產權轉讓，一旦產權轉讓登記在案了，就表示房屋過戶完成了，之后Escrow會通知你去取新家的鑰匙，然后你就可以享受你的新房子了。

大概會在房屋過戶后一個月左右，你會收到一份由County Clerk-Recorder寄給你的平信：Grant Deed，俗稱轉讓契約，類似房產證。如果沒收到也沒有關系，隨時都可以去County再要一份。

最后幾點提醒

每個人的利率不一樣。市場行情、個人信譽、房貸總額等都會影響利率。

貸款通常要求至少兩個月的 bank statement，上面的入賬要全部能說明來源。哪怕是合法的錢，如果不能查到來源（traceable paperwork），都不算是你可用的錢，甚至可能影響貸款的批準。因此，如果你要從國內轉錢過來，應該提前至少兩個月、最好是三個月以上，這樣會省事很多。如果是親友饋贈，并且沒法提前給、只能在買房前兩個月內轉過來，需要按 gift 申報并準備 paperwork。

收入需要證明文件，最重要的就是 Tax Return。哪怕你的實際收入再高，如果你 Tax Return 上顯示的收入不夠的話，空口無憑銀行也不會信你。此外，貸款的額度主要取決于你的收入和支出的比例。

貸款過程中不要買任何大額貸款的東西。有朋友房貸還在走流程，覺得房子有著落了，趕緊買一個車。本來房貸已經 Pre-Approved，忽然有重大支出，銀行在正式審批的過程中就給拒絕了，因為風險增大了。