在美國投資房產(chǎn)相對中國復雜很多。很大一部分原因來自美國國家稅務局 (IRS) 的繁瑣稅務政策。好不容易懷著激動的心情選好了房，買了！可是，買房賣房如何合法規(guī)劃避稅，出租房如何合理從稅務角度利益最大化，你準備好了嗎？

這個問題至關重要！一般美國房產(chǎn)公司都需要請職業(yè)會計師或律師來處理稅務問題。這里，小樂請來了“遇見俄勒岡”的小伙伴，為您科普一些投資房產(chǎn)的稅務知識，如果你能堅持看完，絕對能頂大半個CPA！

買房就像一部好劇，每一個環(huán)節(jié)都是一個精彩故事。接下來，就請跟隨小編來一同觀賞這部從買房到賣房的年度大戲吧。不管你是準備買房，還是已擁有一套以上房產(chǎn)的有房一族，甚至你已決定使用公司名義來投資房產(chǎn)，希望此文都能給你一些幫助。知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝！

第一集買房準備

作為一個精明的買房族，從開始準備買房起，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發(fā)：

用途：是否用于自住，還是用于出租從產(chǎn)生現(xiàn)金流

時間：是否在不久將來打算賣掉，是否期待升值

身份：是否是美國稅務公民（不同于移民法律規(guī)定的美國公民）

債務：是否考慮資產(chǎn)保全，或房產(chǎn)債務與個人分離。

為何要考慮用途？

因為房屋的用途關乎到你需要與什么稅表打交道，關乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什么形式來擁有房產(chǎn)，能更好的實現(xiàn)你的用途。

房產(chǎn)的主要擁有形式：

個人直接擁有

如果是自住 ，你的房子只有支出沒有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分項扣減額（Itemized Deductions，以下簡稱 Sch A）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房產(chǎn)以及其他投資收入（Rental and Royalty Income，以下簡稱 Sch E）了。

公司形式擁有

房產(chǎn)投資通常以合伙企業(yè) (Partnership)，有限責任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企業(yè)股份公司 (S-Corporation) 形式運營。以公司形式運營的好處是，公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時個人可以規(guī)避相關的法律責任。但是，你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有一頁 Form 8825就是你的房產(chǎn)明細。公司會在報稅完后給你發(fā)一張 Schedule K-1，流入你的個人所得稅表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。

為何要同時考慮賣出時間和用途？

美國“主要住宅” (Primary Residence) 賣房可以享受 $250,000（單身納稅人）至 $500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：1) 必須是你的“主要住宅”，2) 持有房屋所有權5年，3) 在賣房前的5年內(nèi)至少有2年住在這里。而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少于2年。是不是很簡單？下面我們來舉幾個例子：

A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然后賣出賺了25萬。那么，這25萬增值完全免稅哦！

B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來住1年，然后賣出賺了25萬。買房后自住不到兩年導致“主要住宅”動機被損，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最后自住的1年/2年的比例來計算增值稅。于是B君按照比例12.5萬的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅哦！

C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然后賣出賺了25萬。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內(nèi)并沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前），居然整個25萬增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅。

D君買了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后賣出賺了25萬。雖然他一開始動機并非自住，可是那都不是事，關鍵只要他在賣房前5年內(nèi)滿足2年自住這個條件，所以變賣房子的25萬增值稅全免了。

E君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房并搬入，第一套房開始出租。三年后賣掉第一套房賺了25萬，同時買了第三套房，第一套房的25萬增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住并將第二套房出租，兩年后，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優(yōu)惠可以循環(huán)使用。如果你對這個優(yōu)惠有所了解，可能會想到傳說中的1031同類交換 (Like-Kind Exchange)，我們稍后再細說。

除此之外，還有很多其他政策都會影響到你與房地產(chǎn)稅務的關系，在此就不一一列舉了，小編想說的是，想合法合理避稅，買房整體規(guī)劃很重要！

第二集購買房產(chǎn)

買房成交后你一定會收到一張“房地產(chǎn)交易完成單” (Closing/Settlement Statement)，俗稱 HD-1，里面記錄著詳細的結算時間，房產(chǎn)地址，以及所有完成交易的費用列表。這是一張又臭又長看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本 (Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細，但你只需要關注買方 (Buyer) 的明細即可。你的成交費用 (Closing Costs) 包括傭金 (Commission)，產(chǎn)權費用 (Title Costs) 等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

比方說，房子買價50萬，你的 HD-1 表上顯示各種費用2萬，那么賣房時你的成本就是52萬，這樣增值部分就減少了2萬，開心嗎？若是以公司名義買房，你的成交費用 (Closing Costs) 以及貸款費用 (Loan Fees) 需要計入無形資產(chǎn)，然后按貸款時長來攤銷（類似折舊）。

另外得單獨說一說房產(chǎn)稅 / 地稅 (Property Tax)。房產(chǎn)稅會與其他上面提到的費用一樣混在 HD-1 表中，它永遠需要被拎出來單獨對待。如果你的房子這一年自住，那么請把房產(chǎn)稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用于出租，那么請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 費用。

如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢，你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 第10行。如果房子用于出租，那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出 (Mortage Interest)。通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非?？捎^。貸款銀行收取的點數(shù) (Points) 也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

第三集房屋運營

房子到手后，業(yè)主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那么你可以享受哪些有房一族的優(yōu)惠政策呢？ 首先，我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復雜或者擁有多處房產(chǎn)，自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。例如A君常年住在波特蘭，可是夏威夷有一套度假房，偶爾去住住，偶爾出租，這究竟怎么算呢？所以小編在這里又要科普一下房屋在稅務領域里的分類了：

個人主要住宅 (Principal Residence)

顧名思義，只要是自己住或是一年不超過15天出租日 (Rental Days)，都可以當成自住房。

第二套房（Second Home）

IRS 認為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住 (Personal Days) 超過14天，那么你這15天以內(nèi)的租金收入 IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬于自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報到 Sch E，而相關貸款利息，房產(chǎn)稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當然啦，小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數(shù)，這個，全靠自覺吧。不管怎樣，保留所有費用的“證據(jù)”一定不會錯！

假日出租房（Vacation Rental）

你都已經(jīng)有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默認你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天，并且你自住天數(shù)少于14天或是租期的10%，那么這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在 Sch E 上。

出租房 (Rental Property)

這就是純粹的出租房了，不再需要出租日14天測試，只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部 Sch E 報上。

投資房產(chǎn)或地產(chǎn) (Investment Property)

既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產(chǎn)的支出屬于投資 (Investment Expense) 而非運營，所有房產(chǎn)稅/地稅也只能報到 Sch A 上抵扣。這里需要注意的是，投資相關利息 (Investment Interest) 抵扣只有低于投資收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投資支出填入 Sch A 雜項抵扣，受限于2%凈收入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）的要求。

商業(yè)房產(chǎn) (Business Property)

顧名思義，就是用于商業(yè)生意用途的房產(chǎn)，例如賓館供客人使用的大樓等。商業(yè)房產(chǎn)通常都是以公司形式來報稅，屬于主動運營的生意，通常不受到房地產(chǎn)“被動生意” (Passive Activity) 的規(guī)定限制。

分清楚自己房產(chǎn)類型之后，接下來我們就來看看哪些費用是你可以利用起來合理減稅的：

房貸利息和點數(shù) (Mortgage Interest & Points)

前面在第二集買房時提到貸款利息如何報稅，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分項扣減額（適用于自?。┗蛘逽ch E（適用于出租）來抵扣你的應繳稅收入 (Taxable Income)。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款 (Refinance)，頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。

房貸保險費用 (Mortgage Insurance)

這項優(yōu)惠對美國低收入房主而言比較重要，因為他們往往無力自付高額的首付，必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險，而這部分費用可填入 Sch A 分項扣減額（適用于自住）。因此，一旦你的調(diào)整凈收入 (AGI) 高達 $109,000 (夫妻納稅人）或 $54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因為收入過高而不能再享受這個優(yōu)待。

房產(chǎn)稅 / 地稅 (Property Tax)

如在第二集買房篇提到，你支付的地方與州的房產(chǎn)稅可放入 Sch A 分項扣減額（適用于自?。┗蛘?Sch E（適用于出租）來抵扣你聯(lián)邦稅和州稅。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你會收到單獨一張資產(chǎn)稅單 (Property Tax Statement)。

意外損失 (Casualty Loss)

這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入 Sch A 分項扣減額，經(jīng)過限額計算后最終得到可以抵扣的額度。

裝修改裝費用 (Improvement)

例如房子買價50萬，業(yè)主自己花了20萬裝修改裝，那么房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時業(yè)主的成本 (Basis) 也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

房屋節(jié)能環(huán)保裝修和改進 (Residential Energy Credit)

美國政府鼓勵納稅人節(jié)能環(huán)保，凡是有相關提升居家節(jié)能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節(jié)能熱水器，隔熱門窗等，可以獲得最高 $1,000的稅務減免 (Residential Energy Credits) 優(yōu)惠。稅務減免 (Credits) 不同于各種稅務抵扣 (Deductions)，它是在前期步驟計算出來的應納稅所得 (Taxable Income) 的基礎之上，直接減免相應稅額的項目，所以你會在1040稅表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商業(yè)房產(chǎn)基于醫(yī)療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優(yōu)惠。

家庭辦公室 (Home Office)

如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息，房產(chǎn)稅，水電費，保險，等一系列費用的百分比，直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你覺得追蹤這么多費用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣 $5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費用。

以上這些基本稅務優(yōu)惠幾乎無門檻，適合所有類型的房產(chǎn)！而接下來這些抵扣，對運營中的出租房 / 商業(yè)房非常重要！通常會見到 Sch E 或是公司稅表 Form4562（折舊計算表）上會出現(xiàn)一筆可觀的折舊費用，無需現(xiàn)金支出卻可以抵消收入，誰能不愛！

房屋普通折舊 (Depreciation)

折舊方法和年限又因房產(chǎn)的性質(zhì)而有所不同。若是商業(yè)房產(chǎn)，即以公司名義投資的中大型房產(chǎn)，例如用于商業(yè)用途的寫字樓，店鋪，工業(yè)建筑等，商業(yè)房產(chǎn)的直線折舊年限是39年。若是民用房產(chǎn)，給廣大群眾提供住宅解決了民生問題，IRS 當然是要照顧的。民用房產(chǎn)可以比商業(yè)房產(chǎn)更快速的折舊，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日買的房子100萬，那么2015年你可以將3.6萬（=100萬/27.5年）的折舊用于抵消你的租金收入。

固定資產(chǎn)的179折舊以及獎勵折舊 (179 / Bonus Depreciation)

奧巴馬以及國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長 $500,000 的179折舊額。在2015年圣誕節(jié)左右政府公布這個可喜消息時，房產(chǎn)資產(chǎn)擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規(guī)定，如果你今年添置了不超過 $500,000 固定資產(chǎn)（新的或是二手），那么你可以直接當做折舊費用來抵消收入，無需計入固定資產(chǎn)。另外，條例還規(guī)定了獎勵折舊額2015-2017年保持 50%， 2018為40%， 2019年為30%。也就是說，如果你2015年買入一臺全新設備，價值10萬，那么你可以將5萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是，獎勵折舊額僅限于全新的固定投資財產(chǎn)。

小額固定資產(chǎn)添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)

這是美國政府新出臺的固定資產(chǎn)規(guī)定 (Tangible Property Regulation) 中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產(chǎn)添置，例如購置沙發(fā) $2,000 美元，是需要計入固定資產(chǎn)，然后按照五年折舊?？墒菑?015年起（嚴格意義上說是2016起）一切單件 $2,500 以下的購買全部直接當做費用支出，不再分多年折舊，也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算范圍。

你可能會問，那如果我不住在美國，也不是綠卡持有者，可是我有錢想在美國投資，稅務要怎么辦？這就回到一開始我們要解決的問題，稅務身份跟報稅有什么關系？如果你不是美國稅務公民，IRS 對你的繳稅要求稍微嚴格。其實想想也是合情合理，你若逃稅，遠在天邊他們也抓不到你，所以稅必須從源頭收起。

以個人身份持有的房產(chǎn)若有租金收入，需要根據(jù)你對于這個出租生意的“參與管理程度” (Material Participation) 來決定你的需繳稅房租最終如何計算：

對于消極參與房屋管理的外國持有者，通俗點說就是你只管把房子租給租客，并不花時間精力去管理，維修與服務等。那么你必須使用總額法來計算，即租金收入總額的30%。

對于積極參與房屋管理的外國持有者，IRS 認為你都那么積極參與了，應該跑不了，所以恭喜你基本享有和美國稅務公民一樣的凈額法，即應稅收入＝租金收入 - 費用 （貸款利息，房產(chǎn)稅，維修費用，折舊，等等）。凈額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。你會問，我人不在美國怎么積極參與？小編偷偷告訴你，如果你雇傭美國的專業(yè)房產(chǎn)管理公司 (Property Management Companies) 幫你打理，記賬，你支出適當服務費，也有可能符合“積極參與”的要求。

當然，外國納稅人也可以以公司身份持有房產(chǎn)，好處是公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時個人無需承擔法律責任。公司可以使用凈額法來計算所得稅，房產(chǎn)投資的收入默認性質(zhì)為“被動收入”，凈被動收入 (Net Passive Income) 會根據(jù)情況繳納公司稅和所得稅，凈被動損失 (Net Passive Loss) 不能與其他非被動收入 (Non-Passive Income) 來抵消，只能推遲到下一年 (Passive Activity Loss Carryover) 有凈被動收入時才能使用抵消。如果你以公司身份持有房產(chǎn)之后又嫌太麻煩，IRS 還允許你選擇 (Elect) 以個人身份來繳稅，計算方式見上述。

如何判斷是否非美國稅務公民，是否需要提交 1040NR 表格，這些都屬于個人所得稅范疇，講起來可以洋洋灑灑幾千字，此篇就不著重介紹了。

第四集出售房產(chǎn)

賣房成交后你又會收到一張又臭又長的“房地產(chǎn)交易完成單” (Closing / Settlement Statement / HD-1)，想必你已經(jīng)對它不陌生了。這次你需要關注的是賣方 (Seller) 明細，上面幾乎所有賣房相關費用都有機會用來抵稅。例如產(chǎn)權保險 (Title Insurance)、房產(chǎn)經(jīng)紀人傭金、刊登賣房廣告等。屋主在賣房前90天內(nèi)支付的房屋維修費用，只要能證明是為了推銷房屋，都可以作為賣房費用 (Selling Expense) 用于抵消你賣房的增值額哦！還記得我們在第一集中提到的，買房費用可以增加成本 (Basis) 嗎？是時候?qū)嵺`起來啦！

我們來綜合買賣時的費用舉個例子：2011年買房價值50萬，HD-1 上各種買房費用2萬，2016年打算賣掉，為了提升房子價值，翻新花了10萬。賣房時賣價80萬，賣房 HD-1 上費用花了6萬，你以為簡單算算增值了30萬么？NO，你最終賣房的增值是：80-6-50-2-10 = 12萬。若恰好你還滿足前面提到的主要住宅減免條件的話，恭喜你，不用交增值稅了。

如果以投資眼光購房者，可以利用更高級、更有主動權的1031同類交換策略  (1031 Like-Kind Exchange)。 也就是說在你的房產(chǎn)（不包括自住房地）增值后賣出，接著馬上買回價值不低于原房產(chǎn)的同類型的房產(chǎn)，這樣資金又回流至房地產(chǎn)市場。這可不就是美國政府最想看到的嗎？資本一直在市場流動而不落入某一個投資人手中，于是他們就給予這種同類交換一個大大的優(yōu)惠政策 － 增值稅延遲。交換延稅的房地產(chǎn)可一換多，也可多換一，在最后賣出所有房地產(chǎn)，不再繼續(xù)同類交換投資時，一并繳交增值稅。

再來講講非美國稅務公民賣房的規(guī)則。若外國人出售房產(chǎn)，且持有期間未超過一年，其增值收益與其他普通收入一起，按個人所得稅累進稅率來計算稅額。若持有期間超過一年，則會被視為長期持有資產(chǎn)，允許使用不高于15%的資本利得稅稅率計算。又回到我們之前提到的原理，在外國人出售房產(chǎn)時，IRS會先扣下售價的10%，待到出售次年納稅人提交1040NR 表時計算多退少補，因為 IRS 也怕你跑了追不到債嘛。

如果你的房子想處理掉，又擔心增值了可能要繳稅，你還可以用最土豪的做法將房子和將來潛在增值稅一并：送人！這種轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的方式稱之為贈與 (Gift)。美國的贈與和遺產(chǎn)稅務是同一個體系。根據(jù)2015年最新數(shù)據(jù)，一個稅務公民終身只能贈與不超過543萬美元的免稅額，每年可有1.4萬美元的贈與額。如果你1年內(nèi)的贈予超過這個數(shù)額，就要向稅務局申報709表格。你也可選擇現(xiàn)在不交贈予稅，即把贈予從終身543萬贈與/遺產(chǎn)的可用免稅額中減掉。注意，贈與稅是贈與人可能需要交的稅，被贈人永遠不需要交贈與稅。如果G君在20年前10萬購入房產(chǎn)，在市值80萬美元時贈與給子女，被贈子女所拿到房子的成本 (Basis) 與原房主的成本保持一致 (Carryover)。2年后出售該房子售價100萬美元，于是子女獲得90萬美元收益，這90萬全部交資本所得稅。正所謂“撿房容易養(yǎng)房難”，被土豪送房前先好好考慮咨詢下今后的繳稅問題哦。

而對于非美國稅務公民在美國的資產(chǎn)，你能享受的終身贈與 / 遺產(chǎn)免稅額遠低于美國稅務公民。所以在美資產(chǎn)轉(zhuǎn)移特別需要策略規(guī)劃，運用公司或是信托形式來合理避稅。對于來美定居或者投資卻擁有海外房產(chǎn)的朋友，要小心美國政府會將你全球收入納入美國繳稅范圍。若你的海外房產(chǎn)升值不少，那么建議成為美國稅務公民前賣掉海外凈增值的房產(chǎn)，或者贈與父母。父母賣了錢再贈與回來?？杀苊夥慨a(chǎn)增值部分的資本利得稅。例如，投資人在20年前以成本10萬美元購入在中國購買房屋，2015年房主搬到美國成為美國稅務公民，房子市值100萬美元。那么，當他賣掉房子時90萬美元全部都要繳增值稅。但如果他在2014年贈與父母，父母以市值賣掉，再將100萬元現(xiàn)金贈與投資人，那么一分錢稅也不用繳。

有客戶問，我的房子想轉(zhuǎn)給我兒子，可是我和兒子都沒錢繳稅，怎么辦？CPA  笑笑說，那你還可以去死啊！這只是玩笑，可是話糙理不糙。繼續(xù)用這個例子，在30年前10萬購入房屋，房主去世時房屋作為遺產(chǎn)繼承給子女，那么若房子在其去世的時候市價為 100萬美元，該房屋的成本 (Basis) 則自動匹配市值變?yōu)?00萬美元 (Step Up)。子女住滿2年后出售，獲得120萬美元，增值的20萬美元才要交稅。當然 IRS 也見識過見縫穿針的例子，父親重病眼看挨不過一年，兒子將10萬美元成本市值100萬美元的房產(chǎn)贈與父親，半年后，父親去世，兒子繼承房產(chǎn)，成本自動變?yōu)?00萬美元，兒子立馬賣掉房子，一分錢稅也不繳。很聰明對嗎？IRS 后來又補充了規(guī)定，短期內(nèi)贈與贈回，最終房產(chǎn)的稅務狀態(tài)沒有改變（兒子依舊是房主），這種情況繼承的優(yōu)惠政策不再適用。

注意事項

報稅日將至，3月15日為公司稅表提交截止日期，有限責任公司 (LLC) 和合伙企業(yè) (Partnership) 截止日期與個人稅表截止日期相同為4月18日。你必須在相應截止日期之前提交稅表，或者是提交要求延期6個月申報（延至10月17日）。

對于在國外生活的美國公民，IRS 理解你無法及時處理稅務問題，所以又提供了兩個月的寬限時間。只要在6月15日之前提交個人納稅申報表和納稅額，或是提交申請四個月的延期（延至10月17日）即可。

強烈建議納稅人如期提交稅表，哪怕數(shù)據(jù)不精確也先報上。因為晚報稅 (Late Filing) 的罰款率是5%，而晚繳稅 (Late Payment) 的罰款率僅0.5%。你是愿意交哪個呢？注意，提交6個月或4個月延期報稅僅延期報稅 (Filing)，并不延期繳納稅款 (Payment) 哦。

由于美國民眾不滿這么苛刻的罰款，IRS 于是貼心地造出了一個安全港協(xié)議 (Safe Harbor)，只要你按原報稅日繳上去年稅款的100%（或者高稅額納稅人的110%）即可免于以上兩項晚報晚繳稅罰款。當然事后延期報稅日前你還是得老實按實際最終稅額多退少補。

合理避稅并非偷稅漏稅，不是造假。避稅必須要有法律依據(jù)，票據(jù)是必須的，即使是商業(yè)地產(chǎn)的租約，也要租客提供維修等票據(jù)。否則在美國如果因為造假而被審計，處罰很嚴重。

奧巴馬政府2009年5月發(fā)布稅制改革的“綠皮書”，要求嚴加追查有關美國境外所得申報。IRS 為了防止納稅人在海外逃稅，規(guī)定國外銀行賬戶總額超過10,000美元的納稅人必須提交海外賬戶申報 (Foreign Bank Account Report)。上報時需要海外銀行信息與金額等，但支付寶和微信付賬戶等還屬于灰色地帶，目前沒有見過有人上報，也許將來 IRS 會考慮。電子表格申報最終截止日期是6月30日。違 FBAR 條款者可能會導致高達10萬美元罰款甚至十年監(jiān)禁刑事的后果。

美國稅務整體來說是個非常復雜，是一個需要高度專業(yè)性和判斷力才能完全理解的體系。本文旨在科普稅務的故事，原理，邏輯，讓讀者更好地理解房產(chǎn)投資的稅務知識。本文提供的僅限2015年報稅數(shù)據(jù)，美國稅務的政策每年變動頻繁，如果您是商業(yè)房產(chǎn)投資，還需咨詢注冊會計師或是稅務律師。