中國(guó)高凈值人群的移民潮，人民幣升值的預(yù)期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的限制和風(fēng)險(xiǎn)等因素是造成海外擴(kuò)張的主要原因，也導(dǎo)致中國(guó)居民成為僅次于加拿大的在美國(guó)最大的海外購(gòu)房團(tuán)體，一度拉動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求。那么美國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)貴嗎？美國(guó)房市的主要規(guī)律是什么？現(xiàn)在在美國(guó)購(gòu)房，會(huì)有多高的回報(bào)率？

本文接下來(lái)將對(duì)美國(guó)120年以來(lái)的房?jī)r(jià)歷史和規(guī)律進(jìn)行詳細(xì)剖析。

根據(jù)中國(guó)財(cái)富研究機(jī)構(gòu)研究，64％的中國(guó)百萬(wàn)富翁已經(jīng)移民或正在準(zhǔn)備帶著他們的財(cái)富移民，而有三分之一的中國(guó)超級(jí)富豪（億萬(wàn)富翁）已經(jīng)移民。如果假設(shè)這個(gè)高凈值人群把5％的可投資產(chǎn)投資在海外房地產(chǎn)，將產(chǎn)生上萬(wàn)億的需求，還不包括其他的配套服務(wù)。這種需求，加上國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的限制和風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成了海外擴(kuò)張的主要原因。

熟悉歷史的人會(huì)不由自主地想到80年代末的日本。那時(shí)的日本正在經(jīng)歷長(zhǎng)期的地產(chǎn)和股票市場(chǎng)的牛市。很多大企業(yè)成立了理財(cái)部，經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)和股票投資，其盈利甚至超過(guò)了主營(yíng)業(yè)務(wù)。日本大東京的地價(jià)據(jù)說(shuō)可以買下整個(gè)美國(guó)。日本的企業(yè)和富人，在經(jīng)歷了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投向海外，而投資的一個(gè)主要標(biāo)的就是美國(guó)的房地產(chǎn)。

其標(biāo)志性事件是1989年三菱地產(chǎn)用13.7億美元買下了紐約曼哈頓的一個(gè)地標(biāo)建筑，洛克菲勒中心。無(wú)獨(dú)有偶，20多年后的今天，根據(jù)胡潤(rùn)報(bào)告，中國(guó)海外購(gòu)房的第一目標(biāo)仍然是美國(guó)；曼哈頓的地標(biāo)建筑頻頻被國(guó)人拿下。中國(guó)人已經(jīng)成為僅次于加拿大的在美國(guó)最大的海外購(gòu)房團(tuán)體。

做為投資者，很關(guān)心的幾個(gè)問(wèn)題會(huì)是，美國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)貴嗎？美國(guó)房市的主要規(guī)律是什么？現(xiàn)在在美國(guó)購(gòu)房，會(huì)有多高的回報(bào)率？

美國(guó)的房?jī)r(jià)歷史和規(guī)律

根據(jù)美國(guó)最權(quán)威的 Case-Shiller 房?jī)r(jià)指數(shù)，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23％），95年是上漲的（占77％）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機(jī)最糟糕的一年，跌幅達(dá)18％。連續(xù)下跌達(dá)到5年的只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時(shí)代，累積跌幅達(dá)26％；第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，累積跌幅達(dá)33％。

那么美國(guó)的房?jī)r(jià)在一個(gè)正常的年份漲得會(huì)有多快？在過(guò)去的123年中，美國(guó)房?jī)r(jià)平均內(nèi)生（幾何）增長(zhǎng)率為3.07％。這個(gè)數(shù)字的邏輯是從哪里來(lái)的？在同樣的123年中，美國(guó) CPI 通脹率為2.82％。美國(guó)的房?jī)r(jià)以高于通脹率千分之2.5％的速度漲了一百多年。一般的常識(shí)是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率后，房?jī)r(jià)就基本不漲了。

如果我們看10年的累積漲幅，美國(guó)過(guò)去123年中發(fā)生過(guò)3次十年累積漲幅超過(guò)100％的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。

1938-1954之間的地產(chǎn)大牛市是因?yàn)?943-1947年間由于二戰(zhàn)帶來(lái)的工業(yè)和消費(fèi)需求，這5年的年均漲幅為17％，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10％；其余年份的平均漲幅只有2％，扣除通脹后是負(fù)增長(zhǎng)。

1969-1986之間的大牛市主要發(fā)生在1974-1979之間，平均年增長(zhǎng)為11％，但扣除通脹后年增長(zhǎng)只有2％；其余年份的平均增長(zhǎng)率為5％，扣除通脹率后為負(fù)增長(zhǎng)。

1995-2007之間的大牛市主要發(fā)生在1999-2005年間，年平均漲幅為11％，扣除通脹后仍然有8％。這個(gè)超越通脹的漲幅后來(lái)被證明是泡沫，房?jī)r(jià)從2006年開始下跌，引發(fā)次貸危機(jī)，到2011年，美國(guó)房?jī)r(jià)在扣除通脹后已經(jīng)低于一個(gè)多世紀(jì)以前的1895年。

總結(jié)一下，美國(guó)過(guò)去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過(guò)三次房產(chǎn)牛市。70年代的牛市完全是被同時(shí)代的通脹驅(qū)動(dòng)，90年代末到金融危機(jī)前的牛市展示的是一個(gè)泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動(dòng)的、超過(guò)通脹的增長(zhǎng)只有1943-1947。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅基本是美國(guó)通脹率。

美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)漲多快？

表現(xiàn)出美國(guó)房市的兩個(gè)規(guī)律。第一，美國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)率為3.07％，略高于美國(guó)通脹率。第二，如果房?jī)r(jià)變動(dòng)偏離這條軸線，無(wú)論太高或太低，其后的趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)，即會(huì)回到這條軸線。

這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國(guó)的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價(jià)位。這表明美國(guó)的房?jī)r(jià)在將來(lái)的漲幅不會(huì)高于歷史平均（3％）。其他可以考慮的因素包括由于美國(guó)退出量化寬松帶來(lái)的融資成本的上升，以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖；這兩個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是相反的。

除了看通脹調(diào)整后的房?jī)r(jià)，另外一個(gè)公認(rèn)的衡量房?jī)r(jià)貴賤和預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要指標(biāo)是房租對(duì)房?jī)r(jià)的比率。其邏輯是房租代表了真實(shí)的需求（而非投資價(jià)值），相對(duì)于這個(gè)需求的房?jī)r(jià)就可以衡量房?jī)r(jià)的貴賤。

在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國(guó)平均房租對(duì)房?jī)r(jià)比率為4.98％。21世紀(jì)初的房地產(chǎn)泡沫，表現(xiàn)在房租對(duì)房?jī)r(jià)比率從1999年初的4.8％下降到2006年第一季度的2.98％，下降比率達(dá)38％。

如果房租對(duì)房?jī)r(jià)比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)房租太低，意味著房租會(huì)上漲得很快，要么相對(duì)于房租來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)太高，意味著房?jī)r(jià)會(huì)下跌，或者房租漲房?jī)r(jià)不漲。

那么到底是通過(guò)房租上升還是房?jī)r(jià)下跌來(lái)讓房租對(duì)房?jī)r(jià)的比率回到歷史平均呢？2007年，美國(guó)三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家（Davisa， Lehnertb，和Martinb）發(fā)表了一篇研究美國(guó)整體房租對(duì)房?jī)r(jià)比率的文章。

文章的摘要，現(xiàn)在讀起來(lái)讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據(jù)美國(guó)1960年以來(lái)數(shù)據(jù)我們構(gòu)建了房租對(duì)房?jī)r(jià)比率的時(shí)間序列。我們發(fā)現(xiàn)在1960到1995年之間美國(guó)的房租對(duì)房?jī)r(jià)比率在5％到5.5％之間，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租對(duì)房?jī)r(jià)比率已經(jīng)到了3.5％的歷史低位。如果房租對(duì)房?jī)r(jià)比率要在今后五年回到歷史平均，房?jī)r(jià)可能會(huì)下降很多?！?/p>

是房租對(duì)房?jī)r(jià)比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個(gè)調(diào)整是通過(guò)房?jī)r(jià)的下降來(lái)完成的，包括在2008年發(fā)生的美國(guó)過(guò)去100多年最大的單年跌幅。

個(gè)別城市的房?jī)r(jià)歷史

那么美國(guó)的一線城市是否會(huì)遵循不同的房?jī)r(jià)規(guī)律呢？現(xiàn)在讓我們來(lái)回顧一下美國(guó)一些大城市在80年代末以來(lái)的房?jī)r(jià)歷史。

如果把紐約房?jī)r(jià)在1988年初的房?jī)r(jià)折成一塊錢，那么到2013年紐約房?jī)r(jià)在扣除美國(guó)通脹后剛好是0.99元；換句話說(shuō)，紐約過(guò)去25年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率非常準(zhǔn)確，正好是美國(guó)通脹率；其間經(jīng)歷了90年代房?jī)r(jià)大幅度下滑，包括三菱地產(chǎn)于1996年宣布洛克菲勒中心項(xiàng)目破產(chǎn)，以3.08億美元的價(jià)格，加上8億美元的債務(wù)，賣回給包括洛克菲勒家族在內(nèi)的美國(guó)人；紐約房?jī)r(jià)在21世紀(jì)初開始大幅度上漲，到2006年達(dá)到頂點(diǎn)的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的輪回。

類似的，如果在1988年初把波士頓的房?jī)r(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.08元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年0.3％的速度增長(zhǎng)，其間也經(jīng)歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房?jī)r(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.12元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年0.46％的速度增長(zhǎng)；如果在1988年初把舊金山的房?jī)r(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.29元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年1％的速度增長(zhǎng)。舊金山的房?jī)r(jià)漲幅是最大的，一個(gè)重要原因是硅谷造富的驅(qū)動(dòng)。

作為結(jié)語(yǔ)，我希望讀者能夠記住這樣幾個(gè)規(guī)律：

美國(guó)的房?jī)r(jià)在過(guò)去的100多年中的年平均增長(zhǎng)率約為3％，略高于美國(guó)的通脹率（2.8％）。如果漲幅遠(yuǎn)高于通脹率，后面就會(huì)沒(méi)有增長(zhǎng)，或下跌。

這個(gè)規(guī)律是如此的精準(zhǔn)，以至于在這100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒(méi)有跌回去的階段。這個(gè)規(guī)律不僅適用于美國(guó)平均，而且適用于一線城市。